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“带押过户”全国推开,能否节约房贷利息? - 凤凰网房产北京
重磅,全国将全面推进房产“带押过户”。3月30日,自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。其中,北京,东莞迅速响应,发布了“带押过户”的相关通知 -来自凤凰新闻客户端
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“带押过户”全国推开,能否节约房贷利息?

买房周博通
2023-04-01 00:48

重磅,全国将全面推进房产“带押过户”。

3月30日,自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。

其中,北京,东莞迅速响应,发布了“带押过户”的相关通知。

这意味着,全国买卖房交易,可以避免买方在完全没有房产证的情况下进行交易,这将大大减少中介流程和高息“过桥贷”所带来的风险。

不动产“带押过户”是指,已经抵押的不动产买卖转移时,不需要提前归还旧贷款、注销抵押权,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记抵押贷款的有效衔接。

《通知》中指出,因地制宜,实践探索出新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式三种“带押过户”的模式,各地可选其中一种方式推行。

大意是,借新还旧,还是借新过户再还旧,还是直接转移抵押权,把贷款直接过到买家名下。

不过《通知》提到,不是一次性所有城市,所有银行都可以立刻推行,所有类型的房子都可以执行。

而是住宅先实行,再到工业、商业等类型的房子,省会城市、计划单列市先实现,再逐步向其他市县拓展,对于办理业务的银行机构,是同一银行实行,再到跨银行实行。

另外,《通知》特别指出,“带押过户”所带来的风险——“一房二卖”,抵押权悬空,并要求各地严格把控这样的风险。

此次《通知》落地后,北京、东莞亦相继火速响应。

3月31日,北京发布通知,正式启动存量住房交易“带押过户”模式;东莞同样发布《关于开展存量商品房“带押过户”业务有关事项的通告》,“带押过户”4月3日起正式推行。

其中,北京“带押过户”强调可跨行贷款、银行不得收取额外担保费或服务费,转移登记和抵押权变更登记同时合并受理、同时登簿。

而同日,东莞落地“带押过户”通知,将采取定金、首期款存监管,后借新——过户——还旧的模式,适用已纳入“全市通办”楼盘范围且仅存在一个有效抵押权登记的存量商品房的转让交易。

而此次政策出台,主要依据的是《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。

那么“带押过户”将有何影响?

带押过户要全面推广了,对房产市场和银行来说,有很大的好处。

首先不用像原来那样先还贷款,注销抵押登记,才能够完成过户,再抵押和发放新贷款等手续,流程更简单,更快捷了。

对个人来说,无论是买房还是卖房,花费的时间更少,可以少跑许多买卖房的手续。

其次,原本大部分有贷款的房产,交易手续简化后,便有利于有贷款的二手房房产交易增加,从而促进房产交易增长。

第三是银行可以规避,买房人断贷的风险。

原本贷款的买房人按月还贷,是银行利润的关键,当贷款人出现还不起房贷情况前,那么就可以带押过户到下一个买房人,下一个买房人便承接住银行断贷的风险,减少银行坏账的可能,进一步稳固金融系统的稳定。

既然《通知》已经出台,各地开始轰轰烈烈响应,那么“带押过户”,需要达到什么条件才能办理?

据《通知》要求,二手房交易要想实现“带押过户”,必须满足四方面的条件:

1、必须是个人名下的住房,其次是交易的房产当前在银行仅存在一次有效抵押,不存在被多次抵押的情况。

2、卖方还没有结清的贷款为个人住房商业贷款,不包含经营贷不行,组合贷,如果是组合贷的话,其中的公积金贷款必须是已经结清。

3、要求买方是全款买房或者是申请的房贷必须是纯商贷。

总结一句话就是,带押过户需要买方提前归还贷款,否则无法完成过户。

此外,按照银行实际操作要求,带押过户需要买方和卖方还都要有一定的信用记录和收入水平,以保证贷款的归还和房产的顺利过户。

因为转移给新的购房人,银行需要考察其还款能力,每月支付按揭贷款的能力特别是个人以及家庭收入状况、信用记录情况等。

所以首次按揭贷款银行的意见决定,同样也是“带押过户”交易能否顺利完成的关键。

“带押过户”铺开后,实际操作存在几个重要的问题。

以大家讨论的热度来看,随着全国各地利率动态调整下,各地新旧利率存在较大差异,在利率差明显的情况下,买卖双方的利息如何计算,买方执行的是什么利率,在转让过程中,是否能够“商转公”,成为了焦点。

尤其是是否能够带押过户过给家人,以此节省新旧利率带来的利息优惠。

实际上以《通知》指示来看,无论当地选择的是何种“带押过户”方式,买卖双方利率并不影响,若以模式一、模式二的方式执行,都必须经过买房人先借款,银行放款,同行或跨行偿清贷款,仅简化了过户登记的流程。

此外,按照实际过户操作,过户期间涉及契税、个税、营业税、增值税等,与省的利息分摊相比,节省的利息并不能覆盖这些税费的成本。

但真正存在的问题是,是否能补丁房产增值后,带来的评估套利。

举个例子。

假如一对夫妻,买了一套一千万的房子,100平,按5.6%利率贷款700万,期限20年,已偿还房贷10年。

但因月供压力大,选择离婚将房产从一个人转让到另一个人身上,重新评估房子1200万,那么可重新贷出840万。

按照假设模型计算,契税 增值税 增值税附加约55.91万,剩余未偿还本金约442.52万。

那么把剩余贷款偿还后,利息可以更低,手中便可剩余部分现金,除了多交税费,要比还不上房贷好很多。

但实际操作中,需要思考的是,过户过程是否能平衡以带押过户套贷问题?

据了解,目前,全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”,共办理业务1.3万多笔。

以目前“带押过户”措施来看,相信不同的城市,很快可以看到会陆续打上补丁。


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标签: 带押过户 【责编】 王婷婷(PO377)
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