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交房当月不得收取物业费 长沙给住宅小区物业收费划“红线”

某物业服务有限公司在向某小区提供物业服务时，对2023年1月5日~2023年1月8日集中通知收房的业主，自2023年1月8日开始计收物业费。依据《价格法》第三十九条和《价格违法行为行政处罚规定》第九条，长沙市市场监管局责令退还多收物业费，并给予当事人罚款5万元的行政处罚。

长沙市市场监管局近日发布《长沙市住宅小区物业服务收费及电梯安全使用规范经营指引》（以下简称“指引”），针对市民关心的物业收费不透明、加价不规范、服务不到位等问题，为住宅小区物业收费划定明确“红线”。其中就包括，物业费应自房屋交付之日起的次月开始向业主收取。因此，在交房当月即开始向业主收取物业服务费的属于违法行为，市民可拨打12345和12315举报。

该《指引》明确规定，建设单位向业主承诺减免的物业服务费不得向业主收取，应由建设单位缴纳。业主在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位缴纳。

长沙市同时规定，物业公司代收水电费期间，严禁擅自加收任何费用。这意味着，此前部分小区存在的在水费中加收“水损”“加压电费”，或以电费为基数收取服务费、运行维护费，甚至将物业自用电、自用水计入“损耗”分摊给业主等均属违法。

例如，某商业管理有限公司向某商场入驻商户提供转供水服务，自2024年5月起按5元/吨的标准收取水费，2024年5月至8月期间，超标准1.18元/吨；2024年8月至2025年4月超标准0.51元/吨。望城区市场监管局立案调查后，依据《价格法》第三十九条的规定给予当事人罚款15000元的行政处罚，当事人对多收费用予以主动清退。

针对业主关心的“水损、电损为何仍在账单上”的疑问，此次《指引》给出了清晰解决方案：供水、供电系统的运行维护费用（包括电费、损耗、日常维修等），应通过物业费、租金、公共收益等渠道解决，或由业主据实分摊。

若选择据实分摊，物业公司需单独列账，并遵循“以支定收、收支平衡”原则，按抄表周期向业主公示费用支出与分摊明细。同时，《指引》设置了损耗上限：供水系统分摊水损最高不超过8%，供电系统分摊电损最高不超过6%，从源头遏制“超额损耗”乱象。

此外，物业公司不能以“增值服务”名义变相上调物业费。

该《指引》明确，若发改部门备案审查时注明了“提供增值服务合同另行约定”的，增值服务协议需与原物业服务合同分开签订，金额、服务内容也需分开，且增值服务内容不得与原物业服务内容重叠。例如，小区安保和日常管理如果已被列入物业服务合同中，那么增值服务就不能再以此收费。（赵春林）

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