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西安楼市仍在获得持续关注。4月16日,国家统计局公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 -来自凤凰新闻客户端
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西安房价上涨背后:经济、产业、人口面支撑

中国房地产报
2024-04-18 08:43

西安楼市仍在获得持续关注。

4月16日,国家统计局公布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。共有57个城市新建商品住宅售价指数环比下降,2个城市持平;11个城市环比上涨,其中,上海涨幅0.5%领跑,西安涨幅0.4%,这已经是西安楼市连续13个月保持上涨态势。

房价上涨背后是西安经济、产业、人口不断向好的结果。2023年,西安全市生产总值达到12010.76亿元,比上年增长5.2%。招商引资不断向好,全年签约合同项目达到1077个、总投资9068亿元,同比分别增长54.3%、8.2%。从人口方面来看,2023年末西安全市常住人口为1307.82万,比上年末增加8.23万人,继续位居中国北方常住人口第三城。

良好的基本面下,一些深耕西安的企业不断加仓,同时也不乏一些“新面孔”出现。据中指研究院统计,2024年一季度,西安土地出让揽金255.16亿元,排名仅次于北京、杭州,位居全国第三。

一个新的情况也在浮现,多位受访地产企业人士表示,与2023年相比今年的客户量变少了,销售较为艰难。前瞻顾问监测数据显示,3月份,西安楼市共计成交54万平方米,比2023年平均值低32%。同时,3月份共有35个项目完成意向登记,客房比为78%,比上月下降46%,处于2023年以来市场最低值。

不过,西安市场仍被众多企业寄予厚望。

新房价格连涨

国家统计局西安调查队发布的数据显示,今年2月份,西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,已连续12个月保持上涨态势;同比上涨4.8%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。3月份,西安房价涨幅为0.4%。

对于西安房价上涨情况,行业人士给出了几方面原因:

一是前几年高价地大批量入市,抬高了房价。据克而瑞西安机构执行总经理李晓兵介绍,从土地供应来看,这几年西安地价一直处于上涨态势,楼面价过万元的地块有80多宗,仅高新区就有52宗,地价一直上涨下,一级市场传导至二级市场的动能较为显著。

二是在这些高价地块上,房企又“叠加”了高溢价产品。一位房企人士介绍,当下,西安热点板块起步面积都在140平方米以上,在产品上也做了不少创新,例如第四代住宅产品等,好产品必然要匹配更高的价格。

克而瑞陕西数据显示,2024年1~3月,西安商品住宅成交主力为140平方米~160平方米的改善型产品,占比为24%;其次为120平方米~140平方米的项目,占比为21%,两者共计45%。

三是在供给端发生变化的同时,西安也在需求端上下足了功夫。

过去几年,作为“抢人大战”中的佼佼者,西安的人口增速一直处于全国前列,从2017年~2019年,西安3年人口总增量达到了128.87万人,位居新一线城市首位。2021年,西安常住人口增加了21.01万人,在18座千万规模常住人口城市中,增量位居全国第4。2022年,西安人口净流入12万人,名列全国人口净流入城市第3名。2023年,西安人口比上年末增加8.23万人。

“作为西北第一城,西安在教育资源和产业上都有较强的吸引力、辐射力。且过去几年,西安人口流入一直位居前列,需求较为旺盛,因此公司也一直看好西安市场。”一位央企房企营销人士表示,与此同时,西安还于2023年9月放开了二环以外的限购。

得益于对供需的严谨调节,西安的去化周期尚处于合理阈值,“目前,北方城市的楼盘去化周期都在两年以上,且这还是基于已取证的库存,西安楼盘去化周期在12~14个月”。李晓兵表示。

“小阳春”失色下的焦虑

与房价持续上涨不同的是,西安楼市在成交端也出现了一些疲软迹象。

“3月份的来访量有所回暖,但整体情况与去年同期相比有所下降。”西安某项目负责人表示。

他负责的项目位于西安市高新区,这里是西安楼市两大热门板块中的一个。克而瑞数据显示,2024年3月,高新区共计供应49.47万平方米,成交37.8万平方米,均价24581元/平方米,三项数据都位居西安市之首。

作为热点板块,这里曾经是摇号项目频出的区域,但今年的情况却有不同。据不完全统计,一季度,西安市高新区共推出了17个项目(含同一项目不同批次),但摇号的却仅有保利云谷天汇(2批次均摇号)、中国铁建西派玺樾2个项目。

距离其所在项目不远处,公司还有另外一个项目在售,户型较小价格也更低,适合刚需及首改客户,即便如此项目销售也依旧平平。

不只是在西安市高新区,在航天新城的一些项目也存在类似情况。春节之后,为了“唤醒购房者对项目的记忆”,西安某项目举办了一次案场活动,希望能在3月份的加推中顺利实现摇号,但最终的蓄客情况却不理想。

