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实录:2018金凤凰全球华人地产峰会(1) ——凤凰网房产北京
主题:2018金凤凰全球华人地产峰会地点:北京康莱德酒店时间:2017年12月19日下午主持人:“享无界焕未来”,尊敬的各位领导、女士们、先生们,各位媒体朋友们,大家下午好!欢迎大家在百忙之中来到2018金凤凰全球华人地产峰会的现场,我是... -来自凤凰新闻客户端
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实录:2018金凤凰全球华人地产峰会(1)

凤凰房产
2017-12-19 14:27

主题:2018金凤凰全球华人地产峰会

地点:北京康莱德酒店

时间:2017年12月19日下午

主持人:“享无界 焕未来”,尊敬的各位领导、女士们、先生们,各位媒体朋友们,大家下午好!欢迎大家在百忙之中来到2018金凤凰全球华人地产峰会的现场,我是今天峰会的主持人程方圆。首先代表主办方凤凰网,凤凰房产对你的光临表示感谢。

2017年是中国房地产极为不平凡的一年。一方面,多重政策连番出台维稳楼市,一线成交量下跌,热点二线温度不减,市场持续分化;新四大巨头诞生,千亿房企阵营再添新军,每家房企都非常力图,力图交上满意的答卷。我们也看到他们勇破坚冰,销售额再创新高。
另一方面,中国房地产的舞台上诞生了许多新生事物。在租购并举、自持土地等一系列疾风骤雨的新政之下,中国房地产正大踏步走进自持时代。

在这巨变涌动的尖峰时刻,固有经验正在被打破,传统范式正在被超越,兴奋与焦虑在行业内同步积蓄。变局之下,谁能屹立潮头“浪遏飞舟”今天,我们邀请了政策专家、行业学者、企业经营者一起同台论道,共同展望新时代,探索新未来!

下面,请允许我隆重地为大家介绍今天的嘉宾,他们是: 

凤凰新媒体副总裁兼凤凰网总编辑 邹明

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家 李铁

国务院发展研究中心综合研究室研究员 刘卫民

全联房地产商会副秘书长 陈江根

新城控股高级副总裁 欧阳捷

戴德梁行大中华区副总裁 王盛

新派公寓创始人、赛富基金合伙人 王戈宏

四川金杯集团总裁 周进 

当代置业执行董事、总裁 张鹏  

中国金茂营销管理部总经理 李峰

方正证券房地产行业首席 夏磊

凤凰网首席策略顾问、北京大学CCM新媒体研究中心研究员、中央民族大学硕士生导师 沈虹 

中国第三代诗歌代表性诗人 赵野

诗歌传唱人 蒋山

京狮国学社创社社长 李嘉林

凤凰房产CEO 单大伟

凤凰房产总裁 侯玉魁

诚挚地欢迎各界朋友到来,此外,我们还要特别感谢品牌房企融创对本次活动的大力支持。今天到场的还有众多一直以来支持凤凰房产的,来自房地产各个领域的朋友及媒体朋友,在此一并表示感谢。

下面进入大会的第一个环节,让我们用热烈的掌声欢迎本次主办方的领导,凤凰网总编辑邹明先生致辞,有请。

邹明:尊敬的各位来宾,大家下午好!欢迎各位来到由凤凰网主办、凤凰房产承办的2018金凤凰全球华人地产峰会的现场。从2013年至今,金凤凰华人地产峰会已连续举办5届,许多专家、学者通过峰会分享独到的见解,以前瞻的眼光洞察行业发展,开启全新视角,为推动房地产业平稳健康发展建言献策,也为凤凰网的全球网民提供全方位的置业服务。

本次峰会的主题是“享无界·焕未来”,面对无界和智能时代的到来,凤凰网始终在思考,人的价值怎样呈现,优秀内容的价值又该如何去体现?在这个手机阅读、高度互联的时代,似乎一切都是算法驱动、技术决定,谈媒体理想或许显得有点不合时宜。

