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泰禾中国院子 51 套房源挂网 昔日豪宅项目再陷资产处置风波

凤凰网房产北京讯 7 月 7 日，天津产权交易所更新了泰禾・中国院子 51 套房源信息。页面上未显示债主信息，价格标注为 “面议”。泰禾・中国院子对泰禾意义非凡，堪称其商业帝国的关键资产基石。作为泰禾 “院子系” 开山之作与顶级 IP，它是品牌溢价核心来源，曾四次入选 “亚洲十大超级豪宅”，深受泰禾创始人重视。

该项目位于北京通州京杭大运河畔，容积率仅 0.33，由 200 余套独栋别墅组成，中式和欧式风格各占一半，基本为现房。二十多年前，泰禾通过股权收购（持股约 64%）获取地块，开启在北京的发展。即便如今，其中式风格别墅仍具引领性，属跨越地产周期的经典作品。此次挂网的 51 套房源，单套建筑面积（含地下不含花园）在 320㎡至 1837㎡之间，其中 37 套毛坯，14 套精装修，部分可能是当年样板房。按当年约 8 万元 /㎡的期房取证价格估算，这 51 套房源估值约 24.3 亿元，单套价格在 2500 万 - 1.5 亿间。若计入 500 - 2800㎡不等的花园面积，总估值可达约 62 亿元。在这 51 套房源中，欧式风格有 29 套，中式风格有 22 套。从房源年限看，欧式风格多在 2008 年和 2009 年取得期房销售许可，并在 2009 - 2012 年转为现房销售；中式风格则在 2004 年集中取得期房销售许可，于 2006 年、2010 年和 2012 年转为现房销售。

早在 2012 年，泰禾就以 63 套中国院子及配套物业作抵押，向东方资产融资 12 亿元。2018 年泰禾危机初现，东方资管率先与之签署《债务重组协议》。但到 2022 年，因泰禾未履约，东方资管诉诸法律并胜诉，17.65 亿元本金的利息跳升至 16.5%。基于判决及抵押权法律效力，东方资管行使资产优先受偿权，促成此次 51 套中国院子在天津产权交易所挂网。

此前，处置泰禾资产就面临困境。2023 年，华融曾将 10 套中国院子房源挂上阿里拍卖进行法拍，最终 113 号楼骊宫流拍，评估价 2.5 亿，其余 9 套基本按评估价 7 折成交，华融未能足额回收债权。截至 2024 年底，泰禾到期未还本金 820 亿，抵押资产 1480 亿，仅四大 AMC 债务就达 554.94 亿元（信达 145 亿、华融约 63 亿、长城 280 亿、东方 25 亿）。此次东方资产以 “面议” 定价挂网这 51 套房源，反映出 AMC 对泰禾资产处置的谨慎态度，毕竟加速处置存量资产是监管的明确要求。

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