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贾康：房住不炒，但可小烹

2022年中国城镇化率达到65.22%时，很多人担忧房地产行业已经摸到了“天花板”，将“黑铁时代”视为“黑暗时代”，对未来的预期断崖式下降。

出品 | 凤凰网问渠人物

采访/整理 | 陈婷婷

摄影 | 梁成 清鹏 泽庶 海报 | 李悦

监制 | 周翔宇

5月25日，著名经济学家、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康在接受凤凰网《问渠人物》专访时，却直言不讳反击了以上观点。

他曾长期担任财政部财政科学研究所所长一职，是国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，在宏观调控、财政税收与国民经济的理论、政策研究领域有着丰富的经验。

贾康认为，中国城镇化真实水平绝对不能只看常住人口城镇化率，这会形成“严重的认知误区”，真实城镇化水平首先要看户籍人口城镇化率，那才45%到46%，房地产行业还有广阔的发展空间。

在他看来，前些年对房地产反复调控却遭遇“合成谬误”，需要住房双轨制、金融双轨制、土地制度与房地产税改革的多管齐下配套改革，才能标本兼治。

过去房地产的发展直观上曾是重油重盐的高火猛“炒”，其味烈，吃着爽却难免有伤肠胃，呈短期化；未来健康的房地产发展模式倒也不必滴油不沾，或是生冷饮食，而应文火小烹，营养均衡搭配。

「房地产是支柱产业，是实体经济」

凤凰网：您认为房地产在拉动经济增长当中扮演什么角色？

贾康：房地产作为支柱产业，是实体经济的组成部分，在国民经济总量增长和结构优化上都贡献突出，它拉动上下游的集群式产业经济活动，影响很大。

此外，房地产又与金融保持着紧密联系。金融是现代经济的“心血管系统”，不动产与金融的互动中通过抵押贷款可形成多轮融资，为产业的扩大和经营扩围提供新鲜血液。没有这个金融和房地产的紧密联系，那么对不起，间接融资的发展往往会“一筹莫展”。

凤凰网：但我们注意到，在“房住不炒”的指导下，有声音说现在的房地产完全剥离了投资属性。

贾康：房地产从广义上来说，当然有投资的成分。工业、商业的房地产，它都是在生产过程中的一种硬件支持。我拿到一个厂房，自己使用或租出去，或转手卖给别人，这是不是投资？我拿到一个店铺，自己经营，也可以转租，仍然是投资。

中央特别强调“房住不炒”，主要指的是住房。这也意味着要防范炒作住房所形成的不良效应。我们所说房地产领域的泡沫，主要是指这个。有泡沫，那就可能会破灭，一旦破灭，整个经济受到的不良影响是方方面面的。

但是，也不能把这个话说到极端。住房是不是会产生一定的投资功能？手上有多套房的人，他所掌握的房源里边有一些会进入租房市场而成为投资，这是不能否定的。对于整体的市场经济，商业性的住宅出租也是其具体的组成部分之一。

凤凰网：如何界定“炒”的标准？

贾康：有些人只有一套住房，他想炒炒不了；有的人两套，一个在工作地附近，通勤方便，一个在郊外，他认为是改善性住房，可周末用来享受生活。

第一套叫刚需，第二套叫改善性需求。那么满足改善性需求能不能扩大到第三套第四套？他说我有这个财力，我愿意购买。在政策允许情况下，有些人就有了第三套、第四套，甚至有些人手上还有八套十套——这明显就有了投资、投机炒房的可能性。

现在讲“房住不炒”，一个人有多套房，如果不急于出手，现在仍然可以出租。

出租带来什么效应？给租房市场增加了有效供给。那这是不是一种投资活动？租房市场发展，必然要允许一些人有多套房拿出来出租，去满足社会需要。这就有了投资功能，一个社会必须适当地给出这样一个弹性空间。

还有一些人到退休以后，就想安度晚年了，原来的改善性住房可以卖掉几套。从客观上来说，他多少年前买的，现在再卖掉，许多情况下是实现了升值。社会评价是什么呢？就是他相对成功地做了一笔投资。所以这种看准了在好地段，给自己买第二套第三套改善性住房，到老年了又把它卖掉，客观上是等于给自己买了一个商业性的社会保险，也不能说就没有投资功能。

