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河南洛阳城中村改造“以购代建”，用存量房解决安置需求

为加快推进城中村改造，又有城市开始尝试在制度上创新了。

3月11日，洛阳发布《城中村改造以购代建实施方案（试行）》，创新推出房票安置、自主购买、组织购买三种模式，打破了过往传统的回迁安置模式。

《每日经济新闻》记者注意到，此次洛阳城中村改造的核心在于“用存量房解决安置需求”，以购代建安置在洛阳全市城市区范围内实施。

而在过往，城市更新以及城中村改造，较为常见的模式是地方政府通过新建安置房完成拆迁补偿，但随着房地产市场进入存量时代，传统模式容易造成重复建设与资源浪费，因此不少城市开始尝试新方法，比如原拆原建、房票安置等。

“现在洛阳‘以购代建’政策才刚下来，我们目前还在积极对接政府推进，等有了实质性进展再向外界透露。”3月13日下午，洛阳本地一开发商人士向每经记者表示。

“以购代建”模式具有可复制性

根据方案，以购代建安置在洛阳全市城市区范围内实施，购买房源为城市区范围内已开工未销售且取得商品房预售许可证的住宅项目，或辖区内其他已取得不动产权证书、无产权纠纷的住房。

方案还明确，安置对象涵盖拟征迁需安置以及已签协议但未分房或未足额分房的人群。在保留传统新建安置房安置方式的基础上，创新推出房票安置、自主购买和组织购买三种模式。

房票安置模式下，房票持有人为被征收房屋所有权人，房票金额包含安置补偿权益及政策性奖励，使用期限最长6个月。持票人可在“房源库”自主选房，购房款不得低于房票金额的90%。若逾期未用，房票作废，由辖区政府按原方案安置。

自主购买模式给予安置对象更多自主选择权。辖区政府核算补偿金额后，安置对象需在6个月内自主选购住宅并签订合同。政府统一汇总购房情况后集中代付房款，且购房价值不得低于补偿总金额的90%。

组织购买模式则由各城市区政府主导，实施主体负责成本审核、谈判等工作，选定项目并制定方案，经市住建局审核备案后实施。购买价格遵循严格原则，确保合理公正，购买后再组织安置对象签约。

此外，方案还配套多项优惠政策。契税方面，按规定可享受税收减免；教育保障上，凭购房合同可在新购房屋学区办理子女入学，交付前保留原学区入学资格；组织购买模式下符合条件的楼盘，可享受税费减免；金融支持方面，签订合同的安置对象可申请商业贷款或公积金支持。

“不少城市近年都在因地制宜地进行城市更新或旧城改造的创新探索，此次洛阳政策的创新点在于‘用存量房解决安置需求’，且提供了多种选择方式。从房地产市场角度来看，能够有效盘活资源，跳出了过往传统的新建安置房思路，提供了一种解题新思路。在存量房时代，这种创新模式具有可复制性和较高推广价值。”3月13日上午，中国矿业大学（北京）管理学院硕士生企业导师支培元在接受每经记者采访时表示。

“洛阳用存量房解决安置费需求的思路，对当地房地产市场供需关系也将产生积极影响，有助于消化存量房，特别是那些已开工销售的住宅项目。此外，给安置对象提供多种选择，也有利于提升安置满意度。”中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅向每经记者表示。

城市更新项目占比将进一步提升

2025年以来，多地出台了城市更新相关政策方案。

比如，山东启动了844个改造项目，涵盖老旧小区、棚户区改造、加装电梯等；重庆将新开工改造老旧小区1227个、3011万平方米等。

在支培元看来，过往城市更新或城中村改造难以推进的一个核心问题，在于政府、开发商、居民等多方利益难以协调。其中，资金短缺、改造资金需求大、融资渠道有限是重要原因。

每经记者注意到，今年有不少城市在因地制宜地进行创新探索。

据广东省住房和城乡建设厅披露，在广东佛山郊边村的旧城改造中创新补偿方式，提供产权调换、货币补偿或两者相结合的三种补偿方式，开拓性地提供多达10个安置小区房源供被拆迁户选择，其中7个是存量房小区，选房后即可交付，显著缩短了村民安置时间。

还有部分城市加大了对城市更新的资源统筹和产业策划。如成都划定78个重点更新单元和119个一般更新单元，由各区政府组织编制更新单元实施规划，加强业态运营策划，有序引导项目实施。

中指研究院推测，随着更多城市更新项目落地，部分地区城建项目中城市更新项目占比将进一步提升，成为扩内需的重要力量。无论是基于新形势的需要，还是城市更新内在发展的要求，2025年城市更新行业都将进入多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的新发展时期。

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