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峰会论坛:自持时代 解构运营 ——凤凰网房产北京
会上,几位专家开启今天的自持时代解构运营的论坛。 -来自凤凰新闻客户端
https://ihouse.ifeng.com/detail/2017_12_19/51325388_0.shtml

峰会论坛:自持时代 解构运营

凤凰房产
2017-12-19 17:52

12月19日,凤凰网、凤凰房产携手举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。会上,几位专家开启今天的自持时代解构运营的论坛,有请本场对话的主持全联房地产商会副秘书长陈江根,及嘉宾:

新城控股高级副总裁  欧阳捷

四川金杯集团总裁  周进

戴德梁行大中华区副总裁  王盛

方正证券房地产行业首席  夏磊

陈江根:各位来宾,大家下午好!台上的四位嘉宾,今天是一个非常小的非常专业的细分领域的对话,刚才在欧阳总的演讲之下,将自持和运营的话题给带出来了,这将来会是我们房地产的发展趋势,虽然很小,虽然很细分,但是这件事情从今天嘉宾的阵容上就可以看出来,这件事情肯定是融资非常巨大,资金沉淀非常巨大,投资回报周期会比较长,同时也需要极度规范的市场。

说到自持和运营,其实最重要的问题跟我们房地产一样,房地产在中国市场是一个政策的市场,不管是自持和销售都是与政策息息相关。2017年中国政府出台了很多有关房地产的政策,刚才欧阳总讲了很多,稍事休息,有请方正证券房地产首席夏磊,跟我们分析一下她对明年政策的展望以及对市场的展望。

夏磊:今年欧阳总还是浙大论坛的坐上宾,不管是港股还是A股,新城控股咱们都是最好的,说明新城控股把握住了时代的脉搏、时代的主题。

说到政策,我在住建部工作了7年,亲身经历了政策的制定,不是研究。2017年是一个政策的大年,我做了一下统计,整个2017年各地一共出台了377项政策,这些政策包括租赁的政策,包括规范市场的政策,也包括限购限贷的政策,2017年真的是一个制度大年。对于2018年可能方向就要转变了,因为我们知道2018年是中国房改20年。从20年这个角度来说,过去的20年我们一直是在摸着石头过河,所以这就出现了2016年年初的时候我们要去库存的现象,到2017年我们就要进入几限的时代,2018年我们肯定不能再重复过去的错误,2018年最重要的就是进行制度的设计。这个在十九大报告中,包括政治局会议中都已经提出了,要加强住房制度改革和长效机制建设。

特别强调一下长效机制,最近参加了几个论坛,大家都在说长效机制,我觉得没有说清楚全名,其实全明叫促进房地产健康发展长效机制。A股非常敏感,一说开会讨论长效机制,A股的地产股马上有崩了,似乎给房地产带上了紧箍咒,让房地产万劫不复。实际上据我的研究,我觉得长效机制它的主要的目的是稳定市场的预期。长效机制的建立包括几个部分,包括土地制度,包括住房结构,包括政策性经济制度改革,也包括财税制度,它是一系列的工程。这一系列工程的目的是要让房地产在一个平稳的轨道上发展,能够在未来20年的城镇化进程中,使房地产不崩盘,房地产没有泡沫,人人都有房子住。所以,我觉得这是2018年政策的主题。

陈江根:谢谢夏总。刚才夏总提了很多长效机制的事,看来明年我们的政策会有一个非常大的启发。欧阳总您刚才讲了很多住房租赁的事,今天很遗憾没听到您讲房地产市场的趋势,所以结合刚才夏总分享的我们的政策发展趋势,包括十九大,包括最近的国家领导对房地产市场的讲话,给我们展望一下2018年房地产的发展趋势,包括新城会有哪些动作?我们知道新城控股目前已经进入了中国前15强。

欧阳捷:谢谢主持人。我们跟夏磊女士今天已经连续两次碰到了,她说的我很赞同。对于未来房地产的发展趋势,在我的微信公众号里也经常谈到。所以,大家问我2018年的市场,我不能太多说。为什么?因为过去说的比较多了。有人说2018年房价会暴涨,会暴涨吗?不会。为什么不会?因为中央政治局已经说的非常清楚了,既要抑制按资产泡沫,又要防止大起大落。不要想着大起,大落会不会?这个我觉得倒是需要我们去担心的。我们担心的是因为现在所有的地方政府几乎都没人想万一市场大落了怎么办,没有人有应对政策。这是我们比较担心的。