但是，主流一定要贯彻“房住不炒”，这是一个大导向。

凤凰网：那么怎么防止炒房，又避免误伤合理投资和改善需求？

贾康：这时就得配上一个条件，让买商品房的人，不要有过强的倒卖获利的念头。房地产税收制度的改革，就必须配上。

如果住房的持有环节有税收，有钱人买八套十套，就得准备以后多交税。可能第一第二套房子还可以作免税扣除，但是更多的房子需要交税，他就不会那么肆无忌惮了。

住房双轨制和商品房持有环节的税收制度双管齐下，才能在标本兼治的情况下，最后达到治本为上的目的。

凤凰网：为什么近年来相关税收制度推进审慎，相反其他调控政策层出不穷，但效果欠佳？

贾康：这个问题提得特别好。房地产税制改革的方向早已明确，但是这属于治本之策，碰上了在改革深水区啃硬骨头的问题，步履艰难。作为治标之策，这些年经过几轮调控，市场已经产生分化，“冰火两重天”了。

房价热度上升时，老百姓不满；等到房价下调，还是有很多人不高兴，地方政府也紧张，辖区内经济不景气，各行各业都受影响，他也坐不住。冷了以后，政府颁“限跌令”，而热的时候叫“限价令”。两头都焦虑，两头都难受。

在某种特定阶段、特定场景之下，“限房价、竞地价”可以试一试，但一定要注意，它可能产生很多副作用。因为从逻辑上讲，它还是违背市场经济的基本原则；从长远来看，土地开发和商品房建设应该随行就市，应该有市场调节机制，一旦价格限死了，这是属于一厢情愿，会产生不良效应。还是要积极考虑采取市场化共赢的方式来实现供需之间的健康互动。

房地产领域应该在以保障房作为“社会政策托底”的情况下，更多地让市场去调节商品房供需平衡。使没有支付能力的人被保障轨基本覆盖，有支付能力、中等收入以上的人，按照他们自己的意愿去挑选住房。这就比较有弹性，比较合理。

凤凰网：今年4月25日宣布的实现全面不动产登记，它有什么样的特殊意味？据说有多套房的人“感到紧张”，房地产税真的要来了吗？

贾康：不动产登记要全覆盖，这是早已既定的目标，建设现代化国家必然要做的基础性工作。现在来做这个宣传，客观上会有一种意味，让大家在思想上有所准备，不动产信息已经全部摸清了。

房地产税，未来肯定要推，中央给出的实施方案是要“双管齐下”。

首先明确大方向，积极稳妥推进房地产税立法；同时给出执行层面的指引——五年为期，进一步做房地产税改革试点，为立法提供更为丰富的本土经验支持。早前已经有的重庆、上海两地试点，今后要扩围。

目前扩围动作还没出来，但是一旦要出动作，不动产登记制度就是技术支柱，就是信息条件的支撑。在考虑怎么设计方案，怎么实施，怎么管理之前，这就有了一个掌握基本信息的大前提。

凤凰网：可以预测一下大致推出的时间吗？

贾康：现在经济没有以前增长那么快了，需要稳在合理区间，我觉得不能着急。现在经济向好的信心还没有巩固下来，基础还不牢。

到了今年下半年，或是明年，是不是条件就比现在更具备？很有可能。

凤凰网：房地产税试点下一轮的扩围，可能是哪些城市？

贾康：早先财政部已出了一个文件，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区——这是中央给出的定位，要从政策、管理、改革三个方面支持。

改革方面明确指出，支持深圳在税制改革上先行先试。作为一个地方政府辖区，税制改革可能先行先试什么？首当其冲的地方税体系，必须要解决的问题必涉及房地产税制度建设，它应该积极推行。另外考虑到浙江要打造共同富裕先行示范区，也可能加入试点。可以根据自身情况各提一套设计方案，不要求这两个地方试点一模一样。

