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重庆房企老大,麻烦了

商业人物
2023-06-03 21:03

2025年,金科地产要实现4500亿元销售额。

这是黄红云的目标。黄红云旗下的金科在重庆地产排行榜上,无论销售金额还是面积,多次位列第一,在主城也排名前三。当然,这跟起家重庆的龙湖把总部搬到北京也有关系。重庆楼市早已从最高峰跌至谷底,成交量不足成都三分之一。黄老板日子不好过。

最近,黄老板又遇到点麻烦。

5月22日,一家名为重庆端恒的建筑工程公司向重庆法院申请金科股份破产重整。

金科股份是金科地产的上市主体。重庆端恒是金科房地产项目的施工方。从数额上,金科股份欠重庆端恒的钱不算多,后者现持有金科作为履约人的商票约2791.5万元,逾期多次催收未果。截至今年4月底,金科已逾期债务本金合计超239亿元。

从24日开始,金科股价已数日低于一块钱,面临退市门槛。

5月26日,金科官方微信公众号对外发布消息,称重庆市房地产领域风险防范化解和维稳处突工作专班领导一行赴金科调研。

这事儿还没有眉目。当下,金科又有了另外一件事——

金科股份让子公司告了。

据公告,金科股份在5月29日收到了重庆市第一中级人民法院的诉讼材料,原告金科服务请求金科股份立即返还借款本金加利息合计15.32亿元,本案已由重庆一中院受理,尚未开庭。

无论供应商还是子公司,对黄红云来说,有个关键地方是:商票。

子公司与母公司反目

地产市场风雷震震。金科的债务危机早就显见苗头。当初“三道红线”出台时,已踩了两道红线的金科,到2020年底几乎瞬间翻绿,这曾一度引起外界质疑。黄红云当时正忙着找钱。

商票应该算金科股份的重灾区。公开债违约的风险性要远大于票据。有数据显示,截至2022年9月底,票交所披露金科股份的票据承兑逾期额18.95亿元,累计逾期额为23.93亿元。

2022年国庆前后就有消息传出,金科股份拟出让控股子公司金科服务控股权,以获得现金支持。不多久,金科股份控股股东黄红云即质押了1500万股股份,累计质押约4.17亿股。

那段时间,黄红云解除质押再质押的动作频繁。

更值得注意得是,金科服务收到了其第二大股东博裕集团旗下公司的全现金收购要约,溢价33%,最高现金对价接近48亿港元。

黄红云原本在2021年底引入博裕资本作为金科服务的战略投资者,可不到一年时间,金科股份连控股权都要转出去了。金科服务于2022年夏曾披露,拟向金科股份提供不超15亿元借款,用以为后者补充流动性。这相当于金科服务账面三成现金。

金科服务应该算金科股份旗下最优质资产之一。

而卖掉金科服务,黄红云能拿回48亿救命粮。只是黄红云未能如愿。

2022年5月,金科股份想发行20亿元的小公募,随后也折戟。金科地产迎来一连串债务展期到期。金科股份对外保证,绝不逃费债。

截至今年一季度末,金科股份存货余额1790.2亿元,短期借款余额72.2亿元,一年内到期有息负债320.5亿元,账上资金116.4亿元。

控制权之争

在国内区域地产商中,黄红云可数得上引来聚光灯颇多的一个:牵扯进“股神”徐翔案就不多讲了。黄红云还两次陷入控制权之争。

先是2016年,融创中国大举买入金科地产增发的16.96%股权,成为金科地产第二大股东。而当时黄红云在金科的持股比例为26.24%。至2017年初,孙宏斌已斥资60亿元,持股升到25%。黄红云与孙宏斌缠斗了四年。直到2020年,融创出售相关股份,红星美凯龙创始人车建新拿47亿元入主金科,这一轮危机才算短暂停歇。

但消停的时间并不太长。

一年后,2021年7月,陶虹遐发布致金科全体员工的公开信,她以让金科更好为名,独立行使大股东权益,称接受所有受黄红云打击迫害的金科员工的投诉和伸冤,向金科内部损公肥私、掏空金科利益的人和行为作斗争。

陶虹遐是黄红云前妻。她在公开信中讲,自2017年3月离婚以来,黄红云百般拖延办理金科控股的股权拆分,直至2021年6月才完成相关股权过户。

黄陶二人的纠葛,涉及的财产额度达33亿。但事情又不远止这些。

陶虹遐跟黄红云解除一致行动关系后,在一天深夜砸下2.82亿元买下金科股票,按持股量成为金科股份第四大股东。加上离婚而来的分割股权及旗下公司,陶虹遐跃升为第二大股东。

