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北京通州混战 中建玖合“运河八子”超级大盘将面市

观点网 拿地近两个月，中建玖合“运河八子”组团地块逐步披露了地块规划。

北京6月份首场土拍中，中建玖合以74.91亿元底价成功竞得北京城市副中心0101街区8宗组团地块。

地块包含FZX-0101-0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811共7个R2二类居住用地，及F3其他类多功能用地FZX-0101-0707。

近日，该组合地块中0705、0706及0708三幅居住地块总平图正式公示，三宗地块将共同构建起由16栋住宅组成的多样化住区，涵盖11层洋房、17层小高层与25层高层三种建筑形态。

消息人士透露，该项目预计2025年9月开盘，年内共推出840套房源，总货值约70亿元。

“运河八子”组团将面市

据项目设计方案显示，三地块总建设用地面积约5.28万平方米，总建筑面积约18.13万平方米（其中地上计容建筑面积约12万平方米，地上不计容建筑面积4478.53平方米，地下建筑面积5.68万平方米）。

北京城市副中心0101 街区FZX-0101-0705、0706、0708地块R2二类居住用地项目设计方案

具体来看，0705地块含物业管理用房1处，地上建筑面积100平方米；含开闭站1处，用地面积300平方米，地上建筑面积500平方米；含有线电视三级机房1处，建筑面积30平方米，可与建筑结合设置。

0706地块含物业管理用房1处，地上建筑面积100平方米；含再生资源回收站1处，建筑面积150平方米，可采用地下建筑形式；含社区管理服务用房1处，地上建筑面积500平方米。

0708地块含物业管理用房1处，地上建筑面积100平方米。

在设计规划要求上，鼓励设置开敞式的风雨连廊，且风雨连廊和公共设施、架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等。

北京城市副中心0101 街区FZX-0101-0705、0706、0708地块R2二类居住用地项目设计方案

根据公示的总平面图，三幅地块共规划了16栋11-25F住宅楼，涵盖11层洋房、17层小高层与25层高层三种建筑形态。

其中，FZX-0101-0705地块共规划5栋住宅楼，其中1＃、2＃、4＃住宅楼17F/-2F，高度52.55米；3＃住宅楼17F/-2F，高度54米，首层架空，通过风雨连廊与0705-S1＃配套楼相连，风雨连廊下方净高≥4米；5＃住宅楼11F/-2F，高度33.70米；另小区内部有一个长方形的景观亭及一个梯形的室外运动场地，面积200㎡。

FZX-0101-0706地块亦共规划5栋住宅楼，其中1＃住宅楼17F/-2F，高度54米，首层架空，通过风雨连廊与0706-S1＃配套楼相连；2＃、4＃、5＃住宅楼17F/-1F，高度52.55米；3＃住宅楼17F/-2F，高度52.55米；小区内部同样有一个长方形的景观亭及一个200㎡的室外运动场地。

FZX-0101-0708地块共规划6栋住宅楼，其中1＃住宅楼17F/-2F，高度54.25米；2＃住宅楼25F/-2F，高度89.2米，首层架空，通过风雨连廊与5＃住宅楼相连，风雨连廊下方净高≥4米；3＃、4＃住宅楼17F/-2F，高度54.25米；5＃住宅楼25F/-2F，高度89.2米，首层架空，通过风雨连廊与6＃住宅楼相连；6＃住宅楼24F/-2F，高度85.7米，首层架空，通过风雨连廊与景观大门、0708-S1＃配套楼（邻里共享公共空间）和下沉庭院相连。

也就是说，通过风雨连廊，2＃、5＃、6＃住宅楼与景观大门、邻里共享公共空间和下沉庭院，是串联起来的，真正发挥了连廊的作用。

通州新房混战

消息人士透露，此次首先公示的三宗子地块中，不临河的0705、0706地块主打刚需，预计以中小户型为主；0708地块临河，主打豪宅，预计以大户型为主。

户型与套数方面，不临河的0705、0706地块主力户型为105㎡、108㎡的三居及122㎡的四居，其中0705地块90㎡的户型大概率内部消化，不公开销售；临河的0708地块主力户型为150 ㎡、175 ㎡、200 ㎡的大平层。

价格区间方面，不临河的0705、0706地块均价 5.8-5.9 万元/㎡；临河的0708地块均价6.4-6.5 万元/㎡。

中建玖合的“运河八子”作为超级大盘项目，以户均120平米计算，将近2000套，其入市将对通州在售的新盘产生巨大冲击。

目前通州地界并不缺在售项目，其中梨园板块的招商·云璟揽阅、中国铁建·花语璟云，土桥板块的金隅·花溪云锦和八里桥板块的招商·朝棠揽阅。

且中建玖合的临河地块具备豪宅基因，前排河景大户型的设计更契合高端市场，首当其冲与其形成竞争的便是西北角的缦云ONE。

据悉，缦云ONE通州项目是由合生创展集团开发的高端住宅项目，位于北京市通州区永顺镇，地处通州运河核心区，是运河商务区与通州政务区双区交汇的黄金节点，距离中建玖合项目仅5公里。

目前，缦云ONE含二期未取证的281套，约有400套待售房源。

消息人士指出，中建玖合临河三块地中的0708地块200平米以上户型共计144套，加上0810、0811地块的定位和0708相似，200平米以上户型，预计未来仍有约192套。

由此看来，中建玖合多个子地块的项目规划由高层豪宅与低密改善产品组合，能与周边项目形成错位竞争。

但不可忽视的是，通州市场新盘众多且库存量大，其入市可能加剧通州住宅市场的竞争，在此背景下，中建玖合的超级大盘也面临相应的去化压力。

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