凤凰网从来不信奉工具理性至上的论调,从来不鼓吹“媒体已死”,从来不以技术替代媒体人的理想之光。相反,我们一直致力于人类思想的解放,破除一切试图在人类自由的思想世界里腐蚀、异化的错误理念;我们一直致力于给冰冷的技术注入人文和真情,在工具理性的资本世界和机器环境中,彰显永恒不灭的价值理性,赋予媒体应有的风骨与担当。

凤凰网作为全球领先的跨平台网络新媒体公司,2011年在美国纽交所上市之后,走出一条国际化的发展之路,已经成为凤凰卫视传媒集团下的重要新媒体。通过互联网和移动互联网,完成PC端和手机端全覆盖的信息传播,每天有8千万人次分享来自凤凰网各个栏目、各个终端和各个平台传播的信息,我们已经成为超越CNN、BBC等全球强势媒体网站的第一传统媒体门户,在这次中共十九大报道中,我们的流量再次刷新了纪录,我们一直努力打造不可复制的凤凰影响,成为中国与世界对话最重要媒介之一。

中国已经站在一个崭新的历史新起点上,在这样一个伟大的时代,正是媒体人大显身手,彰显优质内容永恒价值的时代,我们将为全球华人提供优质内容与服务为已任。这一点,凤凰永远不会变,因为这是我们媒体人的一份担当。唯有如此,在人工智能时代,媒体人才能保住人类的尊严,留住社会的温情和敬意。
各位,新的时代已经到来,我们愿与各位携手,搭建金凤凰全球华人地产峰会这样优质的对话平台,共同探究房地产市场趋势,为十九大后的中国房地产业发展贡献智慧,让中国智慧为世界带来新的机遇。

谢谢大家!

主持人:再次掌声谢谢邹明总。通过邹总的致辞我们可以了解到凤凰的担当、态度和热情,我们关注的是传统媒体当中遇见了新科技在新技术和传统新闻的博弈面前,作为传媒人,我们是选择坚守初心,还是一味迎合新技术?邹明总表明了他的凤凰态度,给冰冷的技术注入人文和真情,尊重人工智能背后大写的人,这彰显了凤凰的风骨与担当。接下来,让我们有请凤凰房产CEO——单大伟上台致辞,一起聆听他的见解,欢迎单总!

单大伟:尊敬的各位嘉宾,女士们,先生们,大家下午好!欢迎大家莅临2018年金凤凰全球华人地产峰会;作为本次论坛的主办方之一,我谨代表凤凰房产向莅临本次盛会的各位嘉宾,表示热烈的欢迎和诚挚的感谢!

2017年,对国人来说是非常重要和难忘的一年,这一年党的十九大胜利召开,为我们国家未来的发展指明了方向,明确了目标。
这一年对于整个中国房地产行业来说,也是非常重要的一年,因为就在这一年,我们迎来了行业发展的转折点。

在这一年,我们看到强者恒强,行业集中度不断提高的事实愈演愈烈。

也是在这一年,在金融、土地与楼市多重政策的作用下,行业分化日益严重,一线城市成交量下跌,热点二线却持续火热。

十九大报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和发展过程中不平衡、不充分之间产生的主要矛盾

与此同时,我们看到地产行业的发展迎来了新的机会和新的机会。

回首2017年,随着中央对“房住不炒”持续强调的政策,一个新的时代开始缓缓启幕。在这个新时代里,自持土地、租购并举等新政层出不穷,长租公寓、特色小镇、资产证券化等新事物遍地开花,传统的商业模式面临着前所未有的压力与挑战。

变化还在继续。刚刚结束的中共中央政治局工作会议提出“着力抓好重点工作,加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作”。

新时代激发新思维,新思维创造新未来。时代的交替并未阻挡同行们努力的步伐,虽然前路漫漫,但至少我们敢于拥抱新变革,勇于直面新挑战。我们相信,在各位业内精英的努力开拓下,中国房地产会迎来一个更加辉煌的未来。

