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接下来,千万不要选错城市!

凤凰网房产
2023-12-09 00:09

来自:米筐投资

城市的未来在哪里?

哪里才是有前途的,是值得投资的,是值得前往发展事业的?

这个问题的答案在过去几年、十几年里,也许是很清晰的,但是在这两年变得极其混沌。

因为支撑过去城市、楼市、产业发展的底层逻辑,已经发生了本质性的、结构性的变化。

1

首先是从金融资本的角度上,长达20年的外汇引入和货币发行机制发生了改变。

再从经济定位的角度上,长达40年的追赶型经济已经接近了尾声。

然后从人口的角度上,中国城市化全国性的城市汲取农村的人口集中增量也已经接近尾声。农村已经没什么人了,也没什么生产资料可以供城市无限掠夺了。

经过从北到南一路走访调研,我亲眼看到了曾经依托外贸和输入型经济生存的产业极度凋敝,但依托内需而生的部分却欣欣向荣的撕裂景象。

曾经在汇率政策和贸易政策红利中越是如鱼得水的地区,凋敝得就越厉害。

从南到北能够明显地感觉到,北方底层民生复苏的节奏远远要高于南方地区。

从基础民生经济复苏情况来看,大体面上是呈现出由北向南依次下降的。

在微观面上则形成各省内部城市之间的分化,同在一省甚至相可能隔可仅百来公里的城市,情况都有可能是天差地别。

尤其是浙江之行,义乌、永康的富藏令人印象深刻,而服装业的潮头宠儿宁波的萧条情况则令我感到震惊。

为什么会有这么大的差别?

我做了深刻的思考得出了一个结论:城市资本积累率!

2

什么叫“资本积累率”,其实就是试剂沉淀资本的增长比例,是一个团体、区域从年初到年末的实际资本留存增长率。

举个简单的例子,有两家企业,一个企业年初资产都是1000W。

经过一年的经营,A企业今年业绩增长仅有2%,但是到了年底净落进口袋里面了200W,那么它的资本积累率就高达20%,这是纯粹沉淀在公司资产上的增长。

而B公司,实行了打价格战和扩招策略,今年业绩增长了10%,但是到了年底排除掉成本只赚了50万,那么它的资本积累率就只有5%。

也就是说不论你今年过手了多少钱,只有沉淀在资产池里的才是真正的增长,剩下的都是过眼云烟啊!

一个城市也是如此。

他只有年末累计沉淀在这个城市里的资本是正增长的,才可能有更多的利润增量去分配给在这个城市生活的人们,这些人才有可能增加收入、增加预期。

只有这些人的收入和预期增加了,才有可能推动其他资产和产业的价值或者价格提升。

在过去的20年里,因为是高速的追赶和外资招引型经济结构,同时配合着城市化战略的推进。

大多数中心城市都是处于资本积累率净增长的环境当中的,这也是大家习惯了增长,认为资本积累率净增长就是正常常识和节奏的原因。

但客观事实是,过去的20年里资本积累率净增并不是普遍的!

3

过去20周期的发展的底层逻辑其实就是整个北方、西北、东北地区向南方沿海地区提供资本净输出,全国农村向自身所在的中心城市提供资本金输出的模式。

所以呈现出了除了南方少部分地区以外,全国农村、县镇资本积累率常年为负,南方城市资本积累率远高于北方内地的现象。

小伙子小姑娘都去了大城市,说是赚钱养家。

但他们去了城市以后,只有很少部分钱是回流到农村的,他们的大部分收入都沉淀在这个城市的吃、喝、拉、撒、住上面了。

而北方城市也基本都是呈现人口向南方净流出,产业向南方净流出,货币保值率向南方净输出的情况。

但是现在,通过对标贸易资本从北方收缴铸币税,然后补贴东南沿海的外贸导向型经济政策已经结束,各个城市从农村榨取资本积累率的城市化进程也已经结束。

所以城市资本积累率呈现出了快速下降,甚至大面积为负的情况。

这也是大多数人觉得钱难挣,未来很迷茫的原因。

那么,城市化进程是否结束了呢?

并没有!

最下级节点吸干了,南北政策性差异会已经在共同富裕背景下开始慢慢抹平。

接下来北低南高、边低中高的固有格局将会打破,中国城市化进程将彻底进入省与省之间、市与市之间的“蛊斗式资本争夺”。

我们会发现接下来北方、四川这些曾经的经济被动性地区,会出现一批中心型城市快速崛起直追东南。

而东南沿海也会有一大批城市快速崩塌,被周边强势兄弟城市瓜分殆尽。

如何找出这些城市?

4

第一:看人口!

普遍情况下,资本积累率的增长一定是与人口净增长息息相关的!

