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万达:一个王朝的起承转合 ——凤凰网房产北京
继去年大手笔转让文旅、酒店资产,万达往日辉煌大打折扣,市场唱衰声音不断。在外界看来万达进入“静默期”,而万达内部重组、腾挪却未曾停歇。“去地产化”、“轻资产”、“转型服务”成为近两年万达发展的关键词 -来自凤凰新闻客户端
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万达:一个王朝的起承转合

凤凰网房产 作者:皮卡丘
2018-07-17 10:57

继去年大手笔转让文旅、酒店资产,万达往日辉煌大打折扣,市场唱衰声音不断。在外界看来万达进入“静默期”,而万达内部重组、腾挪却未曾停歇。“去地产化”、“轻资产”、“转型服务”成为近两年万达发展的关键词。

近日,万达被媒体披露,短短40天内完成7家万达广场投资公司及4家区域地产公司、1家酒店管理公司合计12家公司的腾挪。期间,万达将这12家公司的股东由万达商业管理集团变更为万达地产集团。

万达的转型究竟是一个王朝的没落,还是一个王朝的兴起?

地产发家

提起万达,不得不说说其掌舵人王健林。互联网的应用,让金句频出的王健林成为商界“网红”。“比方说我先挣它一个亿”“清华北大不如胆子大”“只要万达进入的行业,其他企业都没有机会做老大”等话语,被当成段子在坊间流传。

(年轻时的王健林

而他一砖一瓦、一城一池垒砌的万达帝国,则为“王健林式幽默”提供基底。与李嘉诚做贸易赚老钱,马云靠互联网大浪赚新钱不同,王健林的发家要从房地产说起。

改革开放十周年之际,王健林告别18年的部队生涯,转业成大连市西岗区区政府任办公室主任。当时正处于房改前夕,在政府工作期间,他了解到国有的房地产开发公司处境困难,急需领导人才。1988年,王健林来到了西岗区住宅开发公司任职,从此涉猎了房地产相关业务。

进入西岗区住宅开发公司之初,公司负债149万。在一位部队战友的帮助下,王健林成功获得了一笔贷款,随后启动了大连市西岗区北京街旧城改造。在这个项目上赚了近千万,更重要的是闯出了一条新路,成为全国首家进行旧城改造的企业,迅速做大了企业规模。彼时,万达年房屋销售量占大连市房地产销售总量的两成以上,在大连房地产企业中脱颖而出。

1992年,王健林又抓住股份制改革机遇,申请公司进行私有化试点,并将公司命名为大连万达房地产集团公司。王健林也成为万达集团的最大股东。当时,国内流行一句话叫“东西南北中,发财到广东”。1993年,万达就奔赴了改革开放的高地,在广州番禺开发小区,成为全国首家跨区域发展的房地产企业。之后,万达又进入成都、长春等多个城市开发房地产项目。到了1998年万达开始大规模走向全国。

转型震荡

时隔30余年,当初负债累累的地产公司已化身为集商管、文化、地产、金融四大产业集团。2017年企业资产7000亿元,收入2273亿元。当然,在这个过程中,万达经历多次转型震荡。

除了1993年带领万达走向全国,2000年转向商业地产算得上是万达集团相当痛苦又收获颇丰的改变。回首万达第二次改革的初衷,理性中透着人情味。当时,万达有两名员工得了癌症,需要大量的医疗费用。在帮助员工治病的同时,王健林联想到,当企业步入“中年”时,员工会步入老年。“如果每个员工都得了的病怎么办,每个人的退休工资怎么发?”住宅地产“有项目就有现金流,项目做完现金流就断了”的特点,让王健林安全感流失。从企业持续稳定发展的角度出发,王健林决定带着万达转向了商业地产。

(2001年开业,位于长春的全国首座万达广场)

当然转型就需要试错,试错则需要成本。在王健林的回忆中,向商业地产转型让万达被告了222次,曾因为一个店的经营不善付出了10亿左右的代价。到2006年,万达的年销售额已经达到110亿元,新开工面积中城市综合体占据三分之二。

