近三年来，国内联合办公业态经历了一轮荣与枯的轮回，如同一个生命体，拥有属于它的兴盛和消亡。

　　“双创”风起后，国内联合办公市场随着加速升温，如今叫得上名号的品牌——SOHO 3Q、优客工场、方糖小镇、We+等——多成立于2015年前后。

　　2015年5月，随着技术的崛起、受众的变化和产业结构的转型，资深投资人、WE+酷窝创始人刘彦燊明确了联合办公的发展时机，他转变身份，“下海”创办联合办公空间We+。

　　刘彦燊认为，技术的发展解决了空间管理对人力资源过多占用的问题;随着八零后、九零后成为主流用户，传统办公空间阶级分明的特点不再适用;产业转型带来的需求变化似乎更为关键。

　　“产业转型的一个特点就是制造业产业思维的大公司会越来越少，中小型的创意公司会越来越多。”刘彦燊以美国为例，描绘他眼里的市场前景：“从数字来看，美国97%的企业是中小企业;中国这个数字现在也达到60%，占比越来越高，怎么去服务这些中小企业?这是传统办公做不到的。”

　　创业浪潮来临，不止We+，应时而生的联合办公产品遮天蔽日而来。数据显示，高峰时全国约有2300家联合办公企业，并且平均每天就有3家企业诞生，刘彦燊用“井喷”来形容这种市场行情。

　　当潮水开始退去，也带走了一部分人，不同于过去两年的一派欣欣向荣，眼下的联合办公正在经历新的市道：地库、孔雀机构、MadSpace相继退出市场，无界空间全资收购富空间，优客工场与洪泰创新空间合并……

　　We+则选择与酷窝合并，目前已布局了近60个空间，管理面积达约16万平方米。作为联合办公市场大浪淘沙后存活得越来越好的联合体，刘彦燊与观点地产新媒体分享了We+酷窝的生存法则。

　　租金收入最根本

　　目前，联合办公空间的盈利模式主要有三种，一种为通过租赁的方式获得物业，再转租给其他用户，赚取租金差;第二种为为企业或者个人提供增值服务，如工商税务的登记、财务服务、投融资服务，包括资本市场的辅导服务等;第三种则是对平台上的企业进行投资或孵化。

　　“租金收入是最根本的，虽然利润可能不是很高，但是必须要有。”刘彦燊认为，联合办公必须要有生存能力，而生存能力就是先做好“二房东”，没有租金，就永远没法做后面这一步。

　　“如果你说租金收入不重要，反而去谈增值服务，我觉得是吹牛。”

　　数据显示，在目前国内联合办公的收入结构中，租金收入占比在80%左右，增值业务收入和政府补贴各占10%左右。事实上，就算是国际上知名的联合办公品牌，目前的主要收入依然是租金。

　　“到现在没有人可以证明给我看，全世界也没有。”在采访过程中，刘彦燊多次提及WeWork，这家在7年前创办于纽约的联合办公企业，如今成为许多同行对标的对象。

　　目前，WeWork已覆盖全球19个国家的58座城市，拥有200多个办公地点和超过16万的会员，它在G轮融资中获得7.6亿美元投资，公司估值达到200亿美元。尽管在全球范围内，WeWork属于联合办公行业的领先企业，但这家企业的募资说明书上的公开数据显示，其租金收入占总收入的90%以上。

　　就租赁成本在租金中的占比而言，刘彦燊给We+酷窝设定了55%的底线，他向观点地产新媒体分析道：“加上运营的费用、人力成本、装修的折旧、水电、无线网络，这些占租金大概30-35%。这样，你的利润可能就是10-15%，如果做不到55%，基本上要赚钱是很难的。”

　　“联合办公的第一步就是必须要有租金的溢价”，刘彦燊认为，这必须在运营能力上下功夫，租金是联合办公空间运营能力的直接体现，“你说你做得多好，有多好的空间，多好的服务，多好的资源，但是客户愿不愿意买单?”

　　租金在联合办公的收入占比之重，使得它成为了联合办公产品生死存亡的关键，低出租率带来的资金链断裂是中小型联合办公品牌致死的直接原因，地库便是一例。从这个角度而言，只有达到合理的出租率，联合办公产品才有实现盈利的可能。

　　业内人士曾向观点地产新媒体表示，当其所运营的空间达到70%以上的出租率时，便可覆盖当期的运营成本。

　　以上说法亦在We+酷窝得到践行，首要标准之一就是项目开业后招租率能否达到80%，只有符合这一标准后才会去做。

　　“如果租金差做不出来，这个联合办公品牌就没有生存的价值。你可以回去做孵化器，每个项目都是你投的，但那是孵化器，不叫联合办公。”刘彦燊把联合办公和孵化器的概念分得很清楚。

　　“我可以很负责任地讲，孵化器只能做一个两个，不可能做成规模。”对此，刘彦燊曾向媒体解释：“孵化器更注重于投资，这是一个非常专业的事情，而且规模不能做大，因为需要非常专业的判断和强大的资金背景。”

