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陈真诚：新年房市开门见冷

在国家新一轮严查囤地控制房价的背景下，广州政府将重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》，以增加开发商囤地成本，重罚囤地开发商，对房地产市场下了一剂调控猛药。

新政策首次明确，对闲置土地，不仅按地价20%一次性征收土地闲置费，还要根据地价增值情况要求开发商补交差价即征收增值地价。一旦新政实施，某些土地一旦确认为闲置用地的话，首先要补交的增值地价，土地成本可能就是原来地价的几倍、甚至十几倍。至于闲置土地如何征收增值地价及征收标准，尚待新政策正式公布后才能明确。对于闲置土地，两年以上的，可以无条件收回。超过合同一年之后的，将收取土地闲置费。土地闲置费，之前是按月征收（闲置几个月就收几个月），一般按照地价的0.8%-1.2%、最终不得超过20%来征收，将来不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收。如按照一个1亿元的闲置土地来计算，之前只要征收（按照1%）100万元，将来是一次性征收2000万元。也就是说，按照新标准的处罚力度，也是其前的十倍以上。而且，如果开发商逾期不缴纳土地闲置费，就将自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%的滞纳金。鉴定闲置土地的标准是，到时只要请几个工人挖一点土不算动工，而是项目建设投资要超过其预算的1/4以上才不算闲置。如果是开发商自己的原因而要求修改规划等原因造成的土地闲置，不在“豁免”之列。

据悉，《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，已经广州市政府常务会议讨论并原则通过。这是该规章的第三次修订，有关部门将按会议要求对该草案作最后修订，不久后将颁布实施。广州市国土房管局有关负责人称，这个政策，加重了对土地闲置行为的处罚力度，在全国来说是相当严厉的，是广州重拳打击囤地的有力措施。

除上海、广州等一线城市外，一些二、三线城市也在陆续出台政策，收紧房地产政策。如杭州市，2008年10月14日，出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，大大降低了购房成本，刺激了房地产交易。该政策规定，购买普通商品房，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴；购买普通存量房的，买卖双方(均为个人)缴纳的税收收入，根据地方体制分成部分给予全额补贴。有媒体报道称，已从相关部门证实的消息是，购房税费补贴这一优惠政策，从2010年1月1日起自动退出。也就是说，自2010年1月1日起，签订商品房购买合同的，不能享受契税补贴。契税部分，按照90平方米以下的征收总额的1%、90—140平方米的征收总额的1.5%、140平方米以上的征收总额的3%的政策执行。递交纳税申请的二手房交易，也不再享受营业税、个税以及契税的相关补贴。继房地产交易营业税征免期限由2年恢复成5年后，这一政策无疑将大为增加交易成本。

据悉，全国还有不少地方，都将按照中央政府的调控精神，在恢复房地产交易的营业税政策后，陆续清理退出所出台的刺激政策。本文作者陈真诚分析认为，还可能在土地市场、市场交易秩序等领域出台新的更严厉政策。

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