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欧阳捷:住房自持时代的运营解构 ——凤凰房产北京
只有降低了租赁住房用地价格,进而带动税费的降低,才能吸引民营企业加入,真正的做大市场。 -来自凤凰新闻客户端
https://ihouse.ifeng.com/detail/2017_12_19/51325294_0.shtml

欧阳捷:住房自持时代的运营解构

凤凰房产
2017-12-19 16:14

12月19日,凤凰网、凤凰房产携手举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。会上,新城控股高级副总裁欧阳捷发表主题演讲。

新城控股高级副总裁欧阳捷

尊敬的各位嘉宾、大家下午好!

很高兴来到凤凰房产跟大家一起分享我们对于住房自持时代的一些探讨。大家都知道十九大开启了租购并举的新时代,大家学了很多,特别是金在寅来中国之前研究十九大报告,最后凝聚成一句话,命运共同体,如果我们自己不去研究的话,会失去很多的东西。

很多内涵的东西大家可能没有注意到,我上次在一个基金的对话交流中分享了探讨,十七大报告里面有这么一句话,创造条件让更多的群众拥有财产性收入,十八大有这句话:增加财产性收入,十九大没有了,意味着给我们渠道,不一定增加收入,也意味着房住不炒。十七大里面有一句话,保护合法性收入,十八大里面也有,十九大报告里面又没有了,这又意味着什么呢?十九大报告字斟句酌,甚至标点符号都很谨慎,为什么这句话没有了,我们可以想想背后的逻辑。

十九大报告里面,多主体供给,以后还有国有企业供给吗,多渠道保障,只有政府保障吗,以后房子只有开发商供给吗,不一定,所以未来房地产市场会发生根本性的颠覆,可能会在未来的住房保障制度和长效机制建设当中调整。

当然了,未来租赁市场发展已经提到了新的议事日程,而这个新的议事日程意味着如果不能住有所居就不能安居乐业,所以住建部推动了人口净流入的大中城市发展租赁市场,因此很多城市大量的推出了租赁住房市场。其实不仅仅是这几个城市,很多城市现在都在做,包括北京,未来新增的租赁住房市场超过30%,沈阳超过10%,上海是未来五年租赁住房供应70万套,可售住房只剩下45万套,过去几年他们的可售住房是80万套,这意味着没有房子就没有买卖,没有炒作,所以未来这块会对我们房地产市场带来极大的变化。

上海现在住房存量有700万套,如果10%是租赁住房,那么同时存量住房里面一部分可能还拿出来作为二手房交易,一般来说是5%。对于上海,从来没有超过5%,可拿出来的租赁住房一般也不会超过5%,企业如果持有或者说社会上再增加70万套租赁住房意味着整个市场上的租赁住房的占比大大提高。

因此,我们觉得未来这些租赁住房市场将改变房地产市场的格局。很可能明年全国所有人口净流入城市都将推行租赁住房。如果是这样的话,就绝不仅仅是目前的13个城市试点,可能会有20个,甚至50个城市。

租赁住房是不是成为风口了,我们可以看到所有的这些机构都参与了这个事情,意味着租赁住房是不是给我们带来了极大的市场干扰,所以我们仔细分析一下,这里面每个主体都有自己的利益诉求,每个诉求背后都有逻辑。

地方政府为什么迅速响应?我们曾经推出房地产税的时候只有两个城市或者主动或者被动参与了试点,但是租赁住房一推出就有12个城市响应,20个城市推出了租赁住房,为什么?背后到底是什么原因?

