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上海百年建筑街区核心物业14亿被卖 双方微妙互搏

来源达摩财经 原标题《众安在线14亿购入百仕达物业，左右互搏的欧亚平在打什么算盘？》

4月30日，众安在线发布公告称，公司已完成收购两处位于上海外滩中央商务区的物业，总代价为14.37亿元。

买卖协议显示，本次众安在线购买的其中一处物业为圆明园路219号洛克·外滩源项目的新建建筑219号楼中全部地上可售面积，总建筑面积为6563.47平方米，代价5.91亿元。另一处则为位于北京东路108号、118号及122号洛克·外滩源项目的新建建筑27号楼中全部地上可售面积，总建筑面积为9380.51平方米，代价8.45亿元。

众安在线目前的公司地址上海市黄浦区圆明园路169号协进大楼4-5楼就位于洛克·外滩源，本次买入的物业项目均为洛克·外滩源项目中的新建建筑。

本次协议卖方为上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司，该公司是在中国注册成立的中外合作经营企业，主要从事房地产开发、经营、出租、出售及相关的物业管理，是Rockefeller Group Asia Pacific, Inc.(RGAP)的附属公司。

RGAP由洛克菲勒国际集团有限公司及百仕达分别拥有51%及49%。众安在线非执行董事欧亚平持有百仕达已发行股份中51.54%的权益，为百仕达的实际控制人。

虽然欧亚平在2023年7月卸任了众安在线董事长一职，但财报显示，截至2023年末，欧亚平弟弟欧亚非通过深圳加德信持有众安在线9.09%股份，欧亚平通过日讯网络持有众安在线5.51%股份，二者合计持股14.6%，欧亚平仍为众安在线实际控制人。

也正是因为百仕达与洛克菲勒之间微妙的持股，众安在线在公告中否认了此次收购与欧亚平有直接关系。众安在线表示，卖方并非欧亚平的联系人。因此，就上市规则而言，卖方及其最终实益拥有人为独立第三方。

外滩源往事

洛克·外滩源百年建筑街区坐落于黄浦江与苏州河的交汇处，东临圆明园路和33号公园绿地，西靠虎丘路，北濒苏州河路，南达北京东路，总占地面积约17000㎡。街区由11栋历史保护建筑和6栋新建筑构成。

事实上，欧亚平与洛克菲勒国际集团之间的瓜葛远不止于此，二者在洛克·外滩源项目上拉扯了已经将近二十年。

早在2002年12月，洛克·外滩源项目就完成立项，彼时该项目还是上海商业“十一五”规划的“亮点工程”。2004年，洛克菲勒集团与新黄浦集团成立中外合作企业，作为外滩源的总体开发商。

2005年末，洛克菲勒以4.11亿元获得外滩源一期黄浦区174地块16882平方米的开发权，而后引入百仕达共同参与外滩源开发，百仕达亦由此顺利进军上海。

彼时，为了项目的开发，百仕达与洛克菲勒成立合资公司RGAP，百仕达持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股，其中，洛克菲勒手握对项目各方面的控制权，百仕达则扮演项目经理的角色。

根据协议内容，百仕达需为洛克·外滩源项目提供不超过13.1亿港元的股东贷款，作为施工前期费用支出。而洛克·外滩源迟迟未能顺利完工，也导致百仕达在该项目上大幅亏损，洛克菲勒的操作也被业内视为“空手套白狼”。

百仕达在2023年年报中披露，洛克·外滩源项目的保护及保留建筑部分已正式投入运营和出租，新建筑基础工程已全部完成，主体工程亦已陆续完工，整个项目自2023年完成收尾工程后，已陆续开业。至此，这个已经开发了19年的项目才算告一段落。

而百仕达也表示，按估计未来现金流量及按市场利率贴现的有关现金流量的时间后重估投资金额的公允值，截至2023年末，公司对RGAP投资的公允值亏损2.854亿港元。

众安在线扭亏为盈

目前，百仕达旗下的在建房地产项目除了洛克·外滩源项目仅有位于上海市长宁区的宁国府邸。比起房地产项目，欧亚平更多的重心则放在了众安在线上。

众安在线是中国首家互联网保险公司，于2013年揭牌开业，因获得阿里、腾讯、平安支持，被视之为“三马”（马云、马化腾、马明哲）共同看中公司。2013年之后，欧亚平卸任百仕达董事长，将精力放在众安，众安初期即走了快速发展的模式，成立四年后的2017年就在港交所敲钟上市。