我们最近写了一篇文章,讲到美国的三大战役,哪三大战役?加息、减税,还有缩表。这三战役对于中国意味着什么?第一,美元升值。第二,美元回流。第三,美国吸引海外投资回归美国。最终的结果是通过提升美国的竞争力来挤压其他国家,特别是在这种形势下,中国资产泡沫如果继续膨胀的话,房价继续暴涨的话,那就一定带来美元回来之后带来我们的资本可能会外逃,导致我们的房价泡沫可能会破裂。所以,房市大落是中央非常警觉的一个事情,而我们地方政府几乎毫无警觉。这可能是我们最担心的问题。

当然不是没有解决办法,办法也有。我们既能让你房价不上涨,当然也能让房价不下跌。房价不跌,把备案系统一关,都备不了案。这是一种办法,但是不是长远的解决办法。在去年年底,11月份的时候我们曾经说过一句话,房地产市场上整体来讲平稳,量平价格略有增长。量平说明我们的量不会增加太多,今年住宅市场销售面积增长3%,销售额增长7%,都是个位数的增长。

再看价格,价格当然是被按住的,“稳”是带引号的,但是我们还是略有增长的。未来不会了,因为我们的整个房地产投资在下降,我们土地的购置面积增速虽然有回升,但是仍然低于2013年、2014年的时候。所以,明年的整个市场不会比今年更好或者更大。但是这个市场依然是很平稳的,不可能出现大起大落。在这种情况下,其实对于我们来讲,刚才夏磊老师说的非常有道理,我们未来要保证的是房地产市场的平稳健康发展,这是中央政治局明确提出的要求。所以,不是要让它大起大落。对于企业来讲,这就是最好的时代。什么叫最好的时代?如果我们未来的市场是平稳的,我们就能制定未来3年、5年的战略,我们就能保持未来平稳的增长预期,我们就有能力或者有意愿,或者有魄力,去做投资,去发展。所以,在2015年我们曾经讲过一句话,有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,企业必须要加速奔跑。

2015年我们提出一个观点,叫四大分化,城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化,现在企业分化已经非常非常明显了。我们当时认为90%的中小房企会退出江湖,前百强房企会占据市场中的50%,今年已经实现了。未来到2020年我们预计前20强的房企会占据市场份额50%以上,如果高的话,可能会接近70%的市场份额。如果我们不进入前十强,未来你在这个房地产市场可能就没有资格,没有话语权,也就没有江湖地位。未来房地产市场会不会走向像家电行业那样的高度垄断,我相信可能不会那么快,但是趋势一定是向这个方向去发展的。谢谢!

陈江根:谢谢欧阳总,用欧阳总的话说,2017年对于我们行业来说,最难的日子马上就要过去了,对所有的房地产企业来说,2018年最好的日子马上就要来了。但是不管对大企业,还是对小企业来说,行业整合的速度在加速。刚才欧阳总也提到了美国税收的调整,王盛王总在美国多年,我们的运营肯定有很多美国的经验要学习,因为我们开发过程中就学习了很多香港和美国的经验。自持和运营这一块请王总给我们解释一下美国的经验。同时大家都比较关注最近特朗普搞的减税的政策,对我们的房地产,特别是对我们的运营有哪些影响?

王盛:非常感谢凤凰房产,感谢主持人。其实税改跟我们现在这个行业的话题有密切的关系,尽量总体来讲,特朗普的税改让美国很多人得到了降税,但是有一类人他的税只升不降,那就是用很多按揭贷款的房地产所有者。这个税改案改变了一个美国将近执行了100年的税率的原则,也就是政府鼓励你借按揭贷款来买房,按揭贷款的利息这一部分是免税的。最新的版本,我看到的是按揭贷款的免税会有一个上限,75万美金,也就是说你贷款75万美金以上,付的利息不能再省税了。这就意味着在这些州持有的房价很贵的这些人他的贷款一定很高,买房子的成本也会提高。所以,这些州的房产会受到一定的影响。这些州在哪里?在美国的两岸,正好是大多数民主党选民所在的州。也就是说,没有选特朗普这些选民所在的州会在税率上有所增长,这是很有意思的事情。

刚才有一位嘉宾提到中国住宅的自有率,很多城市超过90%,在美国这个平均数是60%左右。60可能还会往上涨,但是通过税改以后,很多城市的自有率可能还会下降,住宅租赁市场可能会更加扩大。所以说明年的市场,不仅是中国房地产市场有一系列的不确定因素,美国的房地产市场因为共和党的税改方案,也会存在着一系列不确定的因素。谢谢!

陈江根:谢谢王盛总。周总是金杯集团的总裁,同时周总也在开发半山旅游项目。对所有的企业持有和运营来说,最重要的核心一是开发能力,二是运营能力。想特别请教周总,您的项目核心的运营能力是什么?

