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“以房换房”武汉实践：市场需求有效激活

“‘以房换房’活动实施以来，第一批客户审核已结束，有50户家庭符合活动条件。”4月26日，武汉市硚口城市更新集团有限公司董事长宋小涛表示，第二期活动也在筹备中。

4月12日上午，武汉市硚口区商品房“以房换房”购房消费券发放仪式在凯德·淮海壹号营销中心举行。活动现场，武汉市房管局、武汉市硚口城市更新安居工程公司等相关负责人及宋小涛将“以房换房”购房消费券发放到了十几名硚口区市民手中。购房消费券发放，标志着“以房换房”政策在武汉市硚口区率先向市场铺开。

目前，全国多地推行住房“以旧换新”活动以加强一二手房市场联动，促进需求释放。

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政府、房企与市民都联动起来

在购房消费券发放仪式上，宋小涛介绍了武汉市硚口区“以房换房”工作的进展。

他表示，今年2月8日，武汉市硚口区率先开启商品住房“以房换房”活动，吸引了硚口区市民踊跃参与，活动“硚帮主”微信小程序累计用户达到5482人次，共计报名人数246组，第一期活动报名已于3月18日正式截止，4月20前，完成“以房换房”第一期全部意向居民的意向金交纳及旧房评估工作，并计划于4月底开展“以房换房”第二期报名活动。

“我们还计划在第一期优质房源基础上，新增推出越秀·天悦文华楼盘，并争取做到二期流程更优化、更便利，为市民提供更多的优质选择。”宋小涛表示。

拿到活动购房消费券时，久居在武汉硚口区的张女士对置换新房充满了期待。她说，“置换一套新房是件很不容易的事。之前，也曾尝试着先卖旧房再买新房，也于年前将房产信息挂在了网上，但至今没有卖掉。我们期望借助政府搭建的‘以房换房’活动，把离主城远一点的老房子尽快置换成心意的新房。”

据贝壳平台数据，目前，不少城市二手房交易周期为300天，多的有400天。普通家庭要把旧房卖掉再买新房存在交易周期长、耗费精力大等问题，影响了市场活力。

宋小涛说，经过多渠道调研武汉市硚口区旧房换新困境、二手房售卖难点等现状后，立足硚口区基层群众的真实需求，围绕“疏通房产置换链条卡点、难点”，在硚口区创新探索“以房换房”的收储模式：通过区城市更新集团旗下安居公司成立“以房换房”专班，首先由安居公司作为国企平台限期收购旧房房源作为保障性住房使用，并统筹各方力量与资源，与优质开发商联动合作，直接打开卖旧买新的市场闭环，力争做到卖一买一，一步到位。

“以房换房”活动中存量房价值评估环节，是参与活动的市民及市场各界关注的焦点。

宋小涛表示，活动中的评估单位是硚口区安居公司通过有招标资质的第三方公开招标，优选出的一家有专业水平和行业资质的评估机构。凡缴纳购房意向金的居民，专班会预约好居民上门评估的时间，然后由第三方评估机构、保障房房管员、房屋质量检测的工程技术人员及专班工作人员组成小组，逐户上门评估。经过房产价值评估与审核，有换房意愿的家庭且二手房产符合交易条件的，便进行二手房交易，硚口区安居公司取得以“安居公司”名义的不动产证后，专班会分批次/分时段向区房产局提交已过户到安居公司名下旧房的资料，申请保障房。同时，硚口区向原旧房房东发放与评估价值一致的房票，用以购买自己心意的新房。

硚口区 “以房换房”活动得到了多家房企的联动与响应，并推出多项购房优惠活动，包括焕新置业节、5重焕新礼等。该区的江山如画捌期、华润翡翠城三期、汉江湾壹号及凯德·淮海壹号等项目均参与活动之中，共筹集108套新建商品住房，以解改善家庭置换之需。

