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招商蛇口34.8亿元竞得北京亦庄新城一宗涉住宅用地

据北京市规划和自然资源委员会网站消息，1月20日，招商蛇口（001979.SZ）旗下的北京招晨房地产开发有限公司以34.8亿元的底价竞得北京经济技术开发区亦庄新城0202街区 YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2地块，成交楼面价30481元/平方米。

图片来源：中指院

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，值得一提的是，本宗地块去年先后经历了四次供地，两次调规。去年2月底，北京首批次拟供地清单共23宗，X24地块位列其中，当时用地性质为R2二类居住用地和F3其他类多功能用地，占地4.66万平方米，规划建筑面积11.18万平方米，最终未能进入预申请；9月30日在第四轮集中供地清单中再次出现该地块身影，用地性质发生变化，R2二类居住用地保留，去掉F3其他类多功能用地，增加B1商业用地和A33基础教育用地，用地规模提高到5.49万平方米，规划建面约为12.25万平方米。11月1日第五轮供地，X24地块第三次出现，延续上一轮规划未进入预申请；二十多天之后地块再度调规，重回11月底公示的第六轮集中供地清单中，R2二类居住用地和B1商业用地未发生变动，取消A33教育用地，增加G1公园绿地。

张凯表示，该地块的用地规模变成6.7万平方米，规划建面回到11.42万平方米，并于去年12月16日预申请的最后一天转正。 招商本次摘得X24地块顺理成章，因为向南约700米处就是招商目前在售新盘项目——招商玺。作为面积段在143-226平方米的豪宅项目来说，开盘一年多网签率只有35%，去化速度并不十分理想。猜测招商本次大概率会打造面积段为100-140平方米的三、四居的产品做差异化营销，能巧妙实现双盘差异化良性循环，满足板块内不同预算的置业需求，也能以此提高在板块内的综合竞争力。另外，招商蛇口2024年全年在北京只斩获了一宗地块，即通州梨园地块，此外再无新增土储，现在补货时机刚好。

出让文件显示，该地块规划为二类居住用地、商业用地、公园绿地，用地规模66972.3平方米，规划建筑面积114171平方米。其中，X24R2地块用地面积30864.8平方米，规划住宅建筑面积77162平方米；X24B1地块用地面积14803.6平方米，规划商业建筑面积37009平方米；X24B1地块内需建设开闭站一处，由竞得人代建并无偿移交相关部门。

挂牌文件中的多规合一文件要求打造“亦庄好房子”模式：鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间，需落实以下要求:

1）架空层层高不得低于3.6米；层高在3.6米至4.9米之间，其面积不计入容积率；层高高于4.9米则按实际面积计入容积率。

2）架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。鼓励居住用地内设置风雨连廊，需落实以下要求:有顶盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2计算建筑面积,但该面积不计入容积率。

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