周进:非常感谢凤凰房产,也感谢主持人。刚才听了很多专家从非常专业的角度为我们解读今天的主题,聚焦今天的八个字叫自持时代解构运营。我们既要关注宏观,但更重要的是在中观和微观的层面找到我们的机会点,以及找到我们自己的独特发展道路。

金杯集团在过去的10年当中做了一件事情,就是做康养地产。我想用三句话来解释,一是跳出地产看地产,二是做跨界融合谋发展,三是转型升级求突破。

重要的是我们要从自身的角度出发,用什么样的指导思想来指导我们的发展。这10年的发展,特别是最近5年,我们从单纯的旅游地产开发商,转型成为康养文明产业的开发商。在发展过程中,我们认为我们走出了一条独辟蹊径的道路。我们金杯公司最近在做一个跨越性的扩张,主要是得益于过去10年我们的两个产品发展模式得到了地方政府的认同,一个是远郊的大康养,二是都市京郊的智慧生活小镇。我们解决了四个客群的需求,第一是政府,聚焦于解决就业和未来产业发展的动力问题。第二是投资者,第三是运营者,第四是消费客户的需求。以产业化的思路来讲地产发展,可能才能走出一条新的道路。

第二,跨界融合谋发展。过程当中我们真正从产业、品牌、项目、产品、服务等方面立体化的构建了发展模式,同时构建了康养旅游的产业链,既给地方政府讲好产业地产的故事,同时地方政府怎么拿出相对有价值的土地给你,你的产业发展模式必须非常的清楚。

第三,转型升级谋发展。开发商要转型为平台运营商或者康养旅游产业的投资商和运营商,从单一的思维变成了复合型的思维,而且变成了近中远期的复合型的运营模式,我们认为这种模式是大有可为的。这10年我们在中西部地区成了一匹黑马,希望与会专家可以到我们那里共探发展道路。

陈江根:刚才周总介绍了很多自己独特的运营的能力,我想追问一句,回到企业最根本的目的和诉求,您的盈利模式和盈利水平是什么样的,能跟我们分享一下吗?

周进:近3年来,今年我们是翻倍增长。二是我们最近在扩张项目,四川省应该有将近10个地市的城市邀请我们。现在主要的支撑点还是在地产,产业项目还在培育阶段。地方政府支持的比例现在是30%到40%,三七开或者四六开。如果是单纯的产业化项目是很难支撑的,但是如何等到母鸡下蛋的那一天,这是一个问题。

陈江根:欧阳总刚才介绍了很多,但是没有介绍新城控股做的自持运营方面的产业,我了解您在养老这一块有非常多的运营经验,并且取得了成功。简单一点,介绍一下自己的核心能力和盈利方式。

欧阳捷:周总刚才讲的很好,他现在是公鸡在打鸣,母鸡还没下蛋。这跟我们自己做的养老地产其实是一样的,我们在江苏常州做了一个养老的项目,叫金东方养老地产。它是三合一的,有颐养院、护理院、再加上一个医院。同时我们有3+1,再加一个住宅,我们享有住宅的所有权,出让它使用权。我们的护理院去年开张以后,目前入住率很高,是面向整个全社会的。医院也不错,是常州市人民医院在那里开设的分院,政府派驻人员,他们再去做运营。颐养院是我们自己经营的,目前已经盈利了,因为是出售使用权,所以我们的投资基本能够收回,来维持我们的发展。

这种模式目前基本能够成立,从非常长远的角度以及盈利模式来看,我们现在还不敢枉下定论。因为我们当初在做这个项目的时候,地方政府给予了很大的支持。如果我们换一个城市,比如找到周总一边,有没有这样的地方,可能会有,但是政府会不会让利,就不好说了。在北京周边、上海周边,这些未来老龄化人口越来越密集、越来越集中,老龄化问题越来越的城市周边,我们希望在这些地方继续拓展我们的业务,与地方政府进行合作。

一方面通过我们这种模式解决他们的老龄化问题,另外一方面企业找到了未来发展的一种新的途径。大家都知道,住宅地产市场的最高点已经过去了,长期来看还会保持在10亿平方米以上的销售趋势在慢慢往下走。市场逐渐见顶的时候,大的企业已经占据了大的市场份额的时候,中小房企没有机会,我们未来可能也没有业绩扩张的机会。所以我们必须考虑多元化,从住宅地产到商业地产到养老地产,甚至未来还可能有其他的模式。

[责任编辑:陈慧(PO235)]

金科天玺


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