“我们积极配合硚口区‘以房换房’活动的开展，共同促进改善性住房需求的释放。”凯德·淮海壹号项目总经理杨寅介绍说，凯德·淮海壹号共推出了26套带精装修品质房源参与第一期“以房换房”活动。

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提升市场活跃度

目前，硚口区是武汉市主城区城市更新单元片最多、辐射面最大的区域，今年，硚口区计划改造45个老旧小区，年内完工26个小区，共涉及居民8173户。面临着居住条件的更新，卖旧换新成为不少家庭的选择。

“推进市场流通，让面临旧改的家庭置换住房更方便。”宋小涛说，活动会首先保障本区市民“换新”无后顾之忧，促进保障房任务目标达成，同时助推硚口区城市更新工作加速提质，从而达到“一石三鸟”的作用。

从武汉市硚口区“以房换房”活动开展的数据看，几千户家庭与本区几大品质楼盘迅速互动对接了起来，对新房、二手房市场活跃度均有明显提升。

“硚口的‘以房换房’活动是为民解忧，也是为市场纾困！”武汉市房地产开发企业协会相关负责人说，有些二手房不是地段不好，也不是价格高，主要是无人问津！这才是当下二手房市场最无奈的现状。”

在硚口调研中，有房企负责人表示，去年以来，硚口区新盘去化也十分艰难，原因在于，有很多改善置换的家庭手中旧房子卖不掉，这部分家庭的需求释放不出来，市场被卡主了，所以必须推进以旧换新，让刚需与改善群体、新房与二手房能够流通循环起来。

中指研究院华中市场研究总监李国政说：“整体来看，‘以旧换新’有利于畅通一二手房市场链条，通过国有保障房运营公司收购二手住房，有利于丰富保障性租赁住房供应，在提高楼市活跃度方面也会起到积极作用。2024年或有更多城市围绕‘以旧换新’出台配套政策，促进置换需求释放。”

有业界专家建议，国企收购二手房，首先要考虑国企的负债水平与资金实力，然后评估所收购资产的价格，争取能保值增值。

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武汉将祭出更大力度政策组合拳

实际上，房地产市场正在承受深度调整的压力。

据国家统计局于4月16日发布70个大中城市3月价格指数，武汉、南京、厦门等城市二手房价格分别同比下滑8.9%、9.5%、9.6%，领跌全国二线城市，市场调整幅度之深创下近20年之最。

贝壳平台武汉相关负责人表示，当前武汉房地产市场正从刚需为主市场逐渐向改善型需求过渡，“卖一买一”是部分家庭改善需求的重要方式之一，目前武汉贝壳平台卖房的业主中，超4成是二手房置换群体，随着这部分群体二手房的卖出，市场的活跃度会提升。

“但是市场供应量远远超过需求量。”一位不愿具名的资深专家说，目前，二手房市场挂牌量巨大，房源众多，要出手卖掉一套房必须接受杀价才能卖出去，且价格有进一步下滑的趋势。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在目前就业与收入下滑的情况下，刚需对市场的支撑力日渐衰弱，特别是在二手房市场价格处于下行状态，买方就更犹豫，从而使二手房市场接盘力大幅下降。因此，‘以旧换新’对整个市场的拉动效果最终还要看买方的就业、收入及预期情况。

面对市场的调整，今年以来，武汉市开始从供需两侧寻找政策发力点，活跃新房、二手房市场。在武汉市硚口区推进“以房换房”的同时，武汉市江夏区发布2.0版本创业创新引进人才措施，以促进房地产、人才与产业发展的优化配置。

华中师范大学经济与工商管理学院副院长、教授、博士生导师陈淑云表示，在当前这个关键时刻，应该出台有效政策，缓解房地产市场下行和防范风险。”

“武汉近期将会祭出新的政策组合拳，以提振市场信心。”武汉市房管局相关负责人透露，相关方案正在武汉市政府过会。

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