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陈真诚：新年房市开门见冷

政府为拯救投资投机性购房者再救市的可能性几乎为零

众所周知，近年来，中国房地产市场持续高热，房价持续大幅度上涨。2007年四季度，政府加大了房地产调控的力度。进入2008年，房地产市场步入理性回调通道。只是，后来，美国金融危机爆发，引发了世界经济危机。为了应对金融危机，刺激经济增长，自2008年10月以来，政府开始出台系列刺激房地产的政策，进行救市，使得房地产调整中止。2009年，政府采取了宽松的金融政策，大量投放货币，信贷资金超常规增加。在政府出台的系列房地产优惠政策，以及流动性过剩、通货膨胀预期高涨、资产泡沫加压等因素的综合作用下，房地产市场空前火暴，投资投机性购房行为盛行，房价地价及其预期持续攀升，地王频现，大量土地被囤积、闲置，泡沫变得严重起来。

由于房价持续多年大幅度上涨已至高位，泡沫集聚可能随时破灭，已经现实性地影响到了消费者对未来房价走势及投资回报的预期，影响了购房者的心态和购买意愿。中国人民银行不久前在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示：有近七成城镇居民认为当前房价“高，难以接受”。新浪网最近的一项网上调查的结果也显示，自2009年12月中央开始新一轮全面性的房地产市场调控以来，截止到2010年1月2日8时分，参与调查的8595名网友中，认为应收紧政策的超过八成，认为政府还会出台更多的调控政策的超过五成，不计划在2010年买房的超过四成，选择观望态度的有三成，后二者相加，超过了七成。

事实上，一方面是房价快速上涨抑制了部分有效自居需求，另一方面是政府政策刺激下的火爆成交客观上造成了对2010年乃至更长时间内的有效自居需求的透支，因此，房地产市场，在面对未来有效需求不足的同时，又同时遭遇政府开始新一轮调控、房价过高、迪拜危机等因素的打击。而且，市场预期政府还将出台新的系列调控政策，继续深化调控，对投资有机性购买、高房价、开发商囤地闲地等形成进一步打击。因此，本文作者陈真诚分析认为，也许再过2个月左右，政府新一轮调控的效将逐步释放出来，房地产成交量还将继续下降，市场还将变得更加冷清。

当然，要看到的是，虽然房价预期已经再次异变，房地产重回调整、房价回调下降已经大势，但短期内，房价下降的幅度可能不会太明显，而成交量将持续下降。这是因为，由于政府实行的宽松货币政策，导致一些开发商手握有不少银行贷款，再因宽松货币政策导致的流动性过剩、政府出台的系列房地产刺激政策和通货膨胀预期等因素的综合作用，不少开发商在2009年实现了不少销售回款。这样，不少开发商，尤其大中开发商，在短期内的资金压力并不大。也就是说，在新一轮房地产调控下，短期内，多数开发商暂时不会感觉到来自调控的压力，相反是那些投资投机性购房炒房者承受的压力将很大。而那些投资投机性购房炒房，正是中央政府所要采取严厉、进一步深化的调控政策所要持续重点打击的对象。

事实上，也要看到的是，成交量将继续下降，将进一步加剧消费者观望，就没有什么人愿意从投资投机性购房炒房者手中接手买下高价二手房。而且，随着时间的推移，房地产调控进一步深化，消费者进一步观望，成交量持续下降，将可能会有越来越多的开发商进行包括直接降价在内的促销。其结果是，如果新房价格进入下降通道，房价预期进一步变化，消费者购买高价二手房的可能性将更小。如果政府接下来加息，尤其开征物业税，在一些获利者获利回吐行为的带动下，则可能出现二手房抛售潮。

因此说，对于那些投资投机性购房炒房者来说，能趁早高位抛售者当是幸运儿，那些不能及时抛售套现者将可能迎来糟糕的结局。这是因为，正承受房地产泡沫尤其迪拜危机带来的警示压力的中央政府，已下决心要抑制投资投机，至少短期内，为拯救投资投机性购房者再救市的可能性几乎为零。

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原文来源：凤凰网博报：https://blog.ifeng.com/article/3931375.html

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