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新政解读｜厚恩投资张延昆：北京楼市新政带来实在好处 购房者也要理性

2025年8月8日，北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自8月9日起正式实施。

厚恩投资执行董事、总经理张延昆认为，这一政策调整涵盖限购政策优化、公积金贷款支持升级等多方面，在房地产市场激起千层浪，对购房者、市场发展都有着深远意义。

首先，五环外全面放开套数限制。京籍居民家庭以及连续缴纳社保/个税满2年及以上的非京籍家庭，在购买五环外新建或二手商品住房时不再受限。单身人士也统一按家庭标准执行，这意味着购房选择更加自由。

相比之下，五环内政策维持不变，京籍家庭限购2套，非京籍家庭（连续社保/个税满3年及以上）限购1套。这样的政策安排，精准调控思路十分明显。五环内严格限购，防止投机炒房，稳定核心区域房地产市场；五环外放开套数限制，释放改善性需求，促进区域发展。就像顺义、大兴等平原新城，近年来承载力显著提升，放宽限购能更好地实现职住平衡。

再者，公积金贷款支持升级。首套房认定放宽，本市无房但在全国范围内仅有1笔已结清公积金贷款记录的，如今认定为首套房，这在以前可是算二套房的。比如购买400万的房屋贷款100万（30年期），首付能减少60万，月供减少253元，实实在在减轻了购房者的负担。二套房的支持力度也加大了，贷款额度从60万提高至100万 ，多子女或绿色建筑家庭最高可贷140万。首付比例统一降至30%，不再区分五环内外。缴存年限系数也有调整，每缴存1年可贷额度从10万提升到15万。以前申请120万贷款，需要缴存11年1个月，现在只需7年1个月。购买新房时，还能同步提取公积金支付首付并申请贷款，大大提高了资金使用效率。

从政策背景来看，这一调整是城市发展的必然需求。随着城市的发展，五环外区域的产业、教育、医疗等配套不断完善，有能力承接更多人口和住房需求。从历史政策延续角度，2024年“9·30新政”已缩短非京籍五环外购房社保年限，此次彻底取消套数限制，是政策的进一步优化。

对于普通购房者来说，这些政策带来了实实在在的好处。改善型家庭、多子女家庭及在新城就业人群迎来利好，购房门槛和成本降低，让更多人有机会实现住房改善的愿望。但我们也要清楚，政策调整后，五环外的教育、医疗等资源需要加速匹配，只有这样才能让居民不仅“住得起”，还能“住得好”。从市场预期来看，政策可能会刺激五环外的房屋交易，但由于五环内限购持续，核心区房价预计保持稳定。

不过，在享受政策红利的同时，购房者也要保持理性。政策细节要以官方文件为准，购房前建议咨询住建部门或公积金中心，确认自身资质要求。这次北京房地产政策调整，是在当前房地产市场新形势下的积极探索，既考虑了城市发展的长远规划，也兼顾了居民的住房需求。相信在政策的引导下，北京房地产市场将朝着更加健康、稳定的方向发展，为城市的发展和居民的幸福生活提供有力支撑

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