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贾康:房住不炒,但可小烹 - 凤凰网房产北京
2022年中国城镇化率达到65.22%时,很多人担忧房地产行业已经摸到了“天花板”,将“黑铁时代”视为“黑暗时代”,对未来的预期断崖式下降 -来自凤凰新闻客户端
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贾康:房住不炒,但可小烹

凤凰网房产
2023-06-10 09:05

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2022年中国城镇化率达到65.22%时,很多人担忧地产行业已经摸到了“天花板”,将“黑铁时代”视为“黑暗时代”,对未来的预期断崖式下降。

出品 | 凤凰网问渠人物

采访/整理 | 陈婷婷

摄影 | 梁成 清鹏 泽庶 海报 | 李悦

监制 | 周翔宇

5月25日,著名经济学家、华夏新供给经济学研究院创始院长贾康在接受凤凰网《问渠人物》专访时,却直言不讳反击了以上观点。

他曾长期担任财政部财政科学研究所所长一职,是国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员,国家发改委PPP专家库专家委员会成员,在宏观调控、财政税收与国民经济的理论、政策研究领域有着丰富的经验。

贾康认为,中国城镇化真实水平绝对不能只看常住人口城镇化率,这会形成“严重的认知误区”,真实城镇化水平首先要看户籍人口城镇化率,那才45%到46%,房地产行业还有广阔的发展空间。

在他看来,前些年对房地产反复调控却遭遇“合成谬误”,需要住房双轨制、金融双轨制、土地制度与房地产税改革的多管齐下配套改革,才能标本兼治。

过去房地产的发展直观上曾是重油重盐的高火猛“炒”,其味烈,吃着爽却难免有伤肠胃,呈短期化;未来健康的房地产发展模式倒也不必滴油不沾,或是生冷饮食,而应文火小烹,营养均衡搭配。

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「房地产是支柱产业,是实体经济」

凤凰网:您认为房地产在拉动经济增长当中扮演什么角色?

贾康:房地产作为支柱产业,是实体经济的组成部分,在国民经济总量增长和结构优化上都贡献突出,它拉动上下游的集群式产业经济活动,影响很大。

此外,房地产又与金融保持着紧密联系。金融是现代经济的“心血管系统”,不动产与金融的互动中通过抵押贷款可形成多轮融资,为产业的扩大和经营扩围提供新鲜血液。没有这个金融和房地产的紧密联系,那么对不起,间接融资的发展往往会“一筹莫展”。

凤凰网:但我们注意到,在“房住不炒”的指导下,有声音说现在的房地产完全剥离了投资属性。

贾康:房地产从广义上来说,当然有投资的成分。工业、商业的房地产,它都是在生产过程中的一种硬件支持。我拿到一个厂房,自己使用或租出去,或转手卖给别人,这是不是投资?我拿到一个店铺,自己经营,也可以转租,仍然是投资。

中央特别强调“房住不炒”,主要指的是住房。这也意味着要防范炒作住房所形成的不良效应。我们所说房地产领域的泡沫,主要是指这个。有泡沫,那就可能会破灭,一旦破灭,整个经济受到的不良影响是方方面面的。

但是,也不能把这个话说到极端。住房是不是会产生一定的投资功能?手上有多套房的人,他所掌握的房源里边有一些会进入租房市场而成为投资,这是不能否定的。对于整体的市场经济,商业性的住宅出租也是其具体的组成部分之一。

凤凰网:如何界定“炒”的标准?

贾康:有些人只有一套住房,他想炒炒不了;有的人两套,一个在工作地附近,通勤方便,一个在郊外,他认为是改善性住房,可周末用来享受生活。

第一套叫刚需,第二套叫改善性需求。那么满足改善性需求能不能扩大到第三套第四套?他说我有这个财力,我愿意购买。在政策允许情况下,有些人就有了第三套、第四套,甚至有些人手上还有八套十套——这明显就有了投资、投机炒房的可能性。

现在讲“房住不炒”,一个人有多套房,如果不急于出手,现在仍然可以出租。

出租带来什么效应?给租房市场增加了有效供给。那这是不是一种投资活动?租房市场发展,必然要允许一些人有多套房拿出来出租,去满足社会需要。这就有了投资功能,一个社会必须适当地给出这样一个弹性空间。

还有一些人到退休以后,就想安度晚年了,原来的改善性住房可以卖掉几套。从客观上来说,他多少年前买的,现在再卖掉,许多情况下是实现了升值。社会评价是什么呢?就是他相对成功地做了一笔投资。所以这种看准了在好地段,给自己买第二套第三套改善性住房,到老年了又把它卖掉,客观上是等于给自己买了一个商业性的社会保险,也不能说就没有投资功能。

但是,主流一定要贯彻“房住不炒”,这是一个大导向。

凤凰网:那么怎么防止炒房,又避免误伤合理投资和改善需求?