凤凰网：最近二手房的挂牌量激增，跟这个有关系吗？

贾康：不敢说没有关系。

凤凰网：我们注意到今年政策风向有所转变，鼓励刚需购房者入市。在您看来，今年房地产市场是否可以企稳？

贾康：2021年中央经济工作会议特别强调要化解需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，领导机关直言不讳指出要纠正合成谬误，而合成谬误最典型的，是在房地产业调控中体现出来的。

2021年中央经济工作会议之后，房地产业的政策转向的，改为政策暖风频吹，一度认为要崩盘的危机得到化解，防止了多米诺骨牌式影响的出现。

当前从基本面来看，房地产作为国民经济支柱产业，应该有信心稳住，绝对可以避免有些人担心的崩盘。但不同区域应该具体分析：仍然是冰火两重天。

这两年虽然居民收入没有那么明显上升，但也还没下降，储蓄比收入的增长高得多。说明在大面上讲，老百姓钱还是有的，但是不敢花。

凤凰网：钱去哪儿了呢？

贾康：已有一部分用于餐饮、旅游、娱乐活动，五一假期就表现出来了。但另有一部分可能是用于提前还贷了，在利率变动的情况下，过去取得贷款的条件现在看更不合算，就选择提前还贷。另外，据估计购买理财产品的增加了。

虽然阶段性的波动还难免，但总体来说中国整个经济2023年应是向上的，一季度GDP同比增长已经4.5%，二季度肯定比一季度的指标更好看，这样就会进一步影响预期向好。

重点在于民营企业方面，应该让他们尽快恢复信心，能够振作起来。给企业家信心这一点非常重要。

「白银与黑铁的新纪元」

凤凰网：怎么来形容目前的房地产周期？

贾康：中国房地产可以说告别了黄金时代。黄金时代的特征是谁进去，谁就赚钱，只是赚多赚少的问题。白银时代相对沉稳一些，但大概率有利可图。

有些开发商说我们已经进入了黑铁时代。我认为黑铁时代并不是一个贬义词。一般成熟的市场经济，房地产业就是黑铁时代，基本上波澜不惊。

黑铁时代一般的参与者要注意防范风险，但还是可以有常规利润水平的一种运行状态。

中国现在总体情况之下，在冰火两重天的格局中，不少地方还是有白银时代特征的。

凤凰网：有观点认为当下房地产的下行，根本原因在人口红利的弱化和城镇化的天花板到来，您怎么看？

贾康：我认为这里包含了严重的认知误区，中国城镇化真实水平绝对不能看常住人口城镇化率，要看户籍人口城镇化率，那才45%到46%，大多数中国人还没有取得市民身份，后面至少还有十几个百分点的城镇化较快速的发展空间。

同时中国的工业化，还只是从中期向中后期、后期转变的阶段，这个过程中发展空间相当可观。我们仍然是世界上最大的新兴市场和发展中经济体，这个国际地位没有改变。

凤凰网：从这个趋势来说，房价还会涨吗？

贾康：商品房在市场上形成的平均价位，在未走完城镇化较高速阶段时，它是一个曲线上扬的演变过程。

现在有些人买改善型住房，买第四套、第五套房，拿在手上，哪怕以后推出房地产税，他仍然认为到自己养老的时候，把房子卖出去，还有跑赢通胀的空间。

不卖的时候，则可以对应租房市场，租出去。从大的发展趋势来看，不能轻易说中国房地产业没什么发展潜力要碰到天花板了。

凤凰网：在刚刚过去的4月份，某省会城市官方发文承认债务危机。这不是个例。关于地方债，中央对此的态度是，不会再为地方债进行“兜底”。地方债的风险到了什么程度？应当如何化解？

贾康：地方债压力大的地方，不是指阳光化的部分，主要是指隐性的。化解隐性负债需要制度机制健康化，原则上是疏堵结合，但堵不如疏。

对地方债，不是说把它摁住不发了，而是在消化存量的同时，“开前门关后门”，兴利除弊更多地发挥积极效应。

凤凰网：就在前几天，某西南省会城市也曝出城投债危机，曾经在地方经济中有过举足轻重作用的城投公司引起广泛关注。您怎么看待这个事情？

贾康：城投债有压力，由来已久。遇到违约压力时，调解方案一般是本金展期利息照付。城投公司做什么呢？主要是跟地方发展战略相关的一些硬件配套、基础设施、新区建设等，它的负债就跟金融、房地产互动交织在一起了。

