经过两个月的多轮沟通,北京市朝阳区劲松北社区一区、二区的物业费由0.43元/平方米/月涨到了1.18元/平方米/月,尽管这一价格在北京并不算高,但在物业降费讨论之声渐起的当下仍显得特别。愿景集团劲松项目负责人褚秋晨对中新经纬说:“这个价格,基本达到了我们的盈亏平衡点。”
2018年,愿景集团参与上述社区的改造,成为社会资本参与老旧小区改造的典型案例,被市场称为“劲松模式”。此次物业费的调整,有望让愿景集团劲松项目实现当初的目标,即微利可持续。
盘活闲置空间
劲松北社区大门改造前后对比。受访者供图
劲松北社区位于北京市东二环至东三环之间,是一片楼龄普遍在30年乃至40年以上的老旧社区。随着时间推移,社区内基础设施老化、配套设施不健全、室外管线老化、停车无序、架空线凌乱、缺乏专业物业管理等问题日益突出。
2018年,劲松北社区十几位居民联名写信给劲松街道办事处,希望引入专业物业服务和老楼加装电梯。这一契机下,2018年7月,愿景集团在北京市朝阳区委、区政府领导和支持下,与劲松街道签订战略合作协议,共同推进劲松北社区老旧小区改造项目。其中,劲松北社区一区、二区为试点示范区,这两个小区总建筑面积约20万平方米,居民3605户。
褚秋晨介绍,政府部门主要负责基础设施类的改造,比如绿化、道路、弱电等,愿景集团主要参与能够产生收益回报的部分,比如对配套用房、车棚等进行改造,产生经营收入。在一区、二区的改造中,在居民不出资的情况下,该公司投入资金达到3000万元,政府部门投入3600多万元。之后,愿景集团服务的区域覆盖到劲松一区至八区,总建筑面积约60万平方米,总资金投入达到4000多万元。
近日,中新经纬走访了劲松北社区一区、二区。相比于其他的老旧小区,小区内部道路已经换成柏油路,有的地方还铺设了慢跑道,停车位、电动车停车棚、社区会客厅、活动室等都已配置齐全。在内部广场,绿荫遮住了午后的阳光,树下的桌椅旁聚满打牌、下棋、聊天的老年人,半封闭的乒乓球活动区也有三五人正在打球,孩子则在旁边的儿童区玩耍。
经授权,愿景集团获得了闲置公共用房为期20年的经营权。中新经纬看到,经过开发,社区内闲置的门房,一个被改成了理发店,另一个改为熟食店;一部分车棚继续用于存放自行车、电动车,另一部分改为便民菜站、洗衣店;两个社区食堂则分布于小区角落。
“我们入场前,小区内就有一个露天理发的师傅,为了规范居住环境,就不能占道经营了。但多位老居民反映,想让这位理发师傅留下来。我们就把闲置的门房改造成理发店,理发师傅既不用占道经营,也方便居民理发。”愿景集团工作人员对中新经纬说。
褚秋晨介绍,他们在一区、二区共盘活约一千余平方米的公共空间,经过改造后,一部分用作社区居民的活动空间,一部分进行便民业态经营,既方便居民日常生活,愿景集团也能从中获得租金收益,补充运营资金。另外,社区食堂、菜站、理发店的对外出租价格相对较低,居民得以用较低的价格享受服务配套。
目前,闲置用房的租金收入,占到了愿景集团劲松项目总收入的1/4至1/3,是比较重要的收入来源。
物业费调价
劲松北社区门房改造前后对比。受访者供图
眼下,全国仍有很多老旧小区没有物业公司,或物业公司的服务水平相对较低,因此,部分职能由政府部门或街道承担。
褚秋晨称,在愿景集团旗下物业公司进场前,劲松北社区没有物业公司,居民每年只需交很低的卫生费。在迫切想提升居住环境的同时,如何让居民愿意为物业服务买单,是很多老旧小区共同面临的难题。
为此,劲松北社区一区、二区推出“先尝后买”模式,即居民先免费体验物业服务,再推行付费,逐步培养付费意识。同时,物业收费标准较低,多层住宅为0.43元/平方米/月。
褚秋晨说:“这一价格是参考了北京市经适房、保障房的物业费价格,取了最低的水平。物业付费最开始是比较艰难的,之前居民一年可能只交20多元的卫生费,现在定到0.43元/平方米/月,以最小户型来算每年要交200多元。”
随着居民的接受度提升,到2019年,一区、二区的物业收缴率就提升到85%左右,之后基本维持在90%以上。不过,褚秋晨称,由于物业收费标准较低,政府部门进行了适当补助,帮助进行市场化运营的过渡。
从2019年8月入场,愿景集团旗下物业公司已经在一区、二区服务了5年时间。从今年4月开始,劲松北社区居委会就通过召开议事会、入户沟通、微信或电话约访等方式,与居民协商物业费调价的情况。
褚秋晨说:“一区、二区共有36栋楼,被划分为10个治理单元,每个治理单元都召开议事会进行沟通。在会上,会讲清楚物业费要逐渐市场化、政府补贴力度逐年下降等情况,并将物业公司公开透明的收支告诉大家,以及调价后服务品质的变化。10场议事会开完后,楼门长们基本理解了调价的情况,之后就由居委会带着志愿者入户沟通。最终,共有1915人参与投票,1577人投了赞成票,占投票总人数的82%。”
褚秋晨称,经过2个月的沟通,一区、二区多层住宅的物业费从0.43元/平方米/月提高到1.18元/平方米/月,新标准从今年8月份开始执行。物业费调整后,基本达到公司的盈亏平衡点,之后,政府的补贴就可以平稳退出。随着此次调价,公司在运营层面基本能够实现平衡。
社会资本仍面临盈利难题
劲松北社区停车棚改造前后对比。受访者供图
2020年7月,国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出,到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2025年,是“十四五”规划的收官之年。
上述指导意见提出,推动社会力量参与。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台 创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
愿景集团副总裁张恒斌对中新经纬称,老旧小区改造的链条很长,从咨询、策划,到施工、运营,参与的企业比较多,但仅从投资及运营的角度看,民营企业的参与度不高,其中一个主要原因就是盈利难度大或者盈利周期长。愿景集团的业务模式是通过十几甚至二十年的长周期精耕细作,实现微利可持续,就各项目目前的情况看,有的项目能实现一定盈利,有的项目仍处于持续投入阶段。
张恒斌称,老旧小区改造没有一个通行、适用的办法,基本上是“一个项目、一个方案、一套思路”,同时,各个城市的发展状况、政策措施也不一样,也导致没有统一的模式可以复制推广。
但从运营思路看,张恒斌认为,企业要充分挖掘老旧小区的资源,通过长期运营实现商业模式的闭环。具体看,除了盘活闲置空间和提供物业服务外,在小区内新建一些可以长期运营的项目、拆除部分老旧楼栋并改建为能够产生收益的项目等,都是可以探索的方向。
他还说:“有的小区没有闲置空间可以利用,是不是可以把周边区域的项目吸收进来共同运营,把服务范围扩大。比如,对附近街区的商业街进行统筹管理、政府以购买服务的方式将周边街道的清扫服务交给企业,这既不增加政府负担,又扩大了企业的盈利空间。”
张恒斌认为,尽管上述老旧小区改造任务已经接近尾声,但城市更新却是一个永恒的主题,不断会有老旧小区需要维护与运营。在未来,调动社会资本参与老旧小区改造,并能让企业从中获利,还需要在政策端进行一些突破。