贾康:这时就得配上一个条件,让买商品房的人,不要有过强的倒卖获利的念头。房地产税收制度的改革,就必须配上。

如果住房的持有环节有税收,有钱人买八套十套,就得准备以后多交税。可能第一第二套房子还可以作免税扣除,但是更多的房子需要交税,他就不会那么肆无忌惮了。

住房双轨制和商品房持有环节的税收制度双管齐下,才能在标本兼治的情况下,最后达到治本为上的目的。

凤凰网:为什么近年来相关税收制度推进审慎,相反其他调控政策层出不穷,但效果欠佳?

贾康:这个问题提得特别好。房地产税制改革的方向早已明确,但是这属于治本之策,碰上了在改革深水区啃硬骨头的问题,步履艰难。作为治标之策,这些年经过几轮调控,市场已经产生分化,“冰火两重天”了。

房价热度上升时,老百姓不满;等到房价下调,还是有很多人不高兴,地方政府也紧张,辖区内经济不景气,各行各业都受影响,他也坐不住。冷了以后,政府颁“限跌令”,而热的时候叫“限价令”。两头都焦虑,两头都难受。

在某种特定阶段、特定场景之下,“限房价、竞地价”可以试一试,但一定要注意,它可能产生很多副作用。因为从逻辑上讲,它还是违背市场经济的基本原则;从长远来看,土地开发和商品房建设应该随行就市,应该有市场调节机制,一旦价格限死了,这是属于一厢情愿,会产生不良效应。还是要积极考虑采取市场化共赢的方式来实现供需之间的健康互动。

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房地产领域应该在以保障房作为“社会政策托底”的情况下,更多地让市场去调节商品房供需平衡。使没有支付能力的人被保障轨基本覆盖,有支付能力、中等收入以上的人,按照他们自己的意愿去挑选住房。这就比较有弹性,比较合理。

凤凰网:今年4月25日宣布的实现全面不动产登记,它有什么样的特殊意味?据说有多套房的人“感到紧张”,房地产税真的要来了吗?

贾康:不动产登记要全覆盖,这是早已既定的目标,建设现代化国家必然要做的基础性工作。现在来做这个宣传,客观上会有一种意味,让大家在思想上有所准备,不动产信息已经全部摸清了。

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房地产税,未来肯定要推,中央给出的实施方案是要“双管齐下”。

首先明确大方向,积极稳妥推进房地产税立法;同时给出执行层面的指引——五年为期,进一步做房地产税改革试点,为立法提供更为丰富的本土经验支持。早前已经有的重庆、上海两地试点,今后要扩围。

目前扩围动作还没出来,但是一旦要出动作,不动产登记制度就是技术支柱,就是信息条件的支撑。在考虑怎么设计方案,怎么实施,怎么管理之前,这就有了一个掌握基本信息的大前提。

凤凰网:可以预测一下大致推出的时间吗?

贾康:现在经济没有以前增长那么快了,需要稳在合理区间,我觉得不能着急。现在经济向好的信心还没有巩固下来,基础还不牢。

到了今年下半年,或是明年,是不是条件就比现在更具备?很有可能。

凤凰网:房地产税试点下一轮的扩围,可能是哪些城市?

贾康:早先财政部已出了一个文件,支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区——这是中央给出的定位,要从政策、管理、改革三个方面支持。

改革方面明确指出,支持深圳在税制改革上先行先试。作为一个地方政府辖区,税制改革可能先行先试什么?首当其冲的地方税体系,必须要解决的问题必涉及房地产税制度建设,它应该积极推行。另外考虑到浙江要打造共同富裕先行示范区,也可能加入试点。可以根据自身情况各提一套设计方案,不要求这两个地方试点一模一样。

凤凰网:最近二手房的挂牌量激增,跟这个有关系吗?

