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夏磊：从成交结构看购房者行为变化

夏磊 购房者行为暗含深层的市场选择，其变化不仅反映了居民在住房消费审美上的转变，也是对其经济状况的真实反映。微观层面的购房行为正是洞察市场趋势的重要窗口。

购房者行为变化一是更关注总价。

购房者对总价的敏感度提高，严格的预算约束是决策的第一道门槛，购房锚定已有的支付力。

二手房方面，低总价成交套数占比再增长。从总价段看，一方面，2025年1-9月北京、杭州300万元以下低总价段房源成交套数占比，分别达36%、55%，上海1-8月该总价段成交套数占比47%，低总价成交套数占比进一步增加。另一方面，二手豪宅成交套数占比保持平稳。预算充足的购房者，对于二手房的需求相对稳定，总价1500万元以上的二手豪宅成交套数占比保持平稳。

新房方面，则是高总价成交套数占比不断提升。2025年1-9月，上海900万元以上产品成交套数占比提升。豪宅类项目受市场认可，如上海壹号院户型在237-1115平米，2025年8月第五批次推出的房源均价在19.8万元/㎡，开盘再次实现“日光”。北京、杭州1500万元以上的改善成交套数占比分别较2024年上升1、2个百分点。同时，北京、杭州刚需购房者对于新房的偏好增加。北京、杭州2025年1-9月新房成交中300万元以下的刚需成交套数占比分别上升1.7、4.5个百分点。

购房者行为变化二是更注重实用。

当前购房者更追求实用，购房行为更加理性，多功能、高利用率、居住舒适度成为决策的关键因素。

一是，有限面积内追求更多居室。以北京二手房市场为例，截至2025年9月，90-120平方米户型中约57%为两居室，这种布局难以满足当前市场需求。相比之下，新房市场更注重功能性，90平方米户型普遍可满足三居需求。2025年1-9月，在新房成交中，90-120㎡的户型成交套数占比最高，北京、上海、杭州该面积段成交套数占比分别为37%、55%、38%，我们认为该面积段能够覆盖从首次置业到家庭改善的不同阶段需求，并且能更好地平衡总价和功能性。

二是，更看重得房率。受“好房子”政策引导，多地出台住宅新标准，如北京住宅标准更新后，开始推出带阳台、挑空等设计的项目，显著提升了得房率。有已开盘预售项目按照“好房子”技术要点重新提交规划设计方案，增加了错层阳台，最高提升实际得房率约10%，开盘去化率显著提升。

三是，购房者更在意空间利用最大化。购房者偏好空间的多功能性与可变性，以满足多样化生活场景和未来可能的需求变化。

四是，更关注容积率。更追求居住舒适度。高容积率住宅成交明显呈现下降趋势，北京、上海、杭州容积率2.5以上的项目成交套数占比减少，2025年1-9月该占比分别较2024年减少1、4、6个百分点，低密度住宅更受市场青睐。

购房者行为变化三是更关注未来保值增值空间。

当前购房者的区域选择逻辑呈现出“核心区位优先、成熟配套导向、产业周边购房”三大趋势，其本质是为了对抗市场风险。

优选城市核心区。受供应和价格约束影响，核心城市成交区域占比分布仍为外围占比高于核心区，但该差距在不断收窄。以上海为例，外环外成交套数占比已从2021年的82%下降至2025年1-9月的61%。核心区新房的开盘去化率及不断上涨的房价也反映了购房者的倾向。

成熟配套导向。购房者对规划的审视更为理性，更看重已落地配套而非远期蓝图。一是交通配套的明确，二是生活设施，如学校、医疗和商业已同步建设，形成“即买即享”的确定性。

围绕产业购房。购房者愈发倾向于选择产业高度聚集、发展确定性强的区域。如北京海淀区，受中关村产业辐射的周边区域不仅土地市场热度居高不下，新房销售也表现活跃。上海张江科学城也带动了周边的购房需求。

风险提示：政策落地效果不确定性；各地经济发展差异导致的案例经验适用性受限；数据可得性受限，不具备普适性；房地产市场超预期下行风险；新技术落地进展存在不确定性。

证券研究报告：《从成交结构看购房者行为变化》

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