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取消地价上限后城投再托底 南京土拍市场酿变

21世纪经济报道
2023-11-29 07:18

11月27日,南京市规划展览馆人头攒动。当天“历史文化与宜居宜业——2023南京秋季住宅用地招商推介周”正式开幕,南京2024年计划供应的部分地块资料也随之公之于众。由于南京核心区明年近30宗地块资料的公开,开幕首日吸引了不少开发商关注。

在刚刚过去的最新土拍中,南京开启“取消最高限价改摇号为价高者得”新政后的首场土地出让,该批次地块总用地面积28.536公顷,成交总价55.07亿元。推出的9幅涉宅用地全部底价成交,且均为城投企业拿地。

南京一名房企人士指出,当前南京楼市二手房去化放缓,土拍时,城投再度入场托底。为打破这一局面,促进土地市场与房地产销售去化端的良性循环,南京2024年的土地推介中,也出现了新的趋势。

板块地价波动

10月,南京取消地价上限。更早前,南京已放开房价限制、限购等。但11月25日的土拍,仍然全部底价成交。分析人士认为,这与地块质量、楼市持续低迷有关。

此次土拍也是南京2023年的第8次土拍,共推出9幅宅地。9幅宅地总面积约28.536公顷,起拍总价55.07亿。公开资料显示,9宗地块分布于江心洲、迈皋桥、大校场、雄州龙池和溧水永阳、东屏街道板块。只有3幅地块在主城,分别位于江心洲、南部新城迈皋;其余地块所分布的板块能级普遍不高。

回顾拿地企业,基本为市级、区级城投平台公司。南京公用(000421.SZ)旗下的南京中北置业有限公司(简称“中北置业”)今年首度拿地,拿的是综合质量不错的江心洲G70地块。地块总价9.2亿,楼面价30518元/平方米。地块位于江心洲岛北片区,生态环境宜居,周边配套成熟,同时周边竞品较少,具有较好的市场开发机会。

南京南部新城会展中心发展有限公司(简称“南部新城发展”)也是市级城投企业,此次拿下了单宗金额最高的大校场G77地块,成交价19.8亿,楼面价31576元/平方米。

南京栖霞区财政局旗下栖霞国资以6.1亿竞得迈皋桥G71地块,楼面价15507元/平方米。其余地块则有六合新城建设、溧水城建获取。

业内人士调侃此次土拍为史上最快土拍,上午9点30分土拍刚开始,9宗地块就陆续进入待公证或已成交的状态。

值得关注的是,河西板块地价在此前半年内还呈现曲线上涨的态势,经过此次土拍城投托底拿地,地价出现下行趋势。今年3月,江心洲G04地块被中海27.2亿元竞得,楼面价28648元/平方米,案名为中海江湾境,A、B两个地块共规划打造15-25F的小高层、高层住宅,综合容积率2.26。

据悉,9月27日该项目首开,68套房吸引186人争抢,中签率不到37%,当天成交7成,截至目前前期房源已销售9成。9月27日,江心洲G54地块由南京智慧绿岛开发建设有限公司以底价21亿元竞得,成交楼面价30458元/平方米,容积率仅1.5。

就在不远处的河西中板块,绿城10月份拿下G55地块,刷新了板块楼面价记录。

此次城投以底价获取江心洲地块,展示了市场的变幻万千,同时也表明了如果楼市行情稳定,江心洲G70地块或许并不会遇冷。

同策研究院数据显示,9月份,南京新房成交37万平方米,10月份成交43.6万平方米,11月份预计成交40万平方米左右。同策研究院研究总监宋红卫认为,受新政影响,南京新房10月份去化较9月份有一定幅度上涨,但是11月份市场有所回落,政策时效性在不断下降。

新政对南京二手房的影响则表现为,挂牌量上涨,成交放缓。由于议价空间扩大,二手房同类型房源成交价格进一步走低。我爱我家南京研究院数据显示,10月南京二手房新增挂牌量7411套,环比再涨7.2%;二手房新增挂牌均价为31473元/平方米,环比则下跌1.8%。南京购房者对一二手房价格预期不高,房企投资意愿不足。在这种局面下,南京年末土拍城投托底不足为奇。

不过,南京年底土拍供应节奏不停。11月15日,南京还挂出了18宗地块,将在12月14日上午拍卖,用地面积约56.1公顷,起拍总价135.37亿元,涉及河西中部、玄武、鼓楼、江北核心区、城东、六合等板块。

酝酿变局

以招商会形式推介土地,是南京近年来一直持续的做法。事实上,近年来,江苏几个主要城市,包括南京、苏州、无锡、常州等地的土地出让,都不乏招商部门的介入。

从此次招商会来看,南京对于2024年土地市场还是寄予厚望。每个板块几乎都拿出了高品质地块。比如江心洲板块拿出2宗“低密江景宅地”;南部新城在机场跑道上再推2块土地;江宁也拿出了“压箱底”的南站地块;麒麟科创园、小行、雨核等热门板块也将补仓。

除了热门区域保持稳定的供应量,那些近年来几乎没有土地供应的板块也开始推地了,比如雨花台区的安德门板块、玄武区的徐庄软件园。

此外,南京在本次土地推介会上,对地块出让条件做出了一些调整,或许从中能窥探未来土拍市场的趋势。比如,首次取消了容积率的指标设置,仅设定限高指标,可结合企业的意向设计方案进行地块规划指标的优化。

从当下的土地市场来看,未来南京土拍市场会有哪些趋势?前述业内人士认为,地价或面临调整。比如,江心洲未来拟出让的地块不仅容积率低于1.5,而且政府还给出了一些产品设计参考。据了解,方案设计参考图均为4层大平层的结构。这类产品在南京市场具有一定稀缺性。

据业内人士分析,中北所拿江心洲G70地块,地价3万元/平方米,是板块内资质较好的一宗地块,它的底价成交,给买房人传递了一个信号,那就是这一地块周边目前在售的二手房,均价4.9万元/平方米左右,未来或面临去化压力。

在支撑南京楼市持续调整的观点中,还有一个论据,即整体地价的下调。以河西大板块为例。此次成交的G70地块,对面就是绿城于10月份刚拿下的G55地块。当时绿城以总价69亿元竞得,楼面地价高达43473元/平方米,这一地价排名南京楼面地价第二。尽管两宗地块有一定距离,但都位于河西。

2016年5月13日,经过25轮竞拍,葛洲坝地产以32.8亿元竞得河西南G14地块,楼面地价高达45213元/平方米。这一楼面价刷新了河西南楼面价纪录,也成为南京地块楼面价第一,并保持至今。

其次,地价调整与地块容积率密切相关,地块容积率将不可避免地下调。据房企人士透露,此次南京土地推介,很多地块的容积率可以接受开发商先出方案再协调。如果楼市行情提振持续放缓,南京楼市或可借新产品置换出一批刚需。

58安居客研究院院长张波此前曾指出,房住不炒,让市场机制来主导未来房价的变化,房价的分化可能会在更多城市和区域得到更为明显体现。

南京此次地块城投托底导致部分板块地价的波动,以及对未来一年拟出让地块的出让条件进行调整,能否给楼市带来改变,还有待观望。


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标签: 南京 土拍 城投托底 【责编】 蒋玲
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