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陈真诚：新年房市开门见冷

此外，“沪四条”还指出，上海市将进一步严控土地供应政策，商品住宅项目宗地出让面积不得超过20公顷。国土资源管理部门和土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年（经审批同意，特殊项目可以约定在两年内全部缴清），首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。加大闲置土地清理力度，依法处理违规囤地。完善住房用地供应方式，优先保障性住房土地供应，增加普通商品住房土地供应。加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和施工许可规定，在保证质量的前提下，加快开工和建设进度，加快供应节奏等。加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度；加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为等。全面推进包括廉租房、经济适用房、动迁安置配套商品房和公共租赁房等保障性住房建设，计划至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用房。

同日，上海市公积金管理中心还下发了《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》（沪公积金（2009）75号），从紧掌握投机、投资性购房的公积金个贷。以后，人均住房面积低于上海全市平均水平、再次贷款购买第二套普通自住房的家庭，每户最高贷款限额为40万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元，比此前低了20万元。只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额为20万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。新政策还规定，对首次购买普通自住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额仍为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额仍为80万元；只有一个人贷款的家庭，最高贷款限额仍为30万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额仍为40万元。

可以说，随着“沪四条”的出台，意味着上海市此前出台的“救市”政策基本上全部退出了，还根据中央政府的调控精神，出台了中央政府政策的落地政策。尤其是差别化信贷政策，其抑制投资投机需求的作用将比较明显，将可能使得能够享受信贷优惠的二套房数量大幅减少。可以看出，上海市政府一方面依然鼓励、扶持自住的刚性需求者购房，但另一方面又采用从紧的调控政策以打击投资投机性的购房行为和开发商囤地闲地行为。

与上海同属一线城市、最近因亚运存地块再爆单宗土地面积超出国土资源部上限10倍以上的新“地王”而被舆论批评为“坏典型”的广州，最近也明显加大了闲置土地的打击力度，今年也很有可能会打出一套房地产调控政策组合拳。

统计数据显示，2009年，上海共成交439宗土地，卖地收入达992.63亿元。同时，目前，在上海市场上，拿地超过2年未上市或未动工的土地中，有330宗是住宅或含有住宅用地的项目，可建住房面积达4356万平方米。实际上，这种情况，并不只是在上海存在，而是在全国各地普遍存在。如在广州，2009年11月，广州市国土房管局曾经公布22份加快动工建设进度催告函，督促总面积超过83万平方米的土地按照约定时间动工。83万平方米，几乎相当于广州正常年度推地计划2.5万平方米的1/4。

2009年，经广州市人民政府批准，广州市国土房管局收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷。二者共计收回、注销批准文件的用地面积约43.4公顷，收缴土地闲置费约3000万元。只是，在这16宗被收回的闲置用地中，仅有一宗商住楼用地，其他为工业用地（30多公顷）及其地。

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