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「王炸」地块遇冷？仅1家房企报名，朱辛庄新地块悬念已定

朱辛庄，一个从不会让北京楼市失望的板块。

回顾一季度，朱辛庄板块先后贡献了两宗热门地块，幸运之神眷顾的越秀与大华，首开均实现热销，大尝其中甜头。

年末，备受关注的朱辛庄板块，再次供出重磅优质地块——无论地理位置，还是地块规模，与此前两宗相比，有过之而无不及。

截止12月19日17:00报名截止，朱辛庄0022、0027等地块仅有“中海+未来科学城”联合体一家报名，大概率将底价成交。

北京市公共资源综合交易系统显示报名情况

作为北京发布新政之后首宗入市地块，处于大热板块，地块现状如何？凤凰网房产对此进行了实地考察。

壹

先来看下朱辛庄新地块的相关数据。

地块具体位置

挂牌文件显示，该地块编号为京土储挂（昌）[2023]061号，涉及0022、0027两宗住宅地块，以及6003一宗F3其他类多功能用地。地块总用地规模65662.413平米，地上总建筑规模186128.209平米。

地块具体数据

具体来看，0022地块容积率2.6，地上建筑面积40209.738平米，该地块规划配建300平米的社区综合文化室、350平米的社区管理服务用房。

0027地块容积率2.5，地上建筑规模68754.91平米，该地块规划配建1000平米的社区养老服务驿站、150平米的社区卫生监督所。

此外，地块中还有1宗建面约7.7万平米的F3其他类多功能用地，位于昌平二拨子，北侧为建发城建·文源府，且地块竞得人不得分割销售，可以整体转让。

6003地块实拍图

建发城建·文源府实拍图

该宗地挂牌起始价为42.7亿元，竞价阶梯为2200万元，竞买保证金为8.6亿元。上限价格为49.105亿元，当竞买报价达到上限时，将进入摇号程序。

由于仅有“中海+未来科学城”联合体一家报名，该地块大概率将以42.7亿元底价成交。

此外，该地块销售指导价为6.6万/平米，与周边的越秀星樾、大华启宸府相比，高出4000元/平米。按照90平米户型来算，总价能差出一辆奔驰C级轿车。

再来看下住宅地块具体位置。

0022、0027地块位于昌平区史各庄街道、沙河镇，东至回昌路、南至回龙观工业区南路、西至回龙观工业区七街、北至回龙观工业区汇泽街，6003地块位于昌平区回龙观街道，东至二拨子纵一路、南至二拨子横一路、两至二拨子纵二路东侧防护绿地、北至龙城北路。

地块位置卫星图

地块实拍图

0022、0027地块紧邻主干道，距离地铁朱辛庄站800米，斜对面就是万达广场。与此相比，越秀星樾3宗地块分布较为分散，环绕在0022地块北侧和西侧；大华启宸府地块位置更加靠里，离主干道有一定距离，与朱辛庄地铁站的距离也相对较远。

朱辛庄板块3宗地块数据对比

除了地理位置上的优势，0022、0027地块的基本素质也更优质一些。

与越秀星樾和大华启宸府相比，新地块不仅用地规模、建筑面积更大，且地块分布也更加规则、方正。对开发企业而言，不仅开发难度较小，也更容易排布楼栋布局。

若成功拿地，该地块将成为中海落子昌平区的首个项目。未来科学城与中海强强联手，项目品质还是很有保证。

贰

尽管朱辛庄0022、0027地块没有延续此前多家房企竞拍的火热局面，但其所在的大板块和小环境，决定了未来项目仍会是购房者关注的焦点。

一方面，朱辛庄所在的未来科学城大板块，拥有紫光经济科技园、小米产业园等科技产业园，能够承接海淀上地、西二旗、后厂村的产业，未来有望成为产业高地。

小米未来数字经济园（在建）

与海淀产业园的特殊距离，让望海淀房价兴叹的购房者（码农为主），在朱辛庄看到了上车曙光。

地理位置上的接壤、方便快捷的交通以及更低的房价和生活成本，使朱辛庄板块成为海淀居住需求外溢的首选之地。

数据显示，2022年昌平区常住人口达到226.7万，其中有131.9万属于外来人口。

另一方面，与朱辛庄板块同属昌平南的沙河高教园、南邵板块，在人口吸附力上却有一定差距。很明显，在板块自身配套成熟度上，朱辛庄更胜一筹。

北清路及在建高架桥

交通方面，地块紧邻城市主干道定泗路、北清路，东南1.8公里有G6京藏高速，离地铁双线换乘站朱辛庄站仅400余米，可快速实现多站换乘。对上班族而言，这一点非常重要。

地铁朱辛庄站

商业配套方面，已经投用的TBD万科天地、永旺商场可以满足大部分购物需求，加上未来45万平的合生汇与万达广场，居民购物将有更多选择。

教育配套方面，北京一零一教育集团四所分校入驻朱辛庄板块，分别是：北京一零一中昌平第一幼儿园、北京一零一中昌平第二幼儿园、北京一零一中未来科学城学校以及北京一零一中昌平实验学校。

商业及教育配套

医疗配套方面，地块东南3公里内有积水潭医院（回龙观院区），西侧4公里有北大国际医院以及一家儿童医院。

地块周边次新二手房方面，领秀慧谷C区挂牌均价接近6.7万元/平米，D区挂牌价格超过6.8万元/平米。与新地块6.6万元/平米的指导价销售，仍然存在一定倒挂。

领秀慧谷D区实拍图

叁

除了上述优势以外，我们也注意到，新地块捆绑了大体量公建配套，对开发商来说不算友好，对开发经验有较高的考验。

此外，与朱辛庄0022、0027地块同日登场的房山长阳0011、0023地块，同样仅有一家房企报名，大概率将由城建以底价成交。

具体来看，0011地块建筑规模约3.15万平米，容积率1.7，限高24米；0023地块建筑规模约3.25万平米，容积率2.1，限高36米，销售指导价4.5万/平米（浮动8%）。

地块具体位置

该地块拥有较好的配套优势。据悉，地块距离地铁9号线/房山线广阳城站仅300余米，南北一站地的距离，分别坐落着首开龙湖北京熙悦天街与北京首创奥特莱斯，出行购物非常便利。

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