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利好一波接着一波 楼市走向有点诡异 - 凤凰网房产北京
来源:明源地产研究院自8月底的“认房不认贷”政策在多城落地以来,这大半个月各地的楼市利好政策是一波接着一波。有机构统计,上周共有36个城市优化调整了房地产政策,数量创2022年以来单周之最 -来自凤凰新闻客户端
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利好一波接着一波 楼市走向有点诡异

凤凰网房产
2023-09-23 08:43

来源:明源地产研究院

自8月底的“认房不认贷”政策在多城落地以来,这大半个月各地的楼市利好政策是一波接着一波。有机构统计,上周共有36个城市优化调整了房地产政策,数量创2022年以来单周之最。

目前一线城市基本都已落地“认房不认贷”并调整首套购房首付比例,此外还有更多的城市开始逐步取消了限购。这波政策力度无疑是近三四年来最大的,行业内也久违地呈现出一派喜气。

如今政策已经发酵20多天了,市场反响到底好不好?楼市究竟回暖了没?从地产人的朋友圈里,直观感受上似乎是不错的,但实际上情况如何,还得从更多的角度来观察。

一波新政涌出后,需求端的购买意愿确实是有所提升的。中指研究院曾在月初新政刚出几天的时候,做了一次问卷调查。

结果显示,新政后居民购房信心改善明显,其中北京、上海购房意愿强于上月的受访者,占比提升了15个百分点以上。而广州、深圳这个数字虽然有所提升,但幅度相对较小,分别提升了7和10个百分点。

而房产网站垂直平台的浏览数据,也证实了这一点。据机构统计,9月首个周末网友通过房天下APP线上浏览新房楼盘及二手房小区的流量数据,较8月大幅提升,京沪热度的涨幅同样强于广深。

线下方面,多个城市的二手房带看量也有明显的上升。比如政策出台后,深圳中原找房的日进线量环比增长了35%,周末的带看量环比8月的日均水平,大涨了75%。

深圳贝壳的数据也一样,从8月31日-9月3日这四天与8月27日-30日的数据环比来看,咨询量上升了42.2%、带看量上升了31.2%,政策出台当下的刺激效果十分明显。

新房市场也迅速感受到了热度,据媒体统计,多个楼盘案场在政策出台后的首个周末,成交和到访量都在翻倍。

热门板块的典型项目到访量上涨更加明显,其中海淀永丰上涨144%、丰台大红门上涨77%、顺义后沙峪上涨 60%、昌平回龙观上涨 59%……

不过值得注意的是,近几天房产网站的访问数据已经有所回落,购房者的“新政热情”似乎平复得挺快,总体还是比较理性。

有不少购房者表示,置换需求是有的,但是自己手里的房子卖不出去,没办法立刻趁这波热度去买房。

这些目前已有住房的刚改型购房者,多数受限于二手房转手环节。虽然政策利好不断,但还是得看自己的房子什么时候有人接盘,根本无法计划具体的置换时间表……

而从供应端来看,卖家的反应似乎比买方要积极得多。

尤其是在二手房方面,“认房不认贷”这类政策,利好对象主要是“卖一买一”的改善型需求,所以各地二手房的挂牌量在短时间内出现了暴涨。

根据中指研究院监测,新政出台当天深圳新增二手房源2082套,第二天上海挂牌房源增加1000多套,北京在9月2-3日两天內,二手房挂牌房源增加了3300套,且部分豪宅房源都有涨价情况。

不过从这些房源过往的报价历程来看,涨幅不算很大,大多只是回调到了上半年降价前的预期价格。

实际上,由于供应量增加激发了更热烈的竞争,且作为主要利好对象,改善型家庭也希望尽快将房产出手,好趁政策红利期尽快完成置换。所以二手房的挂牌价格相对平稳,业主报价都比较理性。

反而是新房市场,一些开发商踩着政策东风迫不及待地收回折扣、宣布涨价,祭出过去常用的恐慌营销手段,希望能把存货一波带走。

这些逆势一套都卖不动,红利期刚来就要蹦跶涨价的楼盘,决策到底是怎么做的、行情到底是怎么评估的,实在是耐人寻味……

但随后几天这种“风声”迅速减少,大多开发商对后市的判断仍旧谨慎,认为市场的确定性还远远未到,所以都希望趁着政策热度,保持理性的价格预期,低调但快速地出货,让现金尽快落袋为安才靠谱。

虽然供应与需求端都表现出了积极的回应,但从新政后半个月的成交来看,情况似乎有些分化。

据克而瑞统计,上周新房重点监测城市的开盘去化率已经增至54%,环比上升17个百分点,去化情况有了较为明显的改善。

而在14个重点监测城市的二手房市场,上周成交面积达到138.8万平方米,环比增长16%,北京、深圳、杭州、佛山等热点城市的增幅都在20%以上。

从整体数据上来看,无论是新房还是二手房,成交量似乎都呈现出明显的上涨趋势,形势喜人。然而从城市内部的成交结构来看,政策拉动力的覆盖面其实是有限的。

比如上海在新政出台10日內,8个结束认购的楼盘中有3个触发了积分制。但去化情况好的项目都处于城市核心区域,比如闵行、徐汇、浦东等地。而城市外围诸如金山等地的项目并没有看见起色,政策拉动力的区域分化十分明显。

而在广州楼市中,新政后连续两周新房认购量的增幅,其实都大于来访量。这表明现阶段,正在成交的主要前期已经在看房的存量客户,经过政策的刺激,加快了决策速度,新客户则还没有批量入场。

从全国来看情况也是一样,一线城市的购房意愿回升更明显,且北方好于南方。可以预见接下来新政策对一线城市的影响会是最显著的,而二线城市、三四线城市要享受城策红利,恐怕还需要一些传导的时间。

更重要的是,这一波政策的热度和刺激效应,究竟能够维持多久?虽然回暖迹象已经显现,但这仍然是让整个行业都揣揣不安的问题。

毕竟当前,楼市复苏的过程仍然面临着几个最核心的问题。

一是目前新政推动成交的购房者,多数来自于本就有买房计划的存量客户,被政策推了一把。但这一波需求消化完毕后,其他购房者是否会接上?

二是这次新政的一大利好对象——“卖一换一”的改善型购房者,需要先找到人接受自己的房产,才有可能正式进入市场。会有多少刚需群体去接盘?这个过程需要多久?目前还很难说。

三是当前经济环境仍然处于比较复杂的、有待复苏的阶段,居民对于收入的满意度和预期还谈不上乐观。所以潜在购房群体、尤其是刚需群体,对于加杠杆购房的意愿并不高,恐怕还需要更多组合政策的拉动。

从近两周全国市场的表现来看,供应端的积极性远远大于需求端,挂牌量的增加远远快于成交量的上升,从这里面我们其实就能看出,不同市场主体对这波政策的真实反应。

结 语

虽然这波新政的力度很足,着实引起了业内的一阵欢呼,调动了行业的积极性。然而市场反响,只能说有,但是总体还是十分谨慎和理性。

当前一方面政策效用的传导还需要时间,另一方面政策刺激作用的持续性还有待评估,所以我们对后市的预期还是得理性一些。

明源君认为接下来市场会如上周在金地业绩会上,金地集团董事长凌克的观点一样:新房成交有望企稳,但市场短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件。

对于这一轮的政策红利,我们可以期待的更多是市场的逐步筑底和企稳,而不是迅速回暖上扬。


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标签: 楼市政策 【责编】 王婷婷(PO377)
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