作为凤凰网在垂直领域倾力发展的平台之一,2017年,凤凰房产本着为用户提供了更好服务的初心,持续加强内容建设,完善楼盘数据库和楼盘点评,优化大数据平台,其覆盖人数长期位于房产服务类网站前列。

根据艾瑞调查数据显示,2017年截至10月,凤凰房产月度艾瑞排名第一;月度浏览页面排名第一,月均达5亿页。我们的凤凰会会员突破三千万。

秉承着凤凰网“中华情怀,全球视野,兼容开放,进步力量”的理念,在今年,凤凰房产见证了行业的风风雨雨,两会、3·17新政、十九大、房企动向等重大报道中都不乏凤凰的身影。

在新时代里,凤凰房产从更高的视野、更广的角度来审视和报道房地产,为此,凤凰房产启动了拾爱纪、焕城纪、乐享纪、复兴纪四个大型策划,引入多位重量级的IP,组织了三人行、系列读书会等多场活动,在线上线下引起了强烈反响。

每年年底,我们都会在回望的基础上,依据行业发展和用户需求,制定接下来的发展路线。2018年,凤凰房产将依托“品效合一”的理念,凤凰房产制定了“科技提效,文化赋能”的年度规划,深度挖掘中西文化,整合更多内容、更多用户,用好大数据和人工智能等前沿技术,为项目、品牌打造更深、更好的服务。稍后,我的同事将对此做详细解读,在此我就不再赘述。

每年的岁尾,我们都会相聚于此,来分享这一年的感悟和经验,为行业发展贡献智慧和力量。今天,无论是新朋友还是老朋友,希望大家都能够在此畅所欲言,共襄盛举,并一同见证2018年金凤凰全球华人地产峰会为行业甄选出的优秀企业、人物和项目。 

在此衷心感谢一直以来支持凤凰网、凤凰房产的朋友们,祝大家生活愉快,身体健康!谢谢大家!

主持人:感谢单总!谢谢单总热情洋溢的致辞,也提振了现场所有与会者的信心。没错,我觉得媒体和我们业界所有的从业者,应该是一家人,我们应该齐心协力为中国的房地产事业添砖加瓦。

接下来,我们进入大会的第一个篇章"千秋引·房产新时代,问道未来"。首先,让我们走进一段视频。

今年大家聊的最多的三个字应该就是高房价,没错,高房价背后有很多很多隐忧。因此,政府出台了一系列稳定房价的政策,您对这些政策怎么解读呢?我们如何来看待高房价时代以及今天的中国房地产行业。接下来我要为请来一位专家为大家解读,有请中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁先生将为我们带来他的解读,他的演讲主题是《都市圈、人口疏解与高房价》,掌声有请李铁先生。

李铁:

非常高兴来到凤凰房产,跟大家谈一下高房价的问题。因为中国的房地产是冰火两重天,我今天有一些新的思路,主要讲一下都市圈、人口疏解与高房价的关系。

一、都市圈特点

十九大报告在区域协调发展中提出了“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”, 城市群就是都市圈的表现形式,而 “都市圈”就是城市群里有着千万人口以上的特大城市以及它辐射范围内形成的城市群。接下来就分析一下都市圈的特点。

首先,我们比较了首尔、东京、北京、上海都市圈不同半径范围的人口分布和面积情况。在核心区范围内,东京23区部的人口895万,首尔特别市1014万,北京五环内有1000万人口,上海外环线以内也是1000万人。核心区人口1000万的区域再向外辐射,就形成了整个都市圈。如果把核心区的范围再向外延伸放大,大概30公里左右半径的都市区范围,东京都的面积是2187平方公里,人口1315万;北京六环内2267平方公里,人口是1477万。如果再进一步放大到50公里半径的都市圈范围,东京1都3县大约1.3万平方公里,人口不足3600万人;首尔仁川京畿道面积1.2万平方公里,人口2500多万人;北京市域再加上50公里半径覆盖的周边范围内,面积2万平方公里,人口近2500万人。我们可以看到在都市圈内,随着半径范围的不断向外延伸,都市圈的人在不断的变化。这就是都市圈的特点

