凤凰网房产北京
凤凰网房产北京讯 10月23日，北京市规自委公示信息显示，历经两个多月的调规公示与审批，原北投・云帆汀澜项目取得新的建设工程规划许可证，与此同时，市场流传该项目将使用"栖橒湾"作为新案名。
这场迟到的产品迭代，既是北投置业试图破解项目困境的主动调整，也折射出这家市属国企在通州楼市布局中遭遇的双重挑战——其兄弟项目晟景汀澜正深陷去化泥沼，两大项目共同暴露的开发短板与市场适配难题，成为北投置业必须直面的考题。
更名换规求新生，北投的"自救式调整"
从云帆汀澜到栖橒湾，案名的更迭背后是项目长达26个月的开发拉锯与产品重塑。回溯2023年6 月20日，北投置业以25.9亿元底价竞得通州1102街区6003、6004地块，成交楼面价约2.57万元/平方米，销售指导价定为5.5万元/平方米。
然而，项目直到2025年1月26日才获预售证却迟迟不开盘，截至调规前仍保持零网签记录。拖延背后，是产品竞争力的先天不足。原方案中，所有户型无阳台且飘窗狭小，得房率仅80%出头，在通州楼市 "得房率内卷" 的竞争中毫无优势。而同期竞品土桥金隅花溪云锦最高得房率达95%，宋庄城建国誉颂实际得房率可至100%。更值得关注的是，其75、85平方米等主力户型与兄弟项目晟景汀澜高度"撞车"，被业内直指为"复制粘贴式开发"。
8月12日，北投置业终于启动自救，北京市规自委显示，北京城市副中心1102街区FZX-1102-6003、6004地块的项目设计方案公示。根据建设单位申请和北京市“好房子”政策，进一步优化调整了设计方案：
取消东西向住宅改为全南北向布局，将南向客厅 0.5 米飘窗升级为1.5-1.8米内嵌阳台，增设邻里共享空间并配套商业，同时适度提升建筑高度与建筑面积。10月23日新规划证的落地，标志着这场调整取得阶段性进展，但距离重新获取预售证、正式开盘仍有距离。
晟景汀澜深陷去化泥沼，降价难破局
与云帆汀澜的"未开先调"形成对比，早入市的晟景汀澜也深陷去化困境。2022年2月，北京城市副中心投资建设集团以13.3亿元竞得该地块，建设用地面积 33141.01平方米，销售指导价为5.5万元/㎡。历经22个月等待，项目于2023年11月取证开盘，官宣当日认购157套的成绩曾带来短暂希望。此后市场急转直下，数据显示，截至2025年10月，项目仅网签192套（共 410 户），去化率46.8%，成交均价跌至47911.33万元/平，较销售指导价5.5万元/平方米打了87折。
"买涨不买跌" 的心理下，降价反而加剧了购房者观望情绪，项目多数月份成交套数维持在个位数。价格跳水更引发早期业主不满，有业主在年初订房后因差价选择退房，成为项目口碑的又一重创。
国企开发短板暴露，通州战局难突围
北投双项目困境根源在于其市场化能力薄弱。作为擅长一级开发与基建的国企子公司，北投置业在住宅开发上明显“水土不服”：产品设计短板突出，晟景汀澜75-85㎡户型“餐厅对厕所”遭诟病，云帆汀澜初期直接复制该户型，未能适配地块特性，难跟北京3个月迭代的户型节奏；且决策慢、开发拖沓，从晟景汀澜2022年初拿地却迟至2023年底才开盘，到云帆汀澜耗时586天获取拿地到取证，都可以看出北投的决策速度偏慢。如今云帆汀澜获新规划证，但面对晟景汀澜46.8% 的去化率与通州竞品挤压，北投能否借产品迭代与效率提升破局，仍待市场检验。
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