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上午拿地下午建卖房群!杭州房企“抢食”真相 - 凤凰网房产北京
房企正在利润收窄的行情中被迫洗牌。2月27日上午,杭州市龙年首场土拍共推出7宗地,延续去年底更新的游戏规则“价高者得”。地块全部溢价成交,揽金约111.62亿元 -来自凤凰新闻客户端
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上午拿地下午建卖房群!杭州房企“抢食”真相

21世纪经济报道
2024-02-29 06:49

房企正在利润收窄的行情中被迫洗牌。

2月27日上午,杭州市龙年首场土拍共推出7宗地,延续去年底更新的游戏规则“价高者得”。地块全部溢价成交,揽金约111.62亿元。除西站新城TOD地块是华润联合体拿下外,其余6宗地均被本土房企拿下,最高溢价24.44%。

杭州此次土拍地块成交溢价均超过10%,平均达19.1%,与前两次持平。

当天下午,各种购房群里已出现上午多个项目的客户群二维码。杭州一名售楼员郑园(化名)在收到同事发过来的二维码之后,立马将之发到了其所在的多个卖房群里。这些新建的群包括未科西站项目、杭州三里亭项目、西房东新项目、上城区安琪儿项目等等。

郑园说,当天拿地当天建群,已经是近几次土拍之后销售员的常规操作了。“市场太卷,我们后端销售只能提前介入抢潜在客户”。

最近两年,杭州土拍市场的常客,也是杭州本土大房企的滨江(02244.SZ)、绿城(3900.HK)依旧热捧杭州。滨江除了拿下全场溢价最高的城东新城原安琪儿批发市场地块外,还联手华润、杭州市西站枢纽开发有限公司拿下前述TOD地块。绿城拿下三里亭地块,溢价17.7%,楼面价刷新板块纪录。另一家本土房企西湖房产连拿两宗地。

2023年,杭州土地市场成交规模大幅萎缩,总体量创2016年以来新低,但杭州宅地仍以揽金1780亿元稳居全国第二。进入2024年,杭州的供地节奏开始放缓,且逐渐恢复价高者得的规则。

尽管如此,房企仍然保持理性。有业内人士估算,近期的地块基本都压着盈亏平衡线成交,对开发商的成本管控与营销去化带来巨大考验。在竞争激烈的杭州市场,房企的压力不降反增。

杭州双赢机构总经理章惠芳分析认为,随着杭州楼市盈利难度增加,不少外来房企正在淡出,取而代之的是本土房企逐渐占据土拍主流。

热闹背后的利润保卫战

土地投资竞争激烈,正是考验房企盈利能力的时候。以此次土拍热度最高的城东新城地块为例,滨江以总价24.44亿元从另外13家房企手中抢走,地块成交楼面价36240元/平方米,新房限价46500元/平方米(含装修),房地价差10260元/平方米,相比双限阶段上涨2100元/平方米,但仍然在盈亏平衡线附近游走。

相比之下,滨江还联合华润、西站枢纽开发拿下的余杭西站新城商住地,溢价率16.56%,楼面价22776元/平方米,预期利润率约7%。对于滨江而言,虽然比城东新城地块安全系数高,但是三家联合,在运营与利润分成上不见得比独家开发有优势。也有业内人士认为,滨江后续仍会加仓杭州城东新城板块,以中和开发成本。

2023年,安琪儿市场地块被收录于《2023年杭州读地手册》中,并被分割为四宗地块,而此次出让地块仅是其中的一宗。

章惠芳指出,“227”土拍的地块相对优质,虽然溢价率都超过10%,但成交价格比较理性。杭州地价要结合溢价率、成交楼面价和精装房限价来分析。以滨江所获取的城东新城原安琪儿批发市场地块为例,地块起拍楼面价高达3.6万多元/平方米,限价4.65万元/平方米,也就是说,房地价差才1万元/平方米多一点。

此外,绿城19.3亿竞得三里亭单元宅地,楼面价34826元/平方米,溢价率17.7%,预期利润率仅2.1%。

分析人士指出,对于滨江、绿城而言,敢于低利润测算拿地,既是深耕杭州市场的底气,也是特殊周期发展必经之路。

另一家本地房企西湖房产曾在2022年下半年拿过一幅地块,此次一口气拿下两幅地块,预期利润率分别为1.2%,5.3%,也不高。

实际上,除三里亭、城东、东新地块维持2%以下利润率外,杭州此次土地出让,留给房企的盈利空间略有上调。其中,位于钱塘湾未来总部基地启动区利群河单元的两宗地块,溢价率达到20%左右。而根据此前的摇号规则,该板块出让地块仅有5%的预期利率空间。金沙湖地块溢价率也达到13.71%,若按照3万元左右定价,利润率10%,也为后续定价策略调整预留较充足空间。

另外值得注意的是,央国企仍积极参与此轮土拍,但或许考虑到对成本管控和产品研发的高要求,其出价较为谨慎。此外,外来房企的参与度也有所降低。

优质地块有望陆续推出

岁末年初,监管部门推出松绑限购、项目融资白名单、超预期降息等多个“大礼包”,虽然市场预期有所改善,但到目前为止,市场复苏的态势尚未完全确立。

杭州楼市则延续以往的分化局面,豪宅成交继续高位盘整、刚需成交则有所放缓。从区域来看,郊区楼盘销售普遍遇阻、库存积压,主城则保持一定热度。

2月23日,统计局发布2024年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数,杭州2024年1月新房环比上月下降0.3%。

这反过来影响了杭州2024年的土地供应和房企的投资策略。

综合业内人士分析,按需供应将成杭州2024年土拍趋势:第一、土地供应向主城区收缩和优质板块收缩,更多压箱底宝地将推出,且限制条件逐渐解除。

2月28日,杭州再挂5宗地,预计3月29日开拍。其中,滨江、拱墅等主城区均拿出优质地块,而余杭区的闲林地块以及萧山区的蜀山、桥南地块精装新房限价也被取消。

第二、远郊地块有望在突破容积率1.0的限制上做文章。通过“解禁”低密宅地,给房企预留利润空间。

2023年9月,自然资源部曾发文建议取消远郊区地块容积率1.0的限制。近期,随着一张地块规划指标图流出,杭州市场盛传容积率1.0以下低密市场或将重启。杭州业内人士也普遍认为,这一限制的解除,有可能体现在未来几宗地块的出让规则中。

但在市场尚未根本回暖的情况下,谨慎的态度短期内很难改变。中指研究院华东大区常务副总高院生指出,从报名、竞价过程中,不难发现理性仍是企业拿地的主基调。同时,以本土房企为主的拿地格局或仍将维持。

章惠芳指出,未来房企需要靠更好地研发产品,通过更好地营销来获得客户,所以杭州的土拍还是有很大的弹性。特别热的地块溢价率比较高,房企拿地的空间与利润空间也比较小;地块热度相对不够高的地块给到的溢价率可能是不高,但考验产品定价能力。她认为,这也是杭州土拍相对市场化的一个表现。


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标签: 杭州 土拍 房企 【责编】 冯媛媛
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