第二,我们同样比较了都市圈周边的中小城市发展的情况。北京都市圈(50公里半径范围)的中小城市数量和东京都市圈的差距较大,北京都市圈5-20万的城市数量仅24个,仅为东京都市圈的1/3。大家所说的高房价,其实主要是集中在主城区,因为对于中低收入人口而言,主城区没有他们有能力购买的相对便宜的房子,才会使得矛盾更加突出。正因为都市圈周边中小城市和小城镇发育不足,这样使房价在空间上得不到缓解。所以如果能更多地发挥周边中小城市和小城镇的作用,就可以使在主城区内集中的高房价与中低收入人口住房需求的矛盾在更大范围空间得到充分的缓解。

第三,移民城市构成了都市圈的活力。2015年法国移民人数是778万,约相当于法国总人口(6670万)的1/8。2016年德国移民人数是1860万,约相当于德国总人口(8260万)的1/5。北京的常住外来人口是807万,约占2173万常住总人口的1/3;上海市外来常住人口是980万人,约占2420万常住总人口的2/5,深圳的非户籍人口806万,约占1190万常住人口的2/3。可以看到,移民人口越多的城市越具有活力。

二、人口疏解

   都市圈内的庞大移民人口也成为现在高房价调控政策的最重要的对象。人口控制政策与调控高房价有着很重要的联系,控制人口的逻辑是,只要人都不愿意来,就没有那多人要居住,就可以不盖那么多的房子。那么是不是全世界其他国家也都在采取人口控制政策?

首先,全世界没有一个特大城市成功地完成了人口疏解。有人经常举东京的例子,想说明东京也控制了人口。我前几年去东京的次数比较多,跟日本各个区域进行过深入交流。日本曾经提出了六次国土整治规划,也都用各种措施控制人口,但是并没有成功。我们可以看到都市圈人口是一直处于上升的趋势,并没有下降的过程。所以,那些提出日本成功控制人口的观点并不正确。

虽然东京的房价高,但是在都市圈的空间范围内,周边中小城市的发展大大缓解了东京市区的房价压力,我们可以看到人口沿着轨道交通线从市区向外疏解的趋势,在这个疏解的过程中,都市圈范围内的84个中小城市发挥了重要的作用。在特大城市,很多人没有经济能力购买主城区的房子,那么我们是不是可以在都市圈周边的中小城市和小城镇建一些居住区,吸引中低收入人口前往置业,以缓解主城区房价高与中低收入人口住房需求得不到满足的矛盾压力。在这方面我们其实是有很多政策手段可以运用的。

第二,虽然我们的一些城市一直在控制人口,但实际上传统产业和简单劳动的就业岗位在特大城市非常稀缺。我们看到1990-2009年纽约服务业就业人数在上升,服务业就业岗位增加了104万个。而2016年上海岗位需求情况中,岗位空缺大于求职人数缺口最大的职业是餐厅服务员和厨工,岗位空缺与求职人数比是8:1,缺7个人。其他服务人员的短缺也是非常严重的,这说明都市圈服务业越发达的地方,越是缺从事基本生活服务业的人口,而不是这些人太多了,所以采取人口控制政策并不符合城市产业发展规律。

第三,城市化发展到一定程度时,服务业比重会越来越高。北京、上海、广州的城市化率都超过了80%,深圳的城市化率达到了100%;而北京的服务业增加值占GDP比重已超过80%;上海、广州均是70%,深圳是60%。事实上,一些人眼中的“低端产业”和“低端人口”基本上都是城市居民生活中不可或缺的服务业和从业人员,这些人对城市来讲是非常短缺的。

