做一个点不难，做一条线需要更多专业功夫，但要做成一个跨行业且包罗纵深的面，则需要的心力、花费，都将远远超过既有经验尤其是做产业园运营。从拿地、规划，到开发、招商，再到最后的长期运营，这是一个比传统房地产开发更加重资产和繁复的领域，需要沉淀3年以上的时间，才能看到收成。

而这期间，对企业的耐心、资金链、战略规划、跨界招商等能力，都是一场不可出错的考验。

位于北京市海淀区中关村壹号南区的IC PARK（中关村集成电路设计产业园），是首创置业挑战“跨产业面”的第一站，也是转型战略的关键一站。

联手中关村发展集团 以IC业撬动产业地产转型

在做IC PARK之前，首创置业和科技领域的企业，已经有了几个“点”的接触先例——首创空间大厦，是原百度总部；中关村西区的CEO首创拓展大厦，是爱奇艺的总部。

但进入科技产业，将合作从点拓成面，IC PARK是第一个。

在首创置业副总裁胡卫民看来，北京“疏解非首都功能，构建高精尖经济结构”的城市规划，决定了发展科技创新产业将成为首创置业转型的不二之选。另外，在房地产行业已经到了相对持续和稳定的阶段，高科技龙头企业却能实现50倍、100倍的市盈率，也彰显出这一行业未来的发展空间。

几点考虑下，首创置业联合中关村发展集团，以集成电路行业为撬动点，联手打造了只针对集成电路设计行业上下游企业而设的，高标准、专业化、智慧化的IC PARK。

胡卫民表示，首创置业在房地产开发方面具备了足够的经验，而中关村发展集团在高新技术产业园区领域也有多年的开发经验，且形成了自己专业团队和品牌影响力。在IC PARK项目合作方面，二者差异分工，资源互通——首创置业发挥在产品定位和开发建设中的优势，而在后期的招商运营中则借助到中关村发展集团的经验和在行业里积淀下的品牌影响力。

根据规划，IC PARK园区将由16栋楼组成，融合孵化器、企业总部、商务办公、产业平台及附属配套等多重业态。其中自持与销售比例各为50%。

经过2年多的建设，IC PARK已于今年底实现竣备，目前已有豪威科技、兆易创新、兆芯、文安智能等30家行业龙头企业率先入驻，预计明年将正式投入运营。

根据中国半导体行业协会统计，2016年中国集成电路产业销售额为4335.5亿元，同比增长20.1%。其中，设计业继续保持高速增长，销售额为1644.3亿元，同比增长24.1%，为设计、制造、封测三个环节中增长最快的领域。

而在北京，集成电路设计业同样发展势头强劲。2016年，北京集成电路设计业产值272亿美元，增速高达59.81%。目前，北京拥有集成电路设计企业约90家，年产值位居全国前列。在“北（海淀）设计，南（亦庄）制造”的产业空间布局下，IC PARK也已被规划为未来的北京IC设计业核心企业集聚点。

对于IC PARK的未来运营目标，首创置业方面表示，将计划引进150家IC设计业上下游企业入驻园区，预计能实现300亿规模的年产值，占到全国集成电路设计业年产值的15%—20%。

而首创置业也会发挥自身的金融优势，从多方面为园区企业提供创新金融支持，扶持企业发展——一方面，IC PARK计划引入“国家队”合作，包括北京市的产业基金以及国家级的集成电路产业基金；另一方面，首创置业还计划成立研发创新基金和成果转换基金，直接参与入园企业的孵化，支持其不断加大创新研发投入。

产业地产基因扩张 未来将占集团营收四分一

对于习惯了“369”高周转模式的房地产企业来说，运营产业园区，是一门全然不同的手艺活。

首创置业副总裁胡卫民说，“产业地产发展的模式和住宅开发不一样。住宅开发是通过销售实现周转，从而带来规模。而产业地产则是以持有为主，后期的运营还需要不断的投入，不能只是当一个房东收租金而已。当然，产业地产反过来能带给企业和当地政府的回报也不一样，它所带来的产业的规模、经济的增加值，都是可持续的，只是这其中需要一个过程，而这个过程从设想，到形成规划、接洽资源、落地运行需要3年，甚至更久。而这个时间，也是对企业耐心和资金链的考验”。

在“产业+地产”的转型路上，首创置业其实已经走了近10年。而去年以来一系列调控政策的出台，更让首创置业坚定了转型路线。胡卫民认为，“房住不炒”指导思想的提出，可以看成是中国房地产行业里程碑式的转折点，其意义丝毫不亚于1998年的房改，“尤其是十九大以来，长效机制的陆续制定，更意味着房地产行业将出现根本性变化，比如提高房企自持地比例，大力发展租赁住房。这个新业态的发展，让房地产企业从原本的面对散户、产权分割式销售，变成面对金融机构、投资者、信托机构。未来中国房地产整个发展都会进入新阶段，房企转型升级是必然选择”。
对于产业地产的转型目标，首创置业也有自己的规划。胡卫民透露，IC PARK项目只是一个起步，主要是总结经验、培养团队、积累资源。而未来，首创将以多种方式在北京及全国范围内，发展布局更多不同类型适应区域和时代发展需要的产业园区。

至于产业地产的营收目标，他表示，“短期内，希望产业地产营收能占到整个公司营收的10%左右。长期的话，希望能占到四分之一。而这份营收里，不仅仅只是租金，还包括对园区内企业进行投资获得的长期收益。”