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碧桂园9只债成功展期 为交付换时间为经营换空间 - 凤凰网房产北京
展期,已成为房企缓解集中偿债压力的普遍解法。据凤凰网房产统计,2022年共有约20家房地产开发主体对境内外债券进行展期,截至目前则已有超过50家房企进行展期操作,2023年房企债务展期速度不减反增。尤其近期碧桂园、融创中国、远洋地产、奥园中 -来自凤凰新闻客户端
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碧桂园9只债成功展期 为交付换时间为经营换空间

风财讯
2023-09-27 14:51

凤凰网房产报道 展期,已成为房企缓解集中偿债压力的普遍解法。

据凤凰网房产统计,2022年共有约20家房地产开发主体对境内外债券进行展期,截至目前则已有超过50家房企进行展期操作,2023年房企债务展期速度不减反增。

尤其近期碧桂园融创中国、远洋地产、奥园中国等房企债务均成功展期,备受行业关注,因为头部企业如何处理债务展期,对市场信心产生着直接影响。

以碧桂园为例,9月19日,伴随“16腾越02”债券展期方案获债券持有人会议表决通过,至此,碧桂园旗下9只计划展期的境内债全部成功展期,涉及金额约为150亿元。

从首支债券展期公告发布(8月18日),到最后一只债券展期通过表决,前后仅1个月左右,效率非常高。

尤其当投资人对债务展期的信任度出现了明显分化,部分房企展期拉扯超过一年。碧桂园的效率,意味着投资人相信其化债的决心和执行力,碧桂园也向市场传递了正面信号。

平安证券研究员刘璐就指出,不必把债券展期理解为洪水猛兽,这个机制给了双方一个更灵活的博弈规则,一定程度上是在保护投资者权益的前提下,给双方在破产清算和刚性兑付之外寻求的一种中间解。所以不用纠结具体方式,投资人更应关注企业的后续经营恢复能力。

展期成“惯例”

碧桂园拼“诚意”

当展期成为“惯性”,市场对房企展期的信心有多少,更多取决于条款的“诚意”。

据东方金诚统计,当前房企展期主要为本金展期和利息展期,目前展期期限主要集中于展期24个月-36个月,极少数展期方案附有补偿条款,多为担保条款,但担保程度有差距。

房企展期方案的诚意差异,主要就体现在上述三项指标,这直接影响投资人是否对展期方案买单。

例如融创中国在今年3月提出的境外债重组方案中,以新换旧展期2年-9年,并设置了“同意费”“物业增信”等偿付保障性条款。附加条款的加持,对投资人信心有明显提振,融创方案也最终在9月获得表决通过。

碧桂园的9只债券展期方案,也普遍带有增信措施。

例如“22碧地02”由中国证券金融股份有限公司、承销商中信建投证券股份有限公司联合创设全额信用保护凭证,保护期为一年;“16碧园05”为债务到期偿付利息,本金展期三年,并提供增信措施,包括龙岩、沭阳、淮安等项目的股权质押;“22碧地03”由广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司提供不可撤销连带责任担保……

尤值得一提的是,碧桂园部分方案设置了小额兑付机制,即约定在各笔债券展期后的首期兑付时间先按持有人账户兑付不超过固定数量(1000张,即10万元)的债券本息。也就是说,如果个人投资者当时投资本金不超10万,那么小额兑付机制一经启动,投资人能够一次性回本。

据了解,在债券偿付中设置小额兑付并不是必选动作,因而当前在展期方案中专门为中小投资者利益设置“保护条款”的房企非常少。

但也因为碧桂园主动将上述机制放进方案,体现出对个人及中小机构投资者的保护,以及整体方案体现出对债权人利益的重视,碧桂园9只债券的展期方案能够在短短1个月左右的时间得到债权人/投资人支持,全部表决通过。

某房企在今年1月提供的境外债务重组方案之一是分期偿还本金,最长12年还清所有债务,通过“以旧换新”对债券展期,所有新发债券票面利率最低在2%左右。但由于展期时间过长,缺乏保护机制以及公司受调查等因素影响,债务协议安排会议再次延后。

可见,展期的语境之下,市场逐渐掌握更多话语权,公司的责任、态度、效率和诚意,也会最终体现在投资人的投票中。

长规划、保交付

走入时间换空间正循环

展期,是用时间换空间,该还的债终究要还,在东方金诚分析师唐晓琳看来,过去五年房企资金来源中销售回款和外部融资的比例接近 1:1,所以房企未来空间,关键还是在于外部融资的修复进度和后期销售回款。

首先,融资修复是重点。目前审视房企的展期方案,要看其能否真的对房企债务压力有所缓解,尤其今年5-9月是房企偿债高峰,在外部融资渠道难以打开和楼市修复不明显的情况下,展期设计非常考验企业能力和信誉。

分析碧桂园的展期方案可见,其所涉债券的到期时间不仅有短期(如今年9月到期的债券),还有2024年的远期到期债券,就带着明显的“预设”考虑。

碧桂园将境内外、长短期债券都纳入考量,制定“一揽子”方案,已尽最大可能给企业赢取更多的修复时间。

此外,后期经营也是关键。但全国楼市松绑政策效果有待释放,销售端实质性回暖尚需时间。所以目前的销售更多需依靠房企自身,例如以保交付保证企业信誉和在售口碑。

招商证券宏观首席分析师张静静直言,目前供给端的政策部署,重点是改善优质房企资产负债表计划和保交楼。在此情况下,房企可能会先将现金流向后端(建设/竣工)倾斜,然后才考虑还债和土地库存回补等问题。

所以“保交付”不仅是企业的生存必修课,也是竞争市场空间的关键因素。

在近年的交付榜上,碧桂园持续保持领先。今年截至2023年9月15日,碧桂园已累计交付房屋共38.1万套,累计交付面积约4686万㎡,继续排头。

在这过程中,交付质量还在不断提高,今年上半年碧桂园多个项目实现提前交付,期内交付评估通过率则高达93%,维修服务满意度稳步提升7%,房屋质量满意度提升4%。

交付领先,在市场看来就是公司经营稳定的代名词。一定程度上,交付规模持续保持首位的碧桂园,率先尝到了“红利”,在展期谈判中赢得了宝贵的恢复时间。

保交付增加谈判底气、展期通过增加保交付和恢复经营的时间,这才是“用时间换到了空间”。碧桂园、融创一类诚意展期、积极交付的房企,或更能在这条良性循环路上,越走越远。

(文/凤凰网王婷婷)

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标签: 碧桂园,债务展期 【责编】 陈文莉
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