在众安成立后，保费收入一直保持增长态势。2018年，其保费收入首次突破百亿规模，2019年至2022年保费收入分别为146.35亿元、167.03亿元、203.6亿元和236.48亿元。

虽然众安的保费规模保持增长，但盈利能力并不尽如人意。众安虽然是国内最大的互联网险企，但其成立后，仅有2020年、2021年实现盈利。2022年，其归母净利润更是亏损11.12亿元。

2023年7月24日，欧亚平辞任众安在线董事长，公司“元老级”人物尹海接任董事长一职。尹海历任华泰资管总监、华泰财产保险营销总监、华泰伟业上海保险经纪公司总经理，以及众安在线总经理、董事长高级顾问，后出任宜信博诚保险销售服务（北京）股份有限公司董事长，有着丰厚的履历。

在尹海接管众安后，其2023年业绩也得以实现扭亏为盈。年报显示，2023年，众安在线总收入335.39亿元，同比增长44.2%；实现归母净利润40.78亿元。

众安在线表示，2023年公司保险资金资产管理受益于资本市场回暖，总投资收益由2022年同期的亏损3.77亿元改善至收益7.20亿元。其中，公允价值变动损益从2022年的亏损15.62亿元转变至2023年的收益4.73亿元，是推动总投资收益扭亏的最主要动因。

2023年，众安在线的总投资收益率从2022年的-1%升至2023年的1.9%，但净投资收益率则从3.2%下降1个百分点至2.2%。

值得注意的是，比起投资收益的增长，众安在线对旗下子公司的处置则为其提供了业绩的主要增长。

在众安在线的净利润中，有一笔约37.84亿元的一次性投资收益，这笔投资收益来自于众安国际自2023年8月14日起不再为众安在线的子公司并按权益法入账列为合营公司所确认的一次性投资收益。剔除这笔投资收益后，众安在线2023年归母净利润为2.94亿元，虽大幅收窄，但仍实现扭亏为盈。

众安国际谋划上市？

众安国际成立于2017年12月8日，其作为众安科技的国际发展平台，成立的目的在于对海外市场发掘金融科技以及保险科技的国际业务发展、合作及投资机遇。

资料显示，众安国际由众安保险全资子公司众安科技与百仕达、郑裕彤家族控制的持股平台Warrior、友邦保险旗下的Opportunities Fund共同持股。

虽然背靠众安在线，但是众安国际却难以实现盈利。2021年和2022年，公司分别亏损7.25亿元和5.06亿元。截至2023年8月14日，众安国际2023年度仍亏损3.65亿元。

2023年5月31日，众安在线发布公告称，众安国际股东百仕达有条件同意以每股0.66美元的对价购买众安国际最多9650.89万股普通股，众安科技、百仕达、Warrior及Opportunities Fund的持股比例由分别约44.70%、44.75%、7.86%及2.69%变更为分别约43.22%、46.58%、7.60%及2.60%。

交易完成后，百仕达将成为众安国际第一大股东，众安国际由众安在线的附属公司变为合营公司，其业绩不再被集团合并报表。

值得注意的是，在众安国际该笔交易后不久，欧亚平就卸任了众安在线董事长职位。此举也使得业内认为，众安国际有望通过注入香港上市公司百仕达控股完成曲线上市。

不可否认的是，此笔交易既能从某种程度上改善众安保险的亏损业绩，又能在房地产失色的环境下为百仕达注进新的血液。此外，本次洛克·外滩源的项目又能为百仕达带来一定的资金回流，至于未来众安国际会否对百仕达带来新的增量则仍需时间验证。

百仕达此前已经成为“仙股”，股价仅为0.07港元/股，在本次物业收购消息后，仅5个交易日，百仕达累计涨幅已经达到64.47%。

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