“如果一次开盘要去化200多套,客户量需要积累到700~800组,加上弃选的客户至少需要蓄客2000多人,但是每天的上客量多时有100组,日均只有80组。”上述航天新城项目负责人表示,因核验人数少于房源数量,这个在去年频繁摇号的项目也不得不自行平销。

据前瞻顾问监测,3月份,西安楼市共计成交54万平方米,仅高于2月份,比2023年平均值低32%。

“下降的主要原因是供应量增加,客户正在被稀释。”谈及今年市场情况,上述房企项目负责人表示。

据前瞻顾问监测,3月份西安市场供应86万平方米,这一规模仅次于2023年9月限购放开当月的133万平方米。“供应多了,购房者可挑选的余地大了,入市周期就变得很长。”西安另一项目的策划人员表示。

供应量增加之外,楼市成交疲软的原因还在于购房者的观望情绪浓重。

浓厚的观望情绪下,打折促销成为市场的常态。据了解,西安航天城附近的德通·映南山、招商云山间等项目都有不小的折扣,比如德通·映南山的优惠点位达到了6个点,越秀铁建·西派天悦也有6个点优惠,且全民营销的点位达到了1.5个百分点。此外,备受瞩目的“红盘”招商云墨首开也给出了一定优惠,购房客户可享南、北阳台封窗礼包及车位优惠券等。

上述项目负责人表示:“高端项目不可能加大优惠,不然客户会更没有信心,买兰博基尼的人不会因为降几万元就去买,做好项目调性、增加销售渠道对成交更有帮助”。除降价应对市场销售之难之外,据悉,近日西安市西咸新区房地产行业协会将组织部分企业“北上榆林”拓客。

企业加仓

尽管市场波动较大,但在西安稳健发展的基本面下,全国性品牌房企重仓西安市场的决心仍在进一步强化。其中,陕建、金茂、中铁建、龙湖、保利等重仓西安的房企纷纷补货,同时一些 “新面孔”也首次出现。3月22日,西安高新区两宗地块迎来竞拍,在一众参与竞拍企业名单中,建发房产的身影颇为扎眼,这是这家房企首次出现在西安市场上。

建发之外,3月13日,能建城发也完成了在西安“首秀”。当日,能建城发携手中能建西北城投拿下浐灞国际港4宗地块,这意味着又一家央企进军西安。能建城发此次拿下的是中能建西北科创中心项目用地,将建设包括总部大楼、科创大楼、配套商业酒店等项目,是企业的重点投资。

另外一家国企负责人表示:“今年,西安在区域内的拿地权重有所上升,之后会持续在西安拿地。”

在一位民营房企营销总经理看来,相比于其他城市,西安土地市场竞争没有那么激烈,在其他热点城市拿地参与的房企能达到几十家,但在西安主要就是拿几家,竞得的可能性比较大。另外,市场表现好、利润率比较高也是企业乐于拿地的原因。”

“西安项目的利润率努努力可以做到10%,轻松一点也能做到7%。相较于其他城市,西安无论是营业收入还是利润率,还算得上是一个不错的城市。”上述民营房企营销总经理表示。

他的看好来自几个方面:

一是西安经济发展较好。2023年,西安市生产总值达到12010.76亿元,比上年增长5.2%。

二是2023年西安招商引资交出了一份含金量十足的“成绩单”,全年签约合同项目达到1077个、总投资9068亿元,同比分别增长54.3%、8.2%。西安19条重点产业链招引合同项目586个、总投资4573亿元。截至目前,落户西安的世界500强企业及其分支机构已达253家。

在2023年招商项目中,纳入西安重点建设项目的招商项目483个、总投资10013亿元,分别占全市的42.4%、32.6%。同时,吸引国内外500强企业、行业龙头企业在西安设立区域总部、制造基地、研发中心、结算中心。

2023年末西安全市常住人口为1307.82万,比上年末增加8.23万人,继续位居中国北方常住人口第三城。

三是2023年末西安全市常住人口为1307.82万,比上年末增加8.23万人,继续位居中国北方常住人口第三城。

四是企业不断聚集。2023年100强企业实现营业收入12038.51亿元,与上年100强企业比较,增长3.6%,包括有比亚迪汽车有限公司、隆基绿能科技股份有限公司、陕西泰丰盛合控股集团有限公司、陕西汽车控股集团有限公司、中航西安飞机工业集团股份有限公司、西安建工集团有限公司、西安高科集团有限公司等;2023年,西安市国家高新技术企业突破1.25万家,科技型中小企业突破1.5万家,这两项指标同比增长均超过20%,全社会研发投入强度达到5.23%,居副省级城市第二位,技术合同成交额突破3800亿元、居副省级城市第一。在世界知识产权组织发布的《2023年全球创新指数报告》中,西安由2022年第22位上升至第19位,首次进入全球前20序列。

有企业看好,也有企业持谨慎态度。另外一位企业人士表示:“要以销定产,集团也在看西安市场的可持续性,根据项目的销售情况、市场情况随时调整拿地计划。”


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标签: 西安 房价 【责编】 冯媛媛
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