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新房成交近2万套，高端改善盘持续领跑：武汉楼市回暖

武汉楼市在春光里复苏，走出了一波“小阳春”行情。

4月10日，位于武汉汉口内环的福星惠誉博雅府营销大厅里座无虚席，前来看房的购房者络绎不绝。该项目以优质学区配套与高品质成为市场关注的热点。

据武汉克而瑞市场监控数据，该项目4月第一周来访量超460组，看房转化率也达3.3%。

“3月加推的8号楼共120套房源，已去化108套，去化率高达90%；一季度已累计销售210套房。”福星惠誉博雅府营销负责人陈女士表示，为满足购房者需求，本月将加推7号楼共128套房源，以便让前期未买到8号楼房源的客户购买。

一季度，以福星惠誉铂雅府、武汉建发望湖、武汉华润长江中心、华侨城红坊等高品质楼盘均录得较好销售业绩。市场迹象表明，自去年“汉十条”“新汉十条”“商改住”等供需两侧一系列政策落地，武汉楼市开始企稳回暖。

武汉市住房和城市更新局数据显示，武汉新建商品住房3月成交8613套，交易量较2月份环比大幅长。一季度，武汉新房总计成交18833套，相比去年同期的14189套同比增加4644套，增长32.73%。

二手房方面，武房经租协发展研究中心综合武汉经纪服务平台及各大经纪机构调研数据，3月武汉全市二手住房交易8772套，成交量环比增加70.96%，同比增幅14.71%，交易活跃度明显提升。

“从3月份的市场数据看，武汉楼市已表现出‘小阳春’行情特征，市场总体呈稳中向上态势，在武汉市内环核心区，部分高端楼盘颇受市场追捧。不过，新房市场各版块表现不一，热点零散，整体回暖尚待观察。”华中师范大学经济与工商管理学院城市经济系系主任、教授、博士生导师陈立中分析认为，值得关注的是，市场还在继续分化中，“高端热、刚需冷”的冷热僵局待突破。

陈立中还认为，从二手房市场表现看，武汉新增挂牌量大幅上升，显示市场仍在以价换量，对未来价格形成压制。

湖北省住房改革与发展研究会秘书长谢娟认为，武汉当前“小阳春”是政策驱动下的阶段性回暖，并非市场全面反转，需警惕二季度后成交量减弱。

改善置业搅热高端市场

“我们已经卖了手中的2套老房子，筹备好了资金，就等着这个项目开盘。”武汉建发望湖的营销大厅，正在看房的汪先生表示，该项目独特的新中式建筑风格与景观资源打动了自己。

武汉建发望湖位于武汉市武昌区沙湖旁，于今年1月底首开，推售了3栋楼共186套房源，目前已经售罄。项目因具有景观资源稀缺性，200多平方米平层产品单套总价近1000万元。

“因认筹客户较多，我们即将加推最后2栋楼。”武汉建发望湖刘经理表示，从购房群体看，均为高端改善型，以武昌区中北路、沙湖区域地缘客户为主，其中，有些客户是以手中的万达御湖世家、融创壹号院等老产品，置换“新规范”项目下的优质资产。

谢娟接受采访时说：“春节后，武汉供需两侧政策刺激，推动部分观望客户入市，市场需求集中释放。从结构来看，武汉内环高端盘热销，特别是汉口二七滨江、武昌滨江及沙湖板块引爆楼市。”

梳理相关数据发现，一季度，武汉有多个高端改善楼盘销售业绩亮眼。除了福星惠誉铂雅府热销外，武汉城建万科云泊江岸、汉口二七滨江豪宅武汉瑞府、绿城武汉黄浦湾、武汉新希望D10等楼盘，销售情况也较为理想。

武昌区更是领跑武汉一季度高端市场销售。在建发望湖热销的同时，3月，华润武汉长江中心推出了“R9栋准四代新户型”，4万元/平方米价格，开盘基本售罄。目前其R8栋即将开盘，虽然项目售价还未正式公布，坊间传出高层瞰江大平层最高价或将超60000/平方米，创武昌豪宅单价新高。

对于高端产品热销，谢娟认为，在目前行情下，资产有避险需求，核心区优质资产（如学区房、江景房）成为资金“避风港”。

陈立中则认为，市民卖旧买新、置换高端项目热的背后的市场逻辑，是缘于“改善型需求升级+政策套利”双轮驱动。在政策端，置换退税、购房补贴、多孩补助等政策加力，降低了购房成本，刺激了改善型需求；在需求端，居民生活水平提高，叠加新房市场回暖和部分优质楼盘热销，增强了购房人信心，触发了“旧房折价抛售→置换优质新房”的市场传导链条。

市场仍在分化

不过，从武汉一季度市场基本面看，当前市场形势仍存在分化情况。

据武汉克而瑞数据，3月份，武汉新建商品住宅供应约56.6万平方米，环比增加165%，成交60万平方米；全市开盘项目综合去化率为36%，整体表现好于过去3年同期的14%、28%、21%。得益于市场成交量稳步回升，全市新建商品住宅库存规模已经连续5个月下降，截至3月末，狭义库存1469万平方米，6个月月均去化周期17.5个月，库存压力缓解。

数据表明，去年“9·26”中央政治局会议以来，武汉市积极因城施策，出台实施的“新汉十条”“商改住”等供需两侧的一揽子政策的效力已在显现，武汉市场在筑底修复中回暖。

“供给侧政策效果较为明显，初步匡算，新规范下，阳台面积、风雨连廊、架空会所不计容政策为开发商释放约5%~8%利润空间，有力推动部分项目去化，有助于开发商提升产品品质和竞争力。”陈立中分析认为，需求侧政策也显示出明显的消费拉动作用。契税补贴约降低3%的购房成本，多孩家庭补助约拉动15%的购房需求。不过，随着政策作用期延长，需要重视政策作用力的边际效应递减。

但从武汉一季度市场数据看，仍有一些指标令业界担忧。

首先，武汉二手房市场量价的背离。据贝壳数据，武汉3月二手房市场新增挂牌量26509套房源，环比2月份上涨23%。截至4月1日，全市贝壳二手挂牌19.6万套，再次逼近历史高位。同时，全市二手房价格已跌至为1.14万元/平方米，同比还处于下跌中。

其次，新房市场处于分化中，表现为城市内环核心高端项目热，远郊城区市场仍供大于求，去化缓慢。

第三，武汉“新规范”产品与“旧规范”产品的市场表现也呈现分化特征。克而瑞监测数据显示，武汉3月共有14盘推售，共推出1672套新房房源，首日认购598套，综合去化率36%，“新规范”产品平均去化率超过49%，“旧规范”项目平均开盘去化率仅为23%，旧规范项目在得房率、公区配套等品质方面均处于劣势，遭遇“新规范”产品压制，市场倒逼其降价抛售出清。

陈立中认为，市场全面复苏有赖于二手房成交价格止跌和居民收入预期改善。武汉一季度新房成交同比大幅上升，显示价格调整后部分需求入场，市场情绪略有修复；二手房挂牌量高企，价格仍处下行通道，表明市场整体信心仍然不足，“若二手房价格继续走低，可能拖累新房市场预期。”

“目前的政策盲区是，只聚焦‘新房降库存’，未有效解决‘二手房去库存’及流通缓慢问题。同时，‘以旧换新’交易成本还需进一步降低，其模式也存在很大痛点待创新解决。”谢娟建议。

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