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北京楼市持续分化，下半年高端市场火热开局

2025年上半年，北京楼市持续修复，部分新房楼盘呈现出“点状”繁荣。进入夏季，北京楼市高端市场与普通住宅走出截然不同的行情曲线。随着下半年开启，市场分化态势愈发清晰，顶级豪宅板块的表现强劲。

据京楼销售排行榜数据显示，6月新房（住宅、别墅）成交 3505 套，环比上涨14.10%，同比上涨11.91%;成交面积50.03万㎡，环比上涨31.28%，同比上涨24.17%，反映出大面积产品正在主导市场。

2025年1-6月北京住宅新盘项目成交数据（数据来源：天朗系统）

克而瑞发布的报告显示，2025年上半年，全国30城总价千万以上高端住宅成交同比增涨18.76%。二手豪宅市场同样坚挺：京沪深总价千万以上住宅成交占比同环比双增，核心区次新房价格波动率控制在10%以内，“越贵越涨”特征凸显。

业内分析人士指出，在普通住宅市场面临去化压力的同时，具备不可替代资源禀赋与极致产品力的豪宅，正持续吸引着市场上寻求同时满足居住品质提升且可实现资产跃迁的资金。但高端楼市各项目表现不一，市场分化持续，购房者越来越理性，关注指标越来越多，项目除了提升产品力外，稀缺地段是不可或缺的前提因素，区位配套好的高品质改善楼盘去化较好。

据天朗房产7月数据显示，延续上半年1-6月的成交走势，在北京均价10万+级豪宅成交额TOP10中，海淀、朝阳、东西城核心区位项目包揽9席。其中，大户型、高总价产品接连推新，受到高端市场的普遍认可。从7月首周成交量来看，融创壹号院在总价3000万级豪宅市场领跑。该项目位于朝阳公园核心板块，自6月中旬实楼样板间及公区亮相后热度飙升。

2025年7月第一周北京市新房项目网签数据（数据来源：天朗系统）

避险需求驱动下，高净值人群将核心区豪宅视为资金安全垫，海淀区清河、上地，以及朝阳区朝阳公园板块等资源富集区资产保值属性被进一步放大。而考究的材质选择与空间营造，精准契合高净值人群对资产安全性、审美独特性及生活舒适度、私密性等多重需求，在产品上又强化了高净值客群的购买兴趣和决策效率。

一位金融机构分析员指出，“政策宽松周期中，稀缺区位与极致产品力的豪宅正成为资金避险池。‘好地段+好产品’对市场独立行情有强大的塑造力，尤其在不确定性中，那些兼具绝对优势的顶级不动产，拥有更坚实的价值共识和更强大的市场定力”。

整体来看，北京楼市逐渐形成“顶豪穿越周期、普宅政策托底”的双轨格局。随着保障房分流与房产税试点预期增强，产品力与稀缺性将成为对抗分化的唯一武器，而普通住宅则需借力区域配套升级与差异化政策，在流动性困局中寻找到自己的突破口。

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