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李宇嘉：刚需、刚改是稳定市场的韧性需求

作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员

上半年，楼市运行有一些新现象。近日，住房和城乡建设部调研组赴广东、浙江两省调研。调研组提出，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易量超过新房，是房地产市场呈现的新特点。

掌握当前的楼市，一个切入点就是二手房市场，不仅因为二手房在多数城市的销售占比超过50%，也因为二手房交易是观察市场活跃度的重要指标。

二手住房挂牌量价、交易量价是否稳定，是整个楼市能否实现“止跌回稳”的关键。从今年上半年看，各个热点城市二手房市场最大的变化，就是“低总价”房源交易占比上升了。上半年，6月广州总价在200万元以下的二手房占比45%，比去年同期显著提高。上海、南京的表现也相似，低总价主导二手房市场，二手房市场主导整个楼市。

图1 2023-2025年广州二手住房各价格段交易占比(%)

图2 2023-2025年南京二手住房各价格段交易占比(%)

低总价二手房房源之所以主导市场，且占比上升，很大程度上与政策调整有关。这一轮楼市政策，不管是首付、利率降低，还是降税费，最有利于纯刚性需求。如下调首套和二套房贷最低首付款比例、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限等。对刚需来说，贷款条件下调叠加一些房屋价格下降，当下无疑成为购房最好的时期。

而从中间价位改善需求观察，一些热点城市中间价位的二手房交易占比有所下降，这可能说明当前二手房市场中，改善动力很强但能力还不足以支撑起楼市需求。

住房进入改善时代已经成为共识。比如，原来的房子比较旧、比较小、比较偏。现在消费要升级、人口增加了、小孩出生了，这几年收入积攒了，都是改善的动力。但对大部分有改善需求的群体来说，不得不遵循“卖旧买新”的改善路径，而“卖旧买新”的成本较高。尽管这几年房价在调整，但回调的幅度有差异，“卖旧”最多的外围区域、老旧住房、小房子等，价格跌幅更大一些。如果卖掉手上的这类二手房，去买大户型二手房，压力自然增加了。

改善住房的诉求是多样的，除了“小换大”，还有对舒适性的要求，如从公寓、郊区房、塔楼、安置房置换为品质更好的住宅。但这几类房子都是这几年价格跌幅比较大的，置换的成本都很高。且在置换时，需要先完成“先卖”这个环节，使这部分改善需求面临更长的交易周期，也加大了置换成本。

当然，这种现象在不同城市间也有不同。例如上海，尽管有超低价位房源占比上升、主导市场的现象，但中间价位的改善比例相对稳定。深圳表现也相似。主要原因在于新兴产业在这些城市的集聚，比如创新链条上，沪深都形成“高校/实验室-孵化器-资本-产业集群”全闭环，这一链条上住房群体的刚改、改善等需求保持一定的韧性。

图3 2023-2025年上海二手住房各价格段交易占比(%)

住房供求关系发生重大变化以后，意味着由涨价预期驱动，由区域、地铁、新城新区等规划概念驱动的楼市逻辑已经发生改变。从资产属性到居住属性的巨大调整后，刚需、刚改才是更值得关注的有效需求。上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，低总价住房成交热度提升，这说明比起改善型需求，刚需、刚改表现出更强劲的韧性，这类需求将继续支持房地产市场总体保持稳定态势。

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