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10亿级地块遭疯抢，消失的民企回来了

作者:陈小喜

6月土拍收官，民营房企正上演“硬气回归”。

在杭州萧山，一宗滨水低密宝地引来14家房企贴身肉搏。经过75轮拉锯，本土民企国丰置业砸下13.68亿重金夺地，溢价率狂飙至69%，刷新该板块地价纪录。

无独有偶，长沙滨江新城一宗稀缺“商改住”地块，更是上演了央国企与民企之间的“混战”。华润、保利、建发等巨头围猎之下，最终湖南本土民企嘉信地产杀出重围，经过40轮激战，以12.12亿斩获该地块，溢价近39%。现场舞狮庆贺，拿地情绪燃爆。

这股“民企抢地潮”并非孤例，6月1日，西安土地市场推出6宗开发用地，全部被民营房企竞得，土地面积合计182亩，总成交额16.94亿元。其中，民企保亿置业竞得2宗地块，成交金额合计8.45亿元；其余地块被西安本土民企海荣地产、星火地产、新兴地产分食。

即便在寸土寸金的首都北京，土地市场亦不乏中小型民企的身影。5月26日，丰台蒲黄榆一宗迷你地块经过165轮极限竞价，被北京福鑫以10.476亿强势拿下。

一系列案例清晰印证：10亿级别的主城核心地块，点燃了民企的拿地热情，也成为民企为数不多可以和央国企同台竞争的赛道。

“消失”的民企回来了

回望2022～2023年，民营房企在土拍市场几乎“集体隐身”。当时百强民企中超六成暂停拿地，土地市场完全靠央国企和地方城投托底。

转折从2024年下半年开始，先是滨江集团从“主动卧倒、匍匐前进”转为积极出击，在杭州持续补仓，接着伟星房产在芜湖、南京频频出手；2025年懋源地产以50.24亿硬刚央国企拿下北京朝阳松榆里地块；佳运置业董事长亲自举牌24.75亿夺下上海川沙宅地，上海大华集团一年内砸超70亿在上海静安、闵行抢地。

根据中指数据，2026年截至6月26日，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重达61%，头部的杭州、上海、北京出让金分别为432亿元、395亿元、340亿元，广州、深圳出让金均近300亿元，行业资金高度向核心城市集中。

从企业层面看，到2026年上半年，民企拿地金额占重点城市比重已从低谷期的不足10%回升至17%左右。

在大中型民企的带动下，名不见经传的小微民企也加入土地战场。这波10亿级土地遭“疯抢”，最重要的原因，就是资金门槛完美匹配当前民营房企的现金流现状。

经历行业调整之后，绝大多数民营房企主动收缩杠杆，告别过去高负债重仓大盘项目的模式。一宗10亿级的土地，土地首付款仅3亿元左右，不需要搭建复杂的联合体分摊股权，本土稳健民企完全可以独立操盘，资金压力可控。

几十亿的大地块，动辄需要十几亿的前期投入，融资成本更高，民企一般无力入局；小型地块则体量太小，难以形成稳定的经营规模。在业内看来，10亿级项目，资金投入适中，风险可控，刚好适配当下民企“现金为王”的经营底线。

从地块位置来看，民企的目标高度聚焦，多数为核心城市、核心板块、低容积率、无自持无配建保障房的“干净地块”，总价控制在5-15亿区间，即所谓“小而美”。

从民企坐标来看，多为区域深耕型民企，如伟星、邦泰、兴耀、懋源、佳运、嘉信、保亿等，而非昔日高杠杆全国化巨头。

从拿地价格来看，溢价率显著高于底价成交线，杭州、长沙、温州等地甚至出现30%-70%的高溢价。

为什么偏偏是现在？

民企敢在此时砸出10亿左右真金白银，绝非一时冲动，而是几重逻辑叠加的结果。

首先是供地质量的优化。地方政府为激活土拍，主动拿出核心区“压箱底”地块，且大幅降低附加条件——取消或缩减保障房配建、自持比例，调低容积率以适配洋房、叠墅等改善产品，单宗地块面积缩小使总价压至10亿上下，让资金有限的民企也够得着门槛。

其次是算得过账来。经过三年去泡沫，核心城市房价逐步企稳，国家统计局数据显示2026年一二线核心区二手房价跌幅明显收窄甚至出现环比微涨。对于低密改善产品，限价放开后售价弹性增大。

再次是生存倒逼的补仓需求。区域型民企在地市“冰河期”靠消化旧存货活了下来，但土储终会枯竭。

一名民企人士向凤凰网房产表示，不拿地相当于“断粮”，与其守着现金缩水，不如押注熟悉的核心板块做精品。“一宗10亿左右热门地块，几轮竞拍最终没拿到，意味着这笔年底奖金就没有了。”

疯抢背后

诚然，这波民企抢地并不能简单解读为楼市全面反转，土拍市场仍在剧烈分化。核心城市优质地块遭疯抢的同时，三四线城市大量宅地仍底价或流拍；即便在同一城市，非核心区地块也少人问津。

中指研究院数据显示，上半年，土地市场延续“缩量提质”特征，300城住宅用地成交规模同比下降24%，出让金下降31%；民企拿地仍高度集中于长三角、珠三角及中西部单核省会的核心板块。

10亿级地块成为“香饽饽”，本质上是市场对核心资产的筛选，背后的启示也不容忽视：

房地产不再是大水漫灌的行业，而走向制造业逻辑：利润来自产品溢价与精细管控，不是囤地升值与高杠杆。

民营力量并未消亡，而是在退潮后以更克制、更专业的形态回归，区域深耕型“小而美”房企可能是未来民企存在的主要形态。

对购房者而言，民企抢地下诞生的低密改善产品将丰富市场选择，核心区房价也会因高地价被进一步夯实。

土拍大厅牌起牌落，那些沉默许久的民企老板亲自坐上举牌席——用10亿真金白银投票，本身就是市场最朴素也最有力的信号。

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