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11月新房去化改善，二手房成交环比转增

来源：丁祖昱评楼市

11月楼市最新数据出炉，一二手房各项指标仍在稳步修复中。

首先，新房市场供求关系持续改善。

30个重点城市11月新房新增供应面积环比增长16%，而相应的库存面积环比微降1%，这是一个非常重要的微观数据，这意味着新增供应很大程度上被需求端承接并消化，整体去化在改善。

对应的项目去化率来看，30个重点城市11月平均开盘去化率环比增长3个百分点至34%。

其二，二手房成交环比由降转增，整体仍处于止跌回稳通道。

重点30城成交面积环比上升14%，上海、成都、武汉和南京等多个城市成交环比增幅超过20%。

这些信号，表明市场在持续调整中已出现一些结构性企稳的迹象。

先来看新房供应，11月房企推盘积极性小幅回升，30个重点城市11月预期新增供应669万平方米，环比增长16%。其中一线城市环比增长23%，二三线城市环比增长14%。

一线城市中广州阶段性放量，因上月基数较低，环比翻番；二三线城市中苏州、东莞、常州等城市集中放量，环比翻番，而杭州、西安等热点城市“以销定产”模式下，供应呈现出同环比齐增态势，累计同比降幅持续收窄。

从新房成交来看，整体持续走稳。11月30个监测城市成交面积为815万平方米，前11月累计成交10651万平方米。

一线城市中，广州因供应放量带动成交环比微增2%，北京整体成交增长动能虽有所放缓，但是前11月累计同比仍微增1%。

二三线城市中，合肥、珠海、惠州环比回升，市场保持止跌走势。徐州逆势高增，同环比涨幅达82%和129%，经历了数月行情低迷，购房需求迎来了一波集中释放。

重点城市新房项目去化率整体小幅回升，部分城市热度明显修复。据CRIC监测，30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比提升3个百分点。

分城市来看，天津、苏州、宁波去化率超六成，主要得益于个别网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显著。

从变化趋势看，上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市也出现了止跌态势，环比增幅显著。

11月因新房供应放量而成交持稳回落，30城整体供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、广州等11个城市供求持稳（供求比在0.8-1.2之间），郑州、北京、青岛、南宁、无锡、济南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。

30城库存面积为21890万平方米，环比微降1%，同比下降5%。徐州、惠州等去化周期环比下降，仍在持续改善。

从绝对量来看，目前已有1/3城市消化周期低于18个月。

二手房市场成交韧性仍好于新房。

整体来看，CRIC监测的30个重点城市11月二手房成交面积预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比正增3%。

从城市的角度来看，二手房市场回暖的核心驱动力(9.410, 0.09, 0.97%)主要来自核心一二线城市。

典型如上海，二手房成交表现强劲，11月成交171万平方米，环比增长22%，前11月累计同比增长10%。无论从规模还是增长趋势看，都是本轮二手房市场回暖的重要支撑。

另外，北京也出现止跌回稳态势，单月成交125万平方米，环比增长15%。

二线城市中，成都单月成交量达174万平方米领先，且环比增长24%，前11月累计同比增长13%。

长沙和南宁二手房成交放量，单月环比均实现倍增，环比分别增122%和107%。

主要城市中，西安二手房成交环比跌幅较大，下降31%，与新房市场的活跃形成反差，这意味着新房以较强的产品力正在分流二手房市场需求。

三四线城市中东莞、扬州、常州和烟台环比增幅均在两成以上，成为本轮三四线止跌回稳的主力。

不过，从累计同比增幅来看，二手房市场表现出增长动能放缓的趋势，累计同比增速从前6月的同比正增12%收窄至11月的3%。这背后与前期需求释放、部分城市新房分流等因素有关，整体仍处于波动筑底阶段。

11月的楼市在持续调整中显现出结构性回稳的迹象。新房市场供求关系持续优化，供应放量的同时库存微降，平均去化率稳步提升，这意味着新房供需正走向新的平衡。二手房市场复苏势头更为明显，重点30城成交面积环比增长14%，上海、成都等核心城市成为市场重要的“稳定器”，整体楼市将延续弱复苏走势。

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