贾康:不敢说没有关系。

凤凰网:我们注意到今年政策风向有所转变,鼓励刚需购房者入市。在您看来,今年房地产市场是否可以企稳?

贾康:2021年中央经济工作会议特别强调要化解需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力,领导机关直言不讳指出要纠正合成谬误,而合成谬误最典型的,是在房地产业调控中体现出来的。

2021年中央经济工作会议之后,房地产业的政策转向的,改为政策暖风频吹,一度认为要崩盘的危机得到化解,防止了多米诺骨牌式影响的出现。

当前从基本面来看,房地产作为国民经济支柱产业,应该有信心稳住,绝对可以避免有些人担心的崩盘。但不同区域应该具体分析:仍然是冰火两重天。

这两年虽然居民收入没有那么明显上升,但也还没下降,储蓄比收入的增长高得多。说明在大面上讲,老百姓钱还是有的,但是不敢花。

凤凰网:钱去哪儿了呢?

贾康:已有一部分用于餐饮、旅游、娱乐活动,五一假期就表现出来了。但另有一部分可能是用于提前还贷了,在利率变动的情况下,过去取得贷款的条件现在看更不合算,就选择提前还贷。另外,据估计购买理财产品的增加了。

虽然阶段性的波动还难免,但总体来说中国整个经济2023年应是向上的,一季度GDP同比增长已经4.5%,二季度肯定比一季度的指标更好看,这样就会进一步影响预期向好。

重点在于民营企业方面,应该让他们尽快恢复信心,能够振作起来。给企业家信心这一点非常重要。

「白银与黑铁的新纪元」

凤凰网:怎么来形容目前的房地产周期?

贾康:中国房地产可以说告别了黄金时代。黄金时代的特征是谁进去,谁就赚钱,只是赚多赚少的问题。白银时代相对沉稳一些,但大概率有利可图。

有些开发商说我们已经进入了黑铁时代。我认为黑铁时代并不是一个贬义词。一般成熟的市场经济,房地产业就是黑铁时代,基本上波澜不惊。

黑铁时代一般的参与者要注意防范风险,但还是可以有常规利润水平的一种运行状态。

中国现在总体情况之下,在冰火两重天的格局中,不少地方还是有白银时代特征的。

凤凰网:有观点认为当下房地产的下行,根本原因在人口红利的弱化和城镇化的天花板到来,您怎么看?

贾康:我认为这里包含了严重的认知误区,中国城镇化真实水平绝对不能看常住人口城镇化率,要看户籍人口城镇化率,那才45%到46%,大多数中国人还没有取得市民身份,后面至少还有十几个百分点的城镇化较快速的发展空间。

同时中国的工业化,还只是从中期向中后期、后期转变的阶段,这个过程中发展空间相当可观。我们仍然是世界上最大的新兴市场和发展中经济体,这个国际地位没有改变。

凤凰网:从这个趋势来说,房价还会涨吗?

贾康:商品房在市场上形成的平均价位,在未走完城镇化较高速阶段时,它是一个曲线上扬的演变过程。

现在有些人买改善型住房,买第四套、第五套房,拿在手上,哪怕以后推出房地产税,他仍然认为到自己养老的时候,把房子卖出去,还有跑赢通胀的空间。

不卖的时候,则可以对应租房市场,租出去。从大的发展趋势来看,不能轻易说中国房地产业没什么发展潜力要碰到天花板了。

凤凰网:在刚刚过去的4月份,某省会城市官方发文承认债务危机。这不是个例。关于地方债,中央对此的态度是,不会再为地方债进行“兜底”。地方债的风险到了什么程度?应当如何化解?

贾康:地方债压力大的地方,不是指阳光化的部分,主要是指隐性的。化解隐性负债需要制度机制健康化,原则上是疏堵结合,但堵不如疏。

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对地方债,不是说把它摁住不发了,而是在消化存量的同时,“开前门关后门”,兴利除弊更多地发挥积极效应。

凤凰网:就在前几天,某西南省会城市也曝出城投债危机,曾经在地方经济中有过举足轻重作用的城投公司引起广泛关注。您怎么看待这个事情?