第四,目前都市圈内已经出现了居住的逆特大城市化和消费的逆城市化的特点。居住的逆特大城市化主要是针对特大城市的“城市病”,因为都市圈核心区的人们面临都市的生活空间的压力、交通拥堵等问题,希望到郊区寻找新的居住环境。全世界无论是发达国家如欧美国家,还是发展中国家如巴西等新兴国家,富人都喜欢住在郊区,而不是住在城里。这是一类。第二类是消费趋势的逆城市化。我们很多人周六周日小长假经常要从城里到郊区去,去农家乐,吃吃农家饭,体验农活、采摘,欣赏田园风光,这就意味着未来住宅、酒店等类型房地产的发展也会随着空间的变化而进行调整。

在这种情况下,人口疏解的重点不是疏解人,是要疏解过度集中的功能。当然雄安新区在疏解非首都功能方面是非常重要的战略举措。另外,还有很多措施可以用,比如,利用周边的中小城市和小城镇的发展,但是北京的周边没有那么多的小城镇。我们将浙江、江苏、四川、河南、广东等省的中小城市与英国、法国、德国、日本等国家的中小城市数量进行比较,人口规模相当的情况下,我们的中小城镇发展非常滞后。即便是中小城市相对发达的广东省,5-20万人口的中小城市也只相当于日本的1/5。德国5万人以下的小城市有1800多个,我们没有相应的统计。可见,我们的中小城市发展相当滞后。如果能发挥都市核心区周边的中小城市和小城镇的作用,建设居住区,为中低收入者提供他们能支付得起的住房供给,这是非常重要的调控手段之一。

第五,都市圈空间范围内产业发展的特点。我们看到,随着都市圈半径向外扩大,二产比重在大幅度下降,距离核心区越远,比重越高。北京核心区内,东城和西城的二产占比低于10%,而三产比重超过了90%,到15公里半径内,二产比重上升,三产比重降低,当半径在50公里左右的时候,二产占比在40%以上,有的区域已经超过50%了。广州也是如此,核心区的越秀区和荔湾区三产比重分别是98%和80%,当范围到50公里半径的时候,黄埔、花都、南沙等区二产比较分别达到60%、66%和56%。可以看到,随着空间范围向外延伸,工业比重将大幅度的上升。可想而知,房地产发展的最佳距离是30公里到50公里之间,这样才能形成宜居居住环境。

都市圈内房价也是按照半径范围的扩大在发生变化。北京核心区的房价在10万以上,广州核心区房价5万-7万,而15公里半径内的区域,北京的房价是5万-8万,50公里半径左右的房价在3万元左右,燕郊房价则已经2万多了。广州也是如此,50公里半径内的房价主要在2万左右,中山小榄镇房价不到1万元。很多人有疑问,燕郊的房价也是在上涨的。那是因为我们还没有放开空间内住房供给的限制,使得这块区域内的住房供给非常短缺,而燕郊、香河、三河是因为通了轻轨房价才上涨的,如果我们把轻轨通到琢州、固安、永清等周边房价相对便宜的其他中小城市和小城镇,只要对住房供给的限制取消,那么一旦住房供给增加之后,房价还是会降下来的。

我们目前对房价的调控政策,只要你涨就不让你卖,即便是周边城市的房价1.5万到2万也不行,也要限制。实际上,我们的决策思维需要换一个思路来想问题。虽然周边中小城市的房价和自身的历史价位相比是在上涨的,但是对于没有经济能力购买主城区高价位住房的居民来说,这些中小城市和小城镇的相对房价是在下降的。我们可以再看一下京津冀周边区域的房价情况,河北省沿北京边界的一些城市,涿州、香河、固安和廊坊的房价均价不足2万元,而大厂、三河、燕郊的不足3万元。佛山的房价相当于广州主城区房价的1/4或1/5,北京更是如此。很多人宁可牺牲一个多小时甚至更多的交通时间,也愿意到燕郊、到香河、甚至到北京周边更远的地方去买两三万的房子,因为那里的房价相对更便宜、价格更能承受得了。

