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「马甲」又赢了？34家房企争抢的十八里店地块，真有那么香？

继石景山、房山2宗地斩获64.5亿元之后，北京土地市场再次发力，土地交易大厅再现30余家房企争夺1宗地的“盛况”。

9月27日下午15点，位于北京市行政服务中心五楼的土地交易中心人头攒动，挤满了参与今日土拍的房企工作人员，他们一手提交材料，一手领取参拍所用的号码牌。

与此前手提“大吉大利”纸袋、身背“逢考必胜”帆布包、组队穿着红色上衣等诸多土拍法器加持的热闹场景不同，本次诸位竞拍人似乎淡定了许多，除少数两三人穿着红色短袖外，现场再无其他红色道具。

他们的最终目标，是今日土拍的主角——朝阳区十八里店678地块。凭借紧邻东四环这样优质的地理位置，吸引了34家房企报名，但这宗地真有那么香吗？

正在提交材料的房企工作人员

34家房企报名竞拍 马甲乱入「迷人眼」

2023年以来，几十家房企争夺热门地块的现象屡见不鲜。昌平朱辛庄、海淀四季青、亦庄X47等地块都引发三四十家房企的竞拍。

从朱辛庄地块开始，竞拍房企中开始出现多家外地房企的名字，实际上，这些外地房企的真实角色，是某些头部房企的「马甲」。

参与十八里店678地块竞拍的33家房企（天恒未至现场参拍）中，不乏招商、华润、中海、保利等大牌央企，同时也包括很多外地房企的名字。通过企查查发现，这些外地房企不少是今年成立的新公司，最新一家成立时间距离本次土拍不到一个月。

参拍房企名单

可以看到，成都鸿哲置业成立于2023年2月；山西裕通晟、上海锦祥德睿均成立于2023年6月，曾以联合体形式参拍亦庄X47地块；上海润哲宏升、上海兴泰广置业均成立于2023年8月，后者在本月初刚在宁波市以摇号方式摘地；2023年9月8日注册的成都领阳置业，成立不足一个月就上阵拿地。

线上报价阶段就触顶的十八里店678地块，直接进入摇号环节，由于没有竞现房环节，可以说是“一摇定胜负”。

最终，该地块由上海成通京置业以地价上限28.75亿元摇中，成交楼面价5.19万元/平方米，溢价率15%。

爱企查信息显示，成通京置业（上海）有限公司成立于2023年8月17日，同样是一家成立不久的新公司。股权穿透后发现，该公司由南方首度置业（北京）有限公司持股100%。据业内知情人士透露，该房企是某家央企的马甲。

图片来源：爱企查

诸多马甲混入土拍竞争之中，十八里店678地块的高热度有些名不副实。

在“价高者得”的时代之后，以摇号方式确定竞得人的方式登上土拍舞台。对房企而言，拿地已经不是有钱就能解决的事情，运气成为决定命运的重要因素。

正因如此，各大房企开始另辟蹊径，竞拍前去香火旺盛的寺庙求得好运，土拍现场各种红色「法器」加持，拿地变得愈发玄学。这还不够稳妥，为了提升拿地概率，「马甲」房企由此开始披挂上阵。

从房企拿地的角度来看，这一做法无可厚非，但长远来看，究竟是否有利于土地市场的公平竞争、健康发展，还有待观察。

东四环旁临铁地块 靠啥吸引房企疯抢？

无论如何，十八里店678地块引发了一定热度，毕竟线上报价阶段就触达地价上限的情况并不多见。

从地理位置上看，优越性的确显著。该地块紧邻东四环，南侧是地铁17号线十八里店站，位于东四环与京沪高速交汇处，西侧正在修建的大羊坊路，未来将打通三环、四环及五环，成为区域性联络的交通干道。

十八里店678地块具体位置

此外，地块南侧为已经确认落地的中国人民大学附属中学朝阳学校，建成后将大大提升板块内教育配套水平。

除此之外，十八里店678地块其他素质并不突出。整体来看，该地块所处的朝阳港板块，属于先规划后建设板块，虽然地理位置有明显优势，但城乡结合部的既视感，使其区域面貌成为明显短板。

十八里店678地块实景图

目前来看，地块周边唯一在建在售新房项目只有金隅云筑。据悉，该项目分三期开发，户型面积在80-128平方米之间，指导价为7.5万元/平方米（十八里店678地块指导价上涨到7.8万元/平方米）。对比四环沿线房价水平，基本都在8万元/平方米左右。

正在建设中的金隅云筑

十八里店678地块周边还存在一些不利因素。该地块南侧为高铁和火车两铁交汇处，一方面会使居住舒适度大打折扣，另一方面也会限制周边区域的发展。

从地块自身素质来看，倒三角的规划形状，将为开发商排布楼栋增加难度，加上2.8偏高的容积率，想要保证未来小区的居住舒适度，不是一件易事。

后记：都说朝阳港板块，处于“刚需够不上，改善看不上”的尴尬境地。尽管地理位置优越，但较差的区域面貌几乎抹平了这一优势。十八里店678地块能否完成破局？我们拭目以待。

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