我做了一个微信号,欧阳先声,我们可以分析一下为什么只租不售?对于政府来讲,很显然大城市无房可建,无地可供,无房可买将成为热点城市的新常态,这是去年年底说的,今年市场大家已经看到了。

租赁住房是不是应对这个,是一个重要的理由,另外一个理由是应对高房价。真正的逻辑是谁在租房,一定是年轻人,如果年轻人租房的话,我们可想象一下,未来当他们老去的时候,他们在这个城市奋斗了一辈子,他们在这个城市里面没有房子可买,落不下根,因此他们就回去,不断的有年轻人前仆後继进入这些大城市,给大城市带来住房的高效的轮动,使得其像酒店的房间一样轮动,从而让年轻人留在在城市,这个城市保持着极大的生机和活力,才形成了具有国际竞争力的国际大都市。

上海老龄化非常严重,2020年,上海的老年人口会达到户籍人口540万人,占比36%,这样的城市里面如果老年人口占比36%,这个城市还有创新、活力吗,还能竞争世界大城市吗?不可能的。如果没有外来人口,就会不可避免的走向衰退。就像李光耀说日本正在走向衰退的国家,恰恰因为他的老龄化。

上海必须放开外来人口,常住人口进来之后会稀释老年人,老年人只增加了30万人,而老龄化率一下子降到22.8%。

对于北京而言,2030年也会变得非常非常的“老”,老到33%以上的人口都是老年人,而且会保持50年的时间,对于北京这样的城市老一点不是大问题,没有什么关系。但是上海、深圳这样的城市绝对不能变老。

对于银行来讲,他们是不是发现了一个市场新蛋糕呢,银行为什么加入这个事情,很多地方已经跟国内国有大银行签订了金融支持协议,这个过程中,我们可以想象,银行做的买卖只有一个,就是贷款,贷款永远只赚不赔,所以他们不担心。我们看到很多银行推出了这方面的政策,甚至银行推出了租房可以贷款100万,我问年轻人你们贷款一百万租20年房子吗,没有人愿意,因为你不可能在这里住20年,银行是非常一厢情愿的想法,他们希望在住房的按揭贷款买卖市场逐步萎缩的时候,开辟另外一个新的市场。

对于基金来说,是不是很看好,基金发了很多债,类REITs的产品,现在我们看,不仅是这两个,未来上交所还有两个在今年年底发债,这是政治任务,要发出来。但是我们说这是不是真正的REITs,如果大家仔细研究结构,或者在座的基金公司的人大家都非常的清楚,这是一个保底的生意,只要有保底的生意就不是REITs,而是债。为什么是债,因为不能赚钱,资金就无法进来。

前两天跟朋友交流,他们告诉我,他们认为未来租赁住房市场的REITs必须跟资本结合,但是如果不赚钱,就结合不了。所以我们为什么说不赚钱做不了真正的REITs,到底很简单,因为算不过帐来。

我们给一个公式,租赁投资回报率等于租金收益+经营收入除以土地投资、建安成本+税费+三项费用,假设租金翻一番,经营收入,广告、停车费也翻一番,我们的投资回报率也不过3%、4%,依然不能覆盖我们的资金成本。

这个时候怎么办,如果想提高投资回报率,办法只有一个,建安成本几乎不能下降,企业的三项费用可以下降一点,意义不大,最重要的是土地投资必须下降,只有土地投资下降了,跟着我们的税费就下降了,投资回报率才能上去,这是最核心的东西。

目前住房市场被大规模的限价令限制的时候,房价不涨的时候,租金大幅度下涨的话,租金回报率也会看上去比较好看。既然企业投资不赚钱,小业主为什么投资赚钱呢,小业主他们有两种算法,第一种租金回报率等于先有的租金除以当年的回报率,当年的房子200万,现在涨到400万,但是依然以200万作为分母,租金也不是当年的租金,而是现在的租金,所以投资回报率比较高。第二个算法,现期的租金除以当期的房价,这个算法都是企业的算法,小企业主为什么可以做,前期投资低,后期租金涨。但是企业不能确定未来的租金是否涨,所以企业算不过帐来。

这是上海的算法,可以看到非常简单的算法,一,小业主可以达到4%的回报率,算法二只有1%的回报率企业的算法,这是上海的典型的案例。

租赁住房市场出路到底何在,我们说就是在降地价,不降地价投资回报率永远算不过来,所以上海的租赁住房用地全部给了国企,因为地价相当于周边的地价的一半,甚至更低,当然国有企业投资回报率就算过帐来了。但是这种模式不可持续,政府把土地收益让给了国有企业,但是大家可能会明白,政府相当于老子,父亲的钱放在儿子口袋里完全不是一个好事,政府如果损失了这部分的费用,未来就无法进行城市的投资发展。