当时在外界视野里,陶虹遐也为金科的控制权而来。同样是车建新出手,才让这场闹剧偃旗息鼓。2022年,红星美凯龙旗下广东弘敏将持有的6%金科股份对应的表决权,委托给黄红云行使,有效期为五年。黄红云及其一致行动人对金科股份的总持股达到29%。

要说当初孙宏斌入侵,即便解除了婚约,陶虹遐还是站队了黄红云。

黄红云先是个人增持股份,然后跟陶虹遐继续保持一致行动人。

孙宏斌曾以微弱优势登顶金科第一大股东,黄红云拉出持股2.31%的女儿黄斯诗紧急达成一致行动人,持股比例到29.99%。这个数字的精巧点在于,30%将触及收购要约红线。黄红云还祭出了另外一步:回购股份,由此拉高了孙宏斌的加码成本。

数年之间,黄红云已成为一位娴熟的资本老手,其过程中的股权转换,左右腾挪,几乎可以是资本市场股权大战的教科书式案例。

但转眼到2023年,车建新的红星帝国已自顾不暇。3月,广东弘敏所持金科股份4.8亿股股票被强制拍卖了。为还债,车建新不仅卖掉了红星地产、物流,另把旗舰公司红星美凯龙29.95%股份转让给了厦门国企建发股份。车建新让出了大股东位子。

黄红云没有出手。

金科股份最近发布的2022年报遭深交所问询,年报显示,金科股份全年营收548.62亿元,同比降51.15%;归母净利亏损213.92亿元,同比降694.13%,计提存货跌价准备136亿,同比增533%。

黄红云这些年

这次金科被供应商申请破产重整,黄红云应该算遇到了前所未有的危机。

他在几日前的股东大会上,做了一番表态:

“我将不遗余力协调各类资源来帮助公司发展,支持公司尽快走出困境,全力维护公司全体股东利益。不管是引进国有企业战略投资人成为公司大股东及重要股东,还是债务重组重整,任何有利于公司化解流动性困境、回归平稳健康发展的工作我都会全力支持。”

这其中值得注意的地方,是引入国有企业成为公司大股东及重要股东。

对让渡控制权这件事,就黄红云而言,也属于头一遭的。

黄红云离开涪陵,到重庆的时间是1998年。

他此前五年在涪陵地区一家乡镇企业局直属的建筑公司当总经理。这是黄红云财富的开端。后来在重庆黄花园大桥规划之际,他拿下红土地如今的金科花园地块,以此飞升。

金科在当地有两个标杆之作:天籁城和金科九曲河。

这两座地标性的建筑楼盘标记了黄红云最意气风发的时刻。

2007年,金科开始全国化进程,不久跻身国内一线房企,其在2011年登陆A股,多元化转型。黄红云一度表示要进军新能源,投下500亿再造一个金科。2016年,黄红云规划金科转向“三圈一带”核心城市,对应京津冀、长三角、成渝和长江经济带。

2020年,金科以同比20%的增幅、销售额2230亿元达到历史销售巅峰。

金科大举扩张。黄红云大手笔套现。在徐翔案发前,黄氏家族共套现了约45亿元。那是2015年,也是金科较为艰难的一段时期。金科的现金短债比仅0.47,规模与拿地退缩。

金科增发股票,而等来的是一个叫孙宏斌的人。

还有一个需要提及的时间点是2011年。金科借壳挂牌深交所。刚上市,黄红云即做了两件事,一是更换负责审计的会计师事务所;二是将计量投资性房地产的成本法,变成了公允价值法。自2012起三年间,还未分飞的黄陶夫妇从金科股份获取了2.3亿利息,利率达10.9-13%;另外还有担保费,从1900万到2500万不等。

2016年,深交所曾询问过大股东担保费率是否合理的问题。

中信研报在报告中认为,金科是西南区域的可能“剩者”,背后逻辑是,金科在重庆土储规模占集团总土储(截至2022末约5614万平米)三四成,常年以来也是重庆“销冠”。

2022年重庆百强民企榜,龙湖居第一,金科控股名列第二。

同年底,重庆市金管局相关负责人透露,已建立房企“白名单”机制,推动民营房企与银行签订战略合作协议,用好民营企业债券融资支持工具等,支持一批暂遇困难、资信良好的房企获得新增融资。国内评级公司2021年和2022年都给了金科“AAA”评级。2022年3月,穆迪确认金科“B1”评级,但展望下调到了负面。

内部向外传递出的信息也有“同仇敌忾”的态势。作为金科股份控股股东,金科控股近日公告拟拿出5000万元至1亿元增持,增持价不高于每股1.5元。当日晚间,金科股份公布董事长周达、总裁杨程钧等核心高管在内的十八人,也拿出5000万元至1亿元增持。

站在公司高台上,黄红云讲过“金科就是我的生命”的话。他现在又在等白衣骑士。

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标签: 房地产 楼市 地产
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