　　“在这两年，非租金收入能占到6%到10%，我觉得已经非常成功了。”刘彦燊如是表示。

　　先做好“二房东”

　　联合办公必须要有生存能力，而生存能力就是先做好“二房东”的概念，然而刘彦燊认为，如果想实现租金溢价，联合办公将“不只是一个二房东的概念，而是一个社区的概念”。

　　“产业之间、企业之间相互的协助，能不能达到?”刘彦燊接着给出了自己的答案：“首先需要规模，小的社区只有百十来号团队、百十来个公司，怎么连接都很难;当你的平台上有几千个团队，那你的合作空间就会越来越多”。

　　刘彦燊继而从运营的角度分析规模对于联合办公空间的重要性：“有了规模，成本就会降低，产品就会越来越精致，或者说服务做得越来越好。所以没有规模的联合办公，我觉得没有太大的生命力。”

　　实际上，这也是今年三月份We+选择与酷窝合并的原因。

　　观点地产新媒体了解到，酷窝COWORK办公社区于2015年6月在广州成立，其在华南区域的布局恰好填补了We+的市场空白。双方合并之后成立了集团公司，组建新的董事局。

　　“当时酷窝的办公空间有11个，广州、深圳、东莞、佛山都有布点，对我们是一个非常吻合的一种搭配。有了酷窝之后，We+基本上囊括了华北、华南、华东和西部。”刘彦燊谈起了当时合并的原因。

　　目前，We+酷窝已布局了国内外近60个空间，管理面积达约16万平方米。对于未来的目标，刘彦燊表示规模是没有边界的，但对于明年的规模其仍然有期许，“明年的时候，我们应该有80到100个空间，明年年底，我们至少会做到30-35万平方米的规模”。

　　大的社区意味着更多的资源，因此在选择项目时，We+酷窝更倾向于大体量的项目，并且体量有着“越来越大”的趋势。刘彦燊对观点地产新媒体透露：“我们平均每个项目大概是3000平方米，现在开始做的项目都是在5000-15000万平方米左右，小得我们基本上不怎么做了。”

　　“我们的口号是‘先宽后深挖’——体量要大，基数要大;然后进行深挖。我们会有几个垂直领域的联合办公空间，比如设计、文创、VR、AI、家具，会有更多的主题空间。”刘彦燊表示。

　　为了进一步扩大“资源池”，We+酷窝甚至将版图扩张到了海外，目前已在美国、芬兰等设立了办公空间，同时，WE+酷窝与海外品牌如芬兰航空也保持合作关系。

　　“这是一个创新生态圈的概念。”刘彦燊以芬兰为例：“芬兰是一个小国家，但是有好的创新基础和技术，比如在AI、VR、大健康、运动等方面。芬兰有技术，中国有市场，所以我希望是吸收一些芬兰的创新技术与中国的公司融合，这是创新生态圈很重要的一环”。

　　唯有赚钱，才有生命力

　　联合办公行业经历了一段时间的井喷之后，开始迎来了“洗牌期”，这也正是We+和酷窝选择合作的大背景。

　　合并戏码同样在国内的其它地方上演，无界空间全资收购富空间，优客工场则宣布与洪泰创新空间合并……

　　“我认为90%以上的品牌是没有考虑到联合办公真正的运营需求，也就是说他们在商业模式的思考不够。所以我的看法是，市场上90%的联合办公也好、众创空间也好，没有生存的价值。”刘彦燊预期未来两三年行业“可能会是一个大浪淘沙的过程，强的会越强，弱的基本上就结束了”。

　　这让人联想到了共享出行领域，这个行业在过去的两三年里也经历了一个整合的过程，但刘彦燊认为，虽然联合办公与共享出行都属于共享经济，但由于具备强烈的地域性特点，它将不会像共享出行领域最终形成寡头，而是类似传统的房地产行业，三五个大企业形成规模，剩下的市场份额则由小企业分割。

　　实际上，近年来联合办公行业出现的变化不止于此，新的变化似乎正在验证刘彦燊创业之初对这个行业的观察：“在2014年，我觉得这个业态对传统办公肯定会带来一个新的冲击。”

　　11月初，一则消息传来，刺激着传统办公市场的神经——媒体报道，WeWork已承租传统办公楼，将用于联合办公。据称，其将从汇丰银行手中租下上海国金中心(IFC)一期大楼的一层;并将在南京西路的恒隆广场二期租下六层办公楼;同时将于近期拿下上海黄浦区一整栋新建的办公楼。

　　“从商业角度看，我明白WeWork为什么要进入写字楼;从租金来看，选择恒隆(广场)做联合办公是不是一个合适的地点?”刘彦燊表达了他的疑惑。

　　“唯有赚钱，才有生命力。”刘彦燊表示：“最后能不能成功，在于有没有生存的能力，租金能不能够达到收益的平衡。所以，我也很想看到WeWork在恒隆(广场)每个工位的定价，以及最后的运营情况会是怎么样的。”