国有企业既然拿的这么多的低价的地,能不能持续做下去,也不行,国有企业要把流动资金都投入进来,企业也没有可用资金了,未来国有企业也不能持续发展。

怎么办呢,有人告诉我说,没有关系,国有企业可以像国开行拿钱,以前可以,现在不行了,国开行的成本已经上升到4%,如果继续上涨国开行也没有钱了,国有企业未来也不能继续发展了。

所以我们想出了第三条路,农村集体土地入市,然后我们改造租赁住房,所以现在住建部和国土资源部又想出了新的办法,国有土地用于城市的土地出让收取土地财政,保持我们整个房地产市场和未来的城市发展。而农村集体土地怎么办呢?用于住房的租赁市场,这个时候可以增加供给,但是农村集体土地入市,地价真的会下降吗,你们相信吗?因为国家告诉我们,农村集体土地入市,同地同价同权,地价想降可能很难。再有小产权房的问题解决不了,我们增加供应也非常困难。如果地价不降,成本增加了,不管是企业改造还是居民改造,收益都不会下降,租金未来一定会只高不低。那么我们就看到了很多互联网企业涌入进来,互联网企业是不是看重租金上涨,其实不是,互联网企业要的是整个数据的闭环,他从衣食住,全部数据拿到,就把一个人的所有的数据都牢牢掌握在自己手上,这是他们要的东西。

我们可以看到其他的企业他们的逻辑到底是什么,财政部长曾经说过,房地产税要推出,能降地价吗,我认为所有的东西只要加税就别想降价,能不能降租金,也是显而易见的,未来的租金上涨必然成为社会焦点的问题,舆论的焦点,也会成为凤凰房产关注的焦点。

政府在这里推出这么多的租赁住房,还有一个重要的目的就是通过企业自持租赁住房引导二手房市场,政府对于二手房市场的管理没有很好的办法,不是他没有办法,而是没有这么多的行政力量管理,如果要管理要花费巨大的行政成本,如何解决呢,推出更多的企业自持租赁住宅,企业管好了,市场管好了,散户就会跟着市场走,既可以引导散户的行为,又可以取得市场的定价权。

租赁市场是否会成为风口呢,如果没有民营企业的介入,租赁住房就不会成为真正的风口,因为没有投资回报率。有人说为什么很多企业做长租公寓,租赁住宅,他们为什么做,现在的模式有三种,第一拿了地不建不行,政府要求。第二,商办没有办法消化,只能自持。第三,实在不行了,先市场占位,以后再说,对于大企业是没有办法的办法。

新城控股现在会不会做租赁市场,我们觉得企业存在的唯一理由就是创造利润,所有的企业都是一样,但是企业也有社会责任,我们也在研究和探讨,发现未来租赁市场的新机会,如果有机会,我们可能也会参与。

所以我们可以看到,所有的这些机构,其实都是各有所图,除了一个,就是租房者,未来可能会被动承受租金的上涨。

租购并举,我们相信已经是国策了,在这种情况下,如何破局,只有一条,既然政府大力推动租赁住房市场,为什么不能拿出力度降地价,降税费,让利于民,稳住租金,有利于租房者,让租购并举真正的成为国策。未来政府一定要把有关的利益关系调整好,让各个机构参与者有一定的哪怕微利可图,这样我们的市场才能真正的发育起来。

所以降地价,降收费恐怕是我们唯一的选择,只有降低了租赁住房用地价格,进而带动税费的降低,才能吸引民营企业加入,真正的做大市场,才能真正的实现租购并举的美好愿景,时间关系就报告这些,如果大家感兴趣可以关注我的微信公众号,每周日晚上八点,不见不散。


[责任编辑:陈慧(PO235)]

金科天玺


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