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北京办公楼市场已连续两个季度实现整体市场去化

3月27日，高力国际在北京发布2024年第一季度北京写字楼市场报告。

数据显示，北京办公楼市场已连续两个季度实现整体市场去化。2024年一季度甲级写字楼延续了去年四季度的趋势再度实现正吸纳量，达到1.2万平方米，去化主要集中在亚奥和中关村区域。空置率方面，随着西城区重点改造项目北京金融科技中心入市，甲级写字楼市场空置率上升0.3个百分点达到20.1%。乙级市场和产业园市场在经历了过去两年主力租户行业大规模办公空间整合后已经利空出尽。乙级市场从去年下半年开始已经连续3个季度实现去化，累计去化量接近18万平方米，但受到新增供应影响，空置率稳定在18.3%。产业园市场也实现了连续两个季度去化，累计去化量接近13万平方米，空置率小幅下降至20.5%。

市场需求持续恢复，但仍无法扭转租金下行趋势。租金方面，全市场“以价换量”的现象日益凸显，租金下行趋势仍将持续。数据显示，本季度甲级写字楼净有效租金环比下降2.9%，降幅收窄0.3个百分点。市场平均净有效租金跌破300元每月每平米，达到291.4元每月每平米。其中，望京酒仙桥和中关村依然是租金降幅最大的两个子市场，分别达到5.5%和3.9%。值得注意的是，降幅紧随其后的是CBD子市场。 当前CBD的空置率仅为13.5%，但本季度租金降幅却达到3.6%。

针对CBD市场出现的变化，高力国际北京公司董事总经理李娟认为：

第一，从整体市场的角度来看，当租金下降无法实现空置率的有效去化时，代表着相对供给侧而言，市场新增需求尚不足以有效去化新入市项目和存量项目的空置面积。空置率持续维持高位，市场去化压力将越来越大，整体市场租金降幅就会加大。

第二，从写字楼板块的角度来看， CBD市场空置率仍然是较为健康的，但其周边写字楼板块的空置率均已达到20%左右的较高水平，随着周边板块租金的下调，CBD市场无法独善其身。

第三，从资产类别的角度来看，当整体市场租金下降到一定程度后，无论是超甲级、甲级还是乙级写字楼均会针对出租策略进行调整，稳健的租户组合首当其冲。对于优质客户资源，租金水平是所有竞争维度中最核心的因素。一旦超甲级写字楼开始跟随市场进行调整，整体市场租金的下降幅度将愈加明显。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，我们依然延续在2023年第三季度做出的市场研判：办公楼市场有效需求不足的问题将长期困扰市场发展，北京整体市场空置率将维持在20%以上的高位。有效需求的持续不足将导致北京办公楼市场租金中枢无法避免地继续下移。虽然宏观经济增长已经对办公楼市场的恢复不断产生积极影响，但市场仍将在较长一段时间处于复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。

李娟认为，随着北京办公楼市场进入新常态，“解放思想，实事求是”尤其重要。对于业主方来说，在市场下行期，健康的出租率和稳定现金流是运营的核心目标。在经济环境复杂多变、市场竞争激烈的今天，市场对于资产运营管理方提出了更高的要求，适应能力和创新能力等多维度的提高刻不容缓。“活下来”不仅意味着短期的盈利或者市场份额的保持，更包括了对未来市场变化的预见和适应，不断地学习和自我进化的能力，时刻保持敏锐的市场触觉，及时调整自身的经营策略和业务模式的勇气和魄力。毕竟，只有活下来，市场参与者才有可能看到行业的明天，才有可能在未来的市场竞争中占有一席之地。

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