我们如何理解限价政策?限价政策的核心问题不是控制房价的涨高,而是要针对主城区的高房价,在空间范围尽可能进行适度的政策调节,可是我们的决策者,甚至地方的政策决策者,宁可限购、限售,也不愿意看到房价数字的上涨。实际上是在制造一种“房价不涨”、“房价下跌”的假象,房子不让卖,当然房价就跌下来了,可是一旦铁链子松开,可以卖房了,那房价就会飞涨上去。所以,要站在更大范围空间的角度来看待房价的问题,有很多重大的调整手段可以实施。

三、建议

我提出以下建议:

第一,要调整总体规划思路,发挥都市圈周边中小城市和小城镇的疏解功能。房地产有没有未来?有未来,我们要充分认识一线、二线城市房地产发展前景,这样我们才可以充分利用空间手段,来发挥疏解的作用。

第二,下放权限,允许周边的中小城市根据市场需求进行产业和居住的功能定位。因为我们没有给中小城市和小城镇充分的放权,反而在规划中对周边的中小城市和小城镇进行严格的限制,所以他们没有权限,他们的作用也得不到发挥。我们可以根据产业和功能定位来释放这些中小城市的活力,来缓解高房价带来的压力,特别是解决中低收入人口的居住问题。

第三,要取消对河北境内沿北京边界的城市发展房地产的限制,因为京津冀协同发展,河北省委书记一直在表示说沿北京边界的城市不能发展房地产,这种做法不客观。北京的房价涨了,很多中低收入人口买不起房,去房价相对便宜的大河北买房还不行吗?

第四,都市圈周边的中小城镇和小城镇的房价适度的上涨是可以的。如果这个地方的房价涨了,只要别的地方盖房子,供给增加后,房价自然就下来了,这对北京的居民来说有很大的利好。因此要调整对沿北京边界的河北周边城镇的房价调控政策,允许房价适度上涨,取消对小幅度房价上涨的行政限制。

第五,加快集体建设用地改革。租赁住房最大的空间在这里,可以满足两套房,三套房的需求。我们要看到消费逆城市化和居住逆特大城市化的趋势,这两个都可以发挥集体建设用地的疏解作用。

第六,要增加北京辖区内或周边中小城市和小城镇的住房供给,政府要改善基础设施,提高公共服务配置水准。

第七,鼓励主城区企事业单位到30公里半径以外的中小城市和小城镇落户。我们现在看到的规划思路是园区思路。我最近见了上地的一些企业家,他们抱怨说腾讯、百度等全部搬到那里去了,严重堵车。国际上不是采取这种形式的,而是企业自行选择,愿意去哪个小镇就去哪个小镇,苹果、微软、波音都是如此。我们把这么多企业都集中在上地这一个区域,几十万人都放在那里,能不堵车吗,人为地造成了“城市病”。实际上我们可以利用周边中小城市和小城镇单独成立总部,各自选择地方去落户,这样也会缓解我们的交通压力。

第八,放开辖区内的人口限制。要区分特大城市主城区和辖区的功能,特大城市的主城区要控制人口,但是辖区内要推进农业转移人口市民化,户籍政策要大幅度的放开,这样可以充分利用辖区调节人口方面的功能。

第九,我们不强求利用小城市和小城镇的居住区进行产城融合,我们要加快服务业的进入,建设有特色的居住区,同时可以进行房地产税的改革试点。

我想说明的是,高房价的问题我们有办法解决,房地产的发展在一线城市还有未来,关键是政府采取什么样的政策,是尊重市场,还是沿袭过去的行政控制的老路,这个决定了2018年的房市。谢谢大家! 

[责任编辑:陈慧(PO235)]

金科天玺


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