贾康:城投债有压力,由来已久。遇到违约压力时,调解方案一般是本金展期利息照付。城投公司做什么呢?主要是跟地方发展战略相关的一些硬件配套、基础设施、新区建设等,它的负债就跟金融、房地产互动交织在一起了。

凤凰网:城投公司应该怎样转型?

贾康:城投公司市场化转型,有不同的类型选择。

它可以继续在本地专心做城市公用事业。比如专门供水,供热,也可以供水、供热、公共交通等都合在一起做。也可以转为地方政府的政策金融机构——这也是允许的。比如政策性的信用担保,城投平台可以往这方面去转型。

另外也可以不受地区限制,转为独立的市场主体,可以面对统一大市场乃至对接国际市场,按照自主经营权的原则,去开辟新赛道。

这都有可能。关键是不能再让它变成地方政府新的隐形负债的平台,这是最关键的。

凤凰网:过去,土地财政一直是地方财政的重要来源之一。与房地产一荣俱荣,一损俱损。您认为应该如何摆脱对土地财政的依赖?

贾康:土地财政这个概念,一般是贬义的,这是指其短期行为。

地方政府在辖区内,不断做土地批租,运用国家的终极产权来形成土地一级开发环节取得的地租,逻辑上是成立的。但因为地方税体系迟迟不成型,房地产税改革非常困难,迟迟推不出,那么地方政府要加入“政绩锦标赛”竞争,体现政绩上有所作为,自然就特别看重在土地批租环节怎么样一次性把钱拿足,并尽快投入到增长点项目上,出了政绩以后,一些地方官员实现仕途上的抱负,可以合乎逻辑地走上更高的领导岗位。

但一块地批出去以后,虽取得很可观的收入,然而覆盖商业用地的四十年、住宅用地的七十年,后边的十几届、二十几届领导管理者在这块地皮上都再也不可能取得类似的收入了。这是在位子上的现任领导并不关心的,这就是短期行为。

房地产税,某种意义上也是靠山吃山、靠水吃水,但是它成为一种广义的土地财政,是比较健康的可持续的土地财政。

有了房地产税后的土地批租,就不会像过去那样,动不动炒出地王。由于有税收的制约,开发商拿地后,也就不会倾向于只搞大户型卖高价,而且也会没有那么多炒房团了。

快问快答

凤凰网:您平时喜欢什么运动?

贾康:我喜欢的很多,争取在可能的情况下,首先多走走路。

凤凰网:您最喜欢哪部电影?

贾康:《芙蓉镇》、《霸王别姬》等,还有《集结号》。我当过兵,完全能理解军人,要牺牲个体来维护全局。

凤凰网:当兵经历对您是不是产生特别重要的影响?

贾康:对,所以我知道什么叫摸爬滚打。

我在农村、部队、工厂这些基层都有过体验。以后做了几十年的研究,特别注意理论要密切联系实际,要为实际生活提供一些建设性的东西。

凤凰网:您最喜欢国内哪个城市或省份?

贾康:喜欢的不少。海南很不错,有高质量的沿海沙滩,美丽的海岸线。

凤凰网:ChatGPT来了,您认为对哪些行业影响最大?

贾康:对于那种靠基础知识去谋生的冲击最大,因为计算机可以比你提供的更全面。比如律师,需要大量的法律知识累积,但ChatGPT的综合信息水平可能比任何一个律师都要高。

凤凰网:AI也可以帮我们打官司吗?

贾康:现在已经开始看到这种情况了,人工智能越来越可以提供最佳方案。专业人士如纯粹靠知识积累、死记硬背,会越来越没有竞争力。

凤凰网:您对网红经济、流量经济怎么看?

贾康:这是必然的。数字经济发展,它就是流量为王。

这里既有好处,也有它的副作用,社会心态浮躁,有些甚至是一味博眼球,不讲责任和良心,问题也很明显。但只能因势利导,不能把互联网摁住不让它发展。逆数字化大潮流而行,肯定会违背规律。

凤凰网:您觉得现在年轻人买房好还是租房好?

贾康:看支付能力,如果六个钱包一起支持,似乎也没有什么矛盾,当然买的比租的更踏实。但你不要一味去啃老,不一定要走这条路,大学生刚毕业用租房过渡,也不失为好的选择。

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标签: 贾康 房地产 【责编】 陈文莉
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