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金融街的”援手” 天津项目17.38亿财务资助与承债

观点网 金融街又一次伸出“援手”。

5月19日，金融街控股股份有限公司发布关于对外提供财务资助的公告。其中提到，金融街按持股比例为天津复地置业发展有限公司（简称“复地公司”）提供财务资助，财务资助金额17.38亿元。

本次对外提供财务资助对象为复地公司，金融街的全资子公司天津融承和信投资有限公司（简称“融承和信”）持有其50%股权。另外的50%股权由上海复昱实业发展有限公司（简称“上海复昱”）持有。

上海复地产业发展集团有限公司持有上海复昱100%股权，前者则由复地（上海）资产管理有限公司、上海豫园商城房地产发展有限公司分别持有50%股权。

可以说，此“复地公司”也即豫园股份的关联公司。那么，二者是何时建立的合作关系，涉及的又是哪一个具体项目？

南北合作

据公告显示，2019年12月，金融街董事会会议审议通过《关于公司收购上海复屹实业发展有限公司部分股权的议案》，同意全资子公司融承和信以24.164亿元的交易价款（包括融承和信对上海复屹实业发展有限公司（简称“上海复屹”）增资款2.5亿元，以及上海复屹拥有滨海项目A、B地块对应的土地款及相关税费21.664亿元）收购上海复屹50%股权，进而获得上海复屹所拥有的滨海项目A、B地块权益。

金融街按照上述收购事项承接复地公司的负债，截止目前余额为17.38亿元。根据复地公司实际经营需要，公司在2023年年度股东大会审批通过的新增财务资助总额度内，按持股比例对复地公司提供财务资助17.38亿元。

可以看到，双方合作是由滨海项目A、B地块展开。据了解，复地公司成立于2019年6月17日，注册资本为5亿元人民币，主要经营范围包括房地产开发、房地产经纪、房屋租赁等。

从时间上来看，在2019年5月，上海复屹以36亿元在天津滨海竞得津滨开(挂)2019-2号宗地，该地块由若干子地块组成，其中A-D地块为住宅商服用地，E、F地块为商服用地。

除了A、B地块交由金融街开发外，其余涉宅用地打造为复地壹号湾，由复地开发建设。或许是因为金融街稍早于复地两年进入天津市场，两个“新人”抱团取暖，也以此“分担”了开发压力。

A、B两个子地块被打造为“天津滨海融御”项目，也是金融街在天津独立操盘的项目之一。项目于2021年9月首开，但有报道显示，当月成交套数仅为个位数。

市场不买账是其中一个原因，随后的新冠肺炎疫情也进而影响到项目的施工、推广等活动。

而复地公司方面，数据显示，最近一年经审计的资产总额为50.62亿元，负债总额为56.68亿元，净资产总额为-6.06亿元，营业收入为13.03亿元，净利润为-12.1亿元。显然也已资不抵债。

目前，复地公司所开发项目尚未整体竣工，根据目前市场形势的项目销售回款测算，金融街表示，预计可收回借款约8.35亿元。

此外，对于将近9个亿的差额，金融街也在公告中表示，根据会计准则相关规定已在2024年度报表中计提其他应收款信用减值损失。

观点新媒体获悉，在今年5月14日线上召开的金融街2024年业绩说明会上，曾有投资者问及“天津滨海融御项目计提9亿账款坏账的原因是什么？”

当时，金融街控股管理层回复称，根据当地市场情况，天津滨海项目采取包括调整销售价格等多种销售策略，积极促进项目销售，导致项目毛利率下滑。

事实上，2024年金融街的经营表现不理想，营业收入约190.74亿元，同比增加51.47%；归属于上市公司股东的净利润却亏损约110.83亿元，同比扩大469.69%。

在这场业绩会上，面对亏损不断增多的情况，金融街还表示将加大产成品销售去化力度，盘活存量资产，同时控费用、降成本，开源节流，保证公司平稳经营。

对此，有市场人士认为尽管近年来承债式收购应用场景逐步增多，例如破产重整、上市公司重大资产重组中的“清壳”操作等，以及在收购“资产大于负债”的目标企业时，承债式收购也应用得越来越多。

但需要注意的是，也有不少房企因承债式收购加剧了自身的债务压力。

最典型的案例就包括俊发集团在2017年11月，以452亿元承债式收购中豪螺蛳湾。曾有市场推测，若无该笔交易，俊发有息负债将大幅减少。并有资料表明，俊发创始人李俊也坦承收购螺蛳湾项目给俊发造成了巨大的财务负担。

天津布局

据公开信息，金融街是在2005年进入天津。虽然这是一家来自北京的房企，却一度成为天津土拍市场的座上宾。

不过近年来，伴随金融街在全国范围内明显减少的市场投拓，其在天津市场也逐渐“淡出”。

2024年度报告显示，金融街全年仅新增两处项目储备，均位于天津市。巧合的是，这两处项目也都是以股权收购方式获得。

其中天津南开融府收购价格9亿元，对应新增项目权益100%。天津南开融府即为天津南开区迎水道B地块，项目土地面积2.94万平方米，规划建面8.47万平方米。

早在2017年9月，天津本土房企天房发展从公开市场摘得该地块，成交价30.72亿元，溢价率高达33.6%，成交楼面价约4.8万元/平方米。之后因企业自身经营、债务等多重原因，项目搁置。2020年起，项目几次上架法拍平台，其间甚至成功拍出，但最终还是被“退货”，之后也再无人接盘。

直到2023年10月，金融街发布公告称，以0元的价格承债式对该地块项目公司的100%股权进行收购，并提供9亿元的担保，期限两年。据悉，项目预计将于2025年12月全面竣工。

另一个新增项目储备有关于“天津铂悦融御”。实际上，这也并非一个“全新”项目。据此前的公开消息，天津铂悦融御为金融街与旭辉控股集团共同打造的项目，旭辉控股集团持有项目公司49%的股权，金融街持有项目51%的股权。

在2023年12月7日，旭辉控股集团曾发布公告，拟将所持有项目公司的49%股权以4.36亿元的价格转让给金融街。这项交易在2024年完成交割，在转让完成后，旭辉控股集团将退出项目公司，天津铂悦融御也成为金融街控股的全资项目。

可以说，2024年虽有“新项目”进账，实际均是由各种历史原因遗留而来。除此之外，在公开市场上并未斩获新项目。

截止2024年末，金融街在天津的累计项目储备共14个，其中9个是100%持有，完全由金融街自主操盘。

5个合作项目分别为天津大都会、天津红桥云麓公馆、天津东丽湖熙湖臺、天津东丽东郡、天津西青锦庐。

观点新媒体查询发现，天津大都会由金融街与保利携手打造，分别持股50%；天津红桥云麓公馆最早是由中海在公开市场拿地，后公开挂牌，增资引入天津津滨发展股份有限公司（津滨发展）和石家庄融朗企业管理服务有限公司（金融街），两家公司分别持股32%和34%。

天津东丽湖熙湖臺则是由金融街与碧桂园共同打造，金融街持股比例为34%；天津东丽东郡由金融街与万科共同打造，金融街持股比例为49%；天津西青锦庐由万科、金融街、保利联合开发，金融街持股34%。

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