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偿债有序推进 万科：对市场止跌回稳充满信心

节前万科境内外债券出现明显上涨，其中部分美元债创一年来最大涨幅。消息面上，1月27日到期的境内中期票据“22万科MTN001”，万科已如期完成本金及利息的全额兑付，同时据1月24日晚间公告，“20万科02”公司债券进行100%全额赎回。业内人士指出，从近期万科一系列公开债兑付安排来看，公司各项偿债工作仍在正常推进中，也彰显了公司“保兑付”的决心和信心，有助于强化资本市场和投资者对万科偿债能力的信心。

中央经济工作会议释放“稳楼市”强信号，房地产行业迎来强劲政策东风。万科表示，行业已度过最困难的时期，对房地产市场止跌回稳充满信心，公司有信心高质量完成2025年的交房任务，将全力以赴实现2025年的业绩改善。

回顾过去一年，“不躺平”的万科一直在全力行动、大力瘦身。2024年万科实现销售超过2400亿，销售面积行业第一；大力瘦身，大宗资产交易超250亿，交易规模全行业第一。同时，万科保持融资畅通，融资成本继续保持低位。

根据最新公告，大股东也再度出手助力万科瘦身，万科与深铁就深圳红树湾项目达成交易。事实上，这已不是大股东首次驰援，自2024年以来，大股东深铁一直在以市场化、法治化的方式支持万科。2024年5月，深铁联合深圳百硕迎海公司以22.35亿竞得深圳超总商办地块，助力万科瘦身健体、回笼现金流；2024年4月，万科旗下印力REIT上市，深铁集团认购约10亿元，当时是国内国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔投资。

牢守经营安全的同时，万科三大主业竞争力进一步凸显。作为三大主业中占比最高的基本盘业务，万科综合住区业务全年销售超过2400亿，销售面积行业第一，高质量交付超过18万套，产品力全面提升。

好产品还需要好服务，物业业务夯实基础服务品质，在规模拓展的同时提升经营效率。通过深耕蝶城，万物云的市拓效率稳居行业头部,在蝶城范围内，万物云与行业头部同行竞争存量盘时，胜率超70%。同时，通过蝶城改造持续提升经营效率，2024年累计改造100个蝶城，已改造蝶城数量达到250个。

租购并举大潮之下，万科长租公寓扩大领先“身位”，业务规模、效率、纳保量三项关键指标全行业第一。万科长租公寓2024年实现业务发展提速，新拓展4万间，累计管理规模约26万间，并积极响应国家政策，纳保房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。同时凭借数字化运营优势，万科在大规模经营下仍实现行业效率第一，出租率超95%，前台GOP利润率达90%，账务自动化率近100%，租户入住到退租全流程“无纸化”。此外，万科长租业务还建立了自身的“渠道护城河”，自有渠道拓客占比达85%，营销成本大幅优化，实现业内领先。

更重要的是，万科长租业务率先全面打通“投融建管退”通路。2024年重庆渝中区最大的保障性租赁住房项目，由万科规划、开发、建造后轻资产运营，实现了三批次近1500间房源快速满租。在佛山，万科与建万基金合作，通过资产收购、改造提升，将闲置物业转化为保障性租赁住房，为新市民、新青年提供近1400套优质房源。

业务竞争力提升的同时，万科面向行业新阶段的关键能力也实现重大突破。行业进入存量时代，中央关于存量盘活的各项政策加速落地，存量盘活不仅是房企去库存、回笼现金流的重要途径，还能将历史问题转化为未来增量产能，是房企在行业新阶段的重要关键能力。万科“多措并举”，在存量土地盘活、存量房源盘活，以及经营性资产良性循环三大方面实现突破。近两年，万科积极借助政府支持性政策，通过用途转换、重新规划、置换等方式，成功落实一批困难大、复杂度高、价值提升显著的存量盘活项目，年内通过盘活可回收资金超百亿。

此外，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人向记者表示，全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。

深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。

深圳市住建局负责人表示，国家有关部委正积极实施利用政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房用作保障性住房政策。接下来，深圳市住建部门将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。广东省住建厅表示，将继续指导各城市政府加大协调力度，推动企业更多房地产项目进入“白名单”，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

深圳地区8家国有银行和股份制银行负责人接受记者采访时也都表示，坚定看好万科的后续发展，在聚焦主业的前提下，他们将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。

政策春风送暖下，万科对房地产市场止跌回稳充满信心，强调“行业已度过最困难时期”。同时，万科表达了2025年将全力以赴的决心，相信外部环境的积极向好也将为公司解决自身问题创造良好条件，有信心高质量完成2025年的交房任务，将全力以赴实现2025年的业绩改善。

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