只有人口净流入的城市,才有未来,这也是目前各个城市、各个省份纷纷掀起抢人大战的根本原因。

人是最重要的资产载体,这个人在哪里、家庭在哪里,他所创造的劳动价值就在那里,同时它的消费价值也就在哪里。

只有把人锁住了,伴随着他的资本才能沉淀在这个城市里。

这方面做得最霸道的,就是关中的西安和四川的双城,现在香港也开始加入抢人大战的行列了,这是不可更改的趋势。

第二,看产业源头和产业承重在哪里。

一个工厂来了,工人就来了,一个大公司来了,税收就来了。

这个思路是没错的,但是绝对是最坑爹的!

这就是“十句话里八句都是真的,剩下两句藏起来没说”的叙事结构。

九真一假都没它坑!

有些城市是致力于引进高端人才,却忽略低端劳动密集工人。

致力于吸引大企业、高端企业来开分部,而忽略了低端劳动密集型工厂。

致力于推动高精尖勇争第一,却忽略了中小型企业的扶持。

这种城市是没有任何前途的!!!!

因为你别看他概念说的光鲜亮丽,他压根就没有资本积累率,纯纯的过路财神!

5

你就比如阿里电商,全国城市看他都是香饽饽,但它真正为这个城市提供资本积累的能力有多大?

可以说是非常小的!

首先这种企业到了这个城市,能为这个城市提供多少实际就业岗位呢?两百人?还是三百人??

那么这个阿里在本地的利润,最终是留在本地分部还是汇入杭州总部?

这是显而易见的!

两百个月入2W的岗位,完全不可能抹平总部城市从分部城市抽走的净利润,不可能的!

你别看着这些公司提供的GDP高,那些GDP全都是过路财神啊!

他给你这个城市投放100万的工资支出,大多数时候是要从你这个城市抽走绝对不低于100万的资本增量的。

否则他赔死啦!

可以说,除了有完善且巨大的实体产业、贸易产业集群的城市,他们能够通过自身实力从阿里的赋能获取增量以外,剩下奔着高大上名头引入阿里的城市,那就是杭州的血库啊!

很多时候,这种缺乏中低层支撑,一味强调引入大企业分部的城市,他们往自己身上插的不是营养管,而是这些抽血管。

纯粹就是本地领导拿老百姓的里子去换自己的面子!

6

同样的,未来一味推进“勇争第一”想法,扶持本土头部大企业,却忽略中小型企业的城市也不可能有未来。

原因太简单了!

人家百亿企业的老总,存款、投资、建设会在你这个城市本地吗?

谁在家乡赚了大钱以后不是往更大的城市跑?

宁波的大企业总,有几个人的资产不是放在的上海?一家老小不是去外地甚至海外享福的?

人家钱多啊!你能咋的他?

别说不可能,现在满网乌泱泱生在中国、长在中国、发家在中国的人削尖了脑袋往外润。

这是一个道理啊!

对于宁波这一类城市,他就是天堂太远、上海太近!

在资本的世界里,你勒紧裤腰带扶植起来的娃,但凡他有大出息了,想的第一件事绝对是“怎么能跟家乡撇清关系”!

他们最怕的,不是自己吃着鲍鱼龙虾看家乡父老在挨饿而心存愧疚,是千万别让人知道自己是穷地方出身。

资本是利益的世界,不是礼教人伦的世界。

真正守家守业的是什么人?

是有了点出息,但是又脱离不叫家族支持、乡亲支持的人。

是那些虽然手上有个几千万、八九亿的,但是又达不到能让他往别的方润,在本地有一堆厂房、一堆生意得来回忙活的中腰部企业。

只有这些人是从别的地方挣钱,然后磊在本地不乱跑的群体。

大了抬脚就跑你拦不住他,小了无牵无挂到处流窜你也挡不住他。

所以未来除了上海、深圳、北京、香港这种从全国抽血的高端资本富集地以外,其他城市就是拼“腰”!

个别高端企业当车头,大量中腰部企业扛天下的“富农城市”,才是有能力保证资本积累率为正的。

你只有往这些城市去发展,才不会陷入衰退的逆流之中。

你只有看明白这些将要在接下来10年里支撑中国经济格局变迁的最底层逻辑,才有可能做出正确的选择,或者帮你的孩子做出正确的选择。

其实这种选择上一代人改开初期也做过了,正是因为你的长辈选择了在大发展的时代,离开逆流的农村进入城市,才有了你今天与农村留守、进城务工人员之间的天差地别。

现在城市化进程第一阶段结束了,我们又一次面临着曾经摆在我们祖辈面前的选择题,这一题就决定了你、你的孩子、你的家庭未来的财富和命运了。

即便是最简单买房,离开了这个逻辑线,房价也是无论如何都要跌的。

所以一定深思、慎思!


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标签: 投资 选房 【责编】 王婷婷(PO377)
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