凤凰网：城投公司应该怎样转型？

贾康：城投公司市场化转型，有不同的类型选择。

它可以继续在本地专心做城市公用事业。比如专门供水，供热，也可以供水、供热、公共交通等都合在一起做。也可以转为地方政府的政策金融机构——这也是允许的。比如政策性的信用担保，城投平台可以往这方面去转型。

另外也可以不受地区限制，转为独立的市场主体，可以面对统一大市场乃至对接国际市场，按照自主经营权的原则，去开辟新赛道。

这都有可能。关键是不能再让它变成地方政府新的隐形负债的平台，这是最关键的。

凤凰网：过去，土地财政一直是地方财政的重要来源之一。与房地产一荣俱荣，一损俱损。您认为应该如何摆脱对土地财政的依赖？

贾康：土地财政这个概念，一般是贬义的，这是指其短期行为。

地方政府在辖区内，不断做土地批租，运用国家的终极产权来形成土地一级开发环节取得的地租，逻辑上是成立的。但因为地方税体系迟迟不成型，房地产税改革非常困难，迟迟推不出，那么地方政府要加入“政绩锦标赛”竞争，体现政绩上有所作为，自然就特别看重在土地批租环节怎么样一次性把钱拿足，并尽快投入到增长点项目上，出了政绩以后，一些地方官员实现仕途上的抱负，可以合乎逻辑地走上更高的领导岗位。

但一块地批出去以后，虽取得很可观的收入，然而覆盖商业用地的四十年、住宅用地的七十年，后边的十几届、二十几届领导管理者在这块地皮上都再也不可能取得类似的收入了。这是在位子上的现任领导并不关心的，这就是短期行为。

房地产税，某种意义上也是靠山吃山、靠水吃水，但是它成为一种广义的土地财政，是比较健康的可持续的土地财政。

有了房地产税后的土地批租，就不会像过去那样，动不动炒出地王。由于有税收的制约，开发商拿地后，也就不会倾向于只搞大户型卖高价，而且也会没有那么多炒房团了。

快问快答

凤凰网：您平时喜欢什么运动？

贾康：我喜欢的很多，争取在可能的情况下，首先多走走路。

凤凰网：您最喜欢哪部电影？

贾康：《芙蓉镇》、《霸王别姬》等，还有《集结号》。我当过兵，完全能理解军人，要牺牲个体来维护全局。

凤凰网：当兵经历对您是不是产生特别重要的影响？

贾康：对，所以我知道什么叫摸爬滚打。

我在农村、部队、工厂这些基层都有过体验。以后做了几十年的研究，特别注意理论要密切联系实际，要为实际生活提供一些建设性的东西。

凤凰网：您最喜欢国内哪个城市或省份？

贾康：喜欢的不少。海南很不错，有高质量的沿海沙滩，美丽的海岸线。

凤凰网：ChatGPT来了，您认为对哪些行业影响最大？

贾康：对于那种靠基础知识去谋生的冲击最大，因为计算机可以比你提供的更全面。比如律师，需要大量的法律知识累积，但ChatGPT的综合信息水平可能比任何一个律师都要高。

凤凰网：AI也可以帮我们打官司吗？

贾康：现在已经开始看到这种情况了，人工智能越来越可以提供最佳方案。专业人士如纯粹靠知识积累、死记硬背，会越来越没有竞争力。

凤凰网：您对网红经济、流量经济怎么看？

贾康：这是必然的。数字经济发展，它就是流量为王。

这里既有好处，也有它的副作用，社会心态浮躁，有些甚至是一味博眼球，不讲责任和良心，问题也很明显。但只能因势利导，不能把互联网摁住不让它发展。逆数字化大潮流而行，肯定会违背规律。

凤凰网：您觉得现在年轻人买房好还是租房好？

贾康：看支付能力，如果六个钱包一起支持，似乎也没有什么矛盾，当然买的比租的更踏实。但你不要一味去啃老，不一定要走这条路，大学生刚毕业用租房过渡，也不失为好的选择。

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