居安思危是一个成长期企业领导者所共有的特质,王健林也不例外。在拓展房地产业务时,王健林不断研究国内外房地产的发展。分析了美国、英国、法国等10多个国家房地产的发展轨迹后,王健林和他的万达团队得出了一个结论:房地产行业快速发展期一般在50年左右,随后从业人数、发展速度就会降下来。“房地产不是万岁行业,不动产也一样。”当时国内百货、购物中心还处于上升期,但美国的多家不动产企业已经出现关店、亏损状况。

于是,2006年,万达集团从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。围绕不动产,万达进入文化、旅游等其他产业。这次转型让万达的思维方式、人才结构、企业管理都发生变化。王健林表示:过去万达总裁班子都是搞建筑出身,转向综合性企业后,文化、旅游等方方面面的人才都有了。

十年后,万达再次要进行转型时集团资产已经达到6340亿元,收入2901.6亿元是十年前的26倍多。

奋力前行

前三次的转型,无疑让万达走向“神坛”,成为国内民营企业的排头兵。而2015年开始实施的第四次转型,却让万达多次陷入舆论的漩涡。

万达宣称这次转型分二方面:从空间上看,万达从中国国内企业转向跨国企业;从内容上看,万达从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。并对外解释:万达第四次转型从空间和力度上都发生深刻变化,与前三次转型有本质不同。一是企业性质发生根本变化。前三次转型,企业仍以房地产为主,这一次转向以服务业为主。二是企业战略目标发生本质变化,从中国一流企业转向世界一流跨国企业。不满足在中国发展,要走向世界。

(第二代万达广场代表:武汉江汉路万达广场)

三年过去了,万达发生了什么变化?留意的读者会发现,2015年万达的四个支柱产业还是“商业、文化、金融、电商”,现在已经变更为“商管、文化、地产、金融”。尽管只有几个字的差别,内涵却大有不同。

三年前,万达商业包括商业地产建设、酒店管理、商业管理等内容,随着“轻资产”战略的加速推进,万达商业将由房地产企业全面转型为商业服务型企业;文化产业包括影视控股、旅游控股、体育控股、儿童娱乐控股等四大公司;金融产业包括银行、证券、保险、投资、快钱支付等公司;电子商务包括众筹理财、一卡通、积分联盟、大数据中心、智慧体验产品等内容。

在王健林的构想中,四大支柱产业相互依托、相互支撑,比如万达广场的快速扩张形成巨大商业平台,支持万达院线、儿童娱乐快速发展;电子商务的商户和消费大数据为万达金融产业发展互联网金融创造良好条件。

然而,2017年7月19日,万达、融创、富力三方发布联合公告称,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店转让给富力地产;万达商业将13个文化旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。万达约60%的酒店项目被出售,文旅产业发展也被业内人士认为进入瓶颈。负责电商业务的万达网科,2017年被媒体曝出大批裁员,已经不再作为单独的业务集团存在。

(2017年7月19日,万达、融创、富力签约现场)

进入2018年,万达业务发展仍然步履艰难。6月22日早盘,万达多只债券收益率大幅走高,对应价格大跌,旗下A股公司股价快速跳水。在海外市场,万达2024年到期的美元债券价格从112直线下挫至101.9,跌幅达到9%。万达旗下A股公司——万达电影也放量暴跌,跌幅超过9%逼近跌停。让外界对万达发展前景更加忐忑。6月25日,万达电影再次发布重组公告,王健林与其子“国民老公”王思聪更被质疑可能会“清仓式减持”进行套现。

此外,万达集团正在将2月22日正式更名为万达商管集团的万达商业资产装入万达地产集团。有媒体报道称,万达将12家公司重资产腾挪进了万达地产,其中包括吉林万达广场、九江万达广场、柳州柳南万达广场、常德万达广场、绍兴上虞万达广场、海口万达广场、德阳万达广场等7家万达广场;成都天府万达置业、烟台万达地产、三明万达地产及南平万达地产等4家区域公司和1家酒店管理公司。

尽管转型途中有诸多的不如意,不过可以看到万达正在努力前行。万达的轻资产化已经扬帆起航,究竟作为船长的王健林会带着万达驶向何方,万达集团是否能再创辉煌?时间的卷轴会向我们一一展示。

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[责任编辑:张侠芳]

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