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打破零溢价 地方民企现身无锡土拍摘下两宗地块

观点网 在一系列政策的优化下，北上广深一线城市的买地热度明显回暖。但在新一线以及二线城市的土拍市场似乎仍在保持克制。

12月4日，无锡举行第五批次土拍，本次土拍中罕见的出现地方民企拿地的情况。

此次出让共涉及14宗地块，出让总面积超53万平方米，最终结果14宗地块。其中2宗地块溢价成交，由江苏民营房企竞得；12宗地块底价成交，由城投竞得。

其中，江苏鸿地地产以4.35亿元，溢价8.47%拿下此次土拍中一直备受关注的老公安地块，楼面价23307元/平方米，这一价格刷新无锡土拍楼面价。

鸿地地产作为无锡本地老牌民营房企，自1995年成立起至今已近30年。此次刷新楼面价拿下的无锡老公安地块顾名思义该地块原本是一座公安行政大楼，曾经也是无锡的地标性建筑之一。

据了解，该大楼曾经还有一段演艺生涯的历史，2002年，由陈宝国主演的电视剧《公安局长》曾在无锡大量取景拍摄，剧中观众们熟知的江川市公安局就是当下已经拆除的原公安大楼。

该大楼拆除工作于今年7月施工方正式入场，10月底完成主楼的拆除工作，按照计划，拆除工作将于12月中旬结束，因此该地块在成功拍卖时应该仍在进行拆除工作。

土拍当中的另一个主角则是徐州金丰房地产有限公司，最终徐州金丰以2.69亿元，溢价18.49%斩获的锡山怡丰苑地块，楼面价3727.8元/㎡，为本次土拍溢价率最高的地块。

地方房企跨城拿地也是非常正常的事情，但通常都是看上了某地的优质地块，从而大手笔溢价跨城夺地。

例如今年9月南京土拍上，南通民营房企南通万佳沉香府房产以6.14亿元的价格拿下汇通路G32地块，溢价12.66%，楼面价为13081元/㎡。

而徐州金丰拿下的这块地总金额并不大，却在竞价阶段最激烈。经过查阅资料，该地块用地性质为定销商品房，也许这才是打动外地房企的主要原因。

对于房企而言，定销商品房为政府回购，无需担心销售问题，利润空间足，整体较稳定，可以有效减少资金压力，不受销售市场行情影响。

根据投资监管协议，建成后政府回购价格为毛坯均价10605元/㎡，与楼面价3727.8元/㎡相比，留给徐州金丰房产的利润空间还是比较丰厚的。

通过股权所属了解到，徐州金丰房产背后主体为江苏金陵建工集团。该集团经省政府批准，集团公司创立于1986 年，为江苏省直属大型国有企业；2003年通过改制为江苏省省属民营大型建筑企业集团。

值得一提的是，徐州金丰房产在徐州有丰富的定销房地块开发经验，徐州市鼓楼区八里大道定销房项目便是其杰作。

徐州市鼓楼区八里大道定销房项目位于徐州市彭祖大道南侧、纬二路北侧，用地面积为81514.6平方米，总建筑面积为282836.2平方米，计容建筑面积为201251.59平方米，容积率为2.469，建筑密度为17.28%，绿地率为35%。该项目自2021年12月1日开工，在施工前期受到了新冠疫情的影响，最终仍于2023年11月7日顺利通过竣工验收。

由专业实力过硬的企业接手定销房项目也是无锡政府所愿意看到的结果。

此次土拍中其他12宗地块均由本地城投公司以底价成交，其中无锡惠科置业拿下其中两宗地块为本次拿地最多的企业，总价10.2亿元，无锡韵鸿城发则以12.75亿元拿下泰伯大道与鸿运路交叉口东南侧地块为此次土拍总价最高。

除去第五次土拍外，前四次土拍结果均以城投底价成交，从长周期来看，这一情况甚至可以延申到2023年的第四批次土拍，无锡土拍"零溢价"成交的现象整整持续了17个月才被终结。

今年土拍情况仍然延续了上一年的"平淡"。2023年，无锡共进行8批次土地拍卖，共计成交65幅地块，涉及经营性用地的总面积近277万㎡，揽金约为576.92亿元，全年仅有两宗地块溢价。

据观点新媒体统计，今年无锡五次土拍共计出让39宗地块，仅两宗溢价成交，其余全部底价成交，总共揽金总计266.5亿元，即使加上尚未举行的6批次土地出让中起拍总价为75.3亿的11宗地，与2023年的土地出让结果相比，今年无锡土拍在出让数量以及拍卖价格两方面均出现缩水。

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