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华发物业“令人意外”的退市

观点网 5月27日，华发物业服务集团有限公司发布公告，宣布华发股份境外全资子公司铧金投资有限公司提出私有化建议，旨在撤销华发物业服务的上市地位。

本次交易前，华发股份合计持有华发物业服务42.56%股份；本次协议安排生效后，涉及的华发物业服务57.79亿股票（占比57.44%）将被注销。原持有股东有权就注销的每股计划股份自铧金投资收取现金0.29港元。

私有化完成后，铧金投资的持股比例将从38.76%增至96.20%，而光杰投资的持股比例维持不变，为3.80%。

铧金投资由光杰投资全资拥有，光杰则由华发股份间接全资持有。

公告称，注销价每股计划股份0.29港元，较过去一段时间内的平均收市价溢价约30.63%，并较2023年12月31日的每股股份股东应占经审核综合资产净值溢价970.11%。

华发物业表示，近年来股份交易流通量长期处于相对较低水平，使得计划股东难以在不对股价格造成负面影响情况下进行大量场内出售。因此，私有化为计划股东提供将投资变现以换取现金的直接机会，并将接纳该计划所得款项重新部署至其他投资机会。

对于华发物业而言，自2017年以来，由于股份交易的流通量相对较低，并且股份交易价格在过去几年也呈现出下降趋势，这直接导致了公司未能开展任何股权筹资活动。而股权筹资活动，正是上市公司所享有的一个主要优势。

在此等情况下，华发物业无法充分利用目前的上市平台作为其长期增长的资金来源，继续维持股份的上市地位似乎也并不会带来任何有意义的裨益。

此次私有化不仅对华发物业服务意义重大，也对华发股份未来战略规划产生影响。

华发股份表示，华发物业服务完成退市私有化之后，可以更好地专注于长期战略，更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。

在盈利层面，私有化进一步提高华发物业服务对公司归母净利润的贡献水平。资料显示，华发物业服务2019-2023年营业收入平均年增长率超过20%，净利润平均年增长率约40%。

如按华发物业服务2023年净利润估算，本次私有化后将增加华发股份对华发物业服务的持股比例，等同增加归母净利润超过人民币1.4亿元。

另一方面，私有化将有利于进一步稳定华发股份的现金流。华发物业服务主营业务为物业管理服务，该业务能够提供稳定的收入和现金流，具备抗行业周期性强的行业特点。

截至2023年末，华发物业账面现金人民币3.8亿元，近2年每年经营净现金流入约为人民币1.7-1.9亿元，可以为华发股份经营现金流做有益补充。本次私有化完成后，华发股份将完全享有华发物业服务的收益及分红。

从成本角度看，私有化退市也可以节省一部分上市维护费，包括审计费用、上市费用、投资者关系维护费用、法律顾问费以及信息披露费用等等。

所以，华发物业的私有化退市是出于未来发展考虑下的主动选择。

在2023年“业绩考核”中，华发物业是在众多上市物企中第一个交出答卷的企业，经营面和盈利面都较2022财年保持着两位数以上的增速，实现淡市增长。

从在管面积上看，报告期内，2023年华发物业录得同比接近3成的增长，实现总收费建面3144万平方米，按年提升29%；总合约建面录得6064万平方米，按年提升约17%。

得益于收费面积的“飙升”，营业收入和利润方面同样有着不错的提升。其中，实现收入约17.76亿元，按年提升11.05%；归母净利润录得2.49亿元、毛利率26.91%，两项数据分别按年提升28.84%以及微升2.16%。

负债方面，2023财年，华发物业资产负债率进一步降至76.32%，同比减少23个百分点。

截至2023年12月31日，华发物业总资产10.47亿元，负债8.00亿元，净资产2.48亿元。

放眼整个物业股，目前股价也正处于上升回暖期。

据观点指数2024年5月物业服务发展报告显示，报告期内重点观测的30家样本物企包括保利物业、合景悠活、金茂服务等，股价平均区间涨幅为20.84%，而上个报告期为跌幅5.95%，整体明显回升。

一方面，期内港股延续了强劲上涨势头；另一方面，随着物企大额计提减值，风险逐步出清，独立性得到了增强，市场信心正在恢复。

2024年4月份，恒生指数与恒生物管指数迎来大涨。恒生物管指数反弹8.035至1714点位，在地产行业利好消息的刺激下，趋势转向上升通道。

从企业市值来看，截至2024年4月底，除停牌企业外，上市物企总市值约为2283亿元，环比上涨8.18%。

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