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李晓东：房地产基金市场增长非常快

凤凰网房产讯 2011年7月1-4日，博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开，来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌，共同探讨中国房地产的未来发展和出路，凤凰网房产进行了全程报道。以下是建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东的主题演讲。

建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东

在座很多都是老朋友，从2004年的博鳌论坛起，基本上每一届都在这里和大家有一些机会，不管我原来在信托公司当总经理的时候，还是三年年到了一个新的平台，一个本土的房地产基金管理公司任董事长。特别在今天这样的时候，房地产的调控进入了深水区，大家都感觉按照昨天钟伟教授的说法，到了很多人在考虑何去何从，还要不要在市场做的时候，大家再讨论这个话题，我觉得确实压力满大。我确实自己也没想明白未来的市场到底是不是像钟伟教授讲的，大家要考虑抽身而去，还是像其他的一些嘉宾，虽然道路是曲折的，但是前途还是光明的。我也不希望我的观点给大家带来任何误导，但是调控中间，除了昨天争论比较多的保障房的问题。今年房地产企业的资金链非常紧张，这个可能也是大家普遍的感受。

以前谈到资金链，可能中小企业感觉压力大一点，民营企业感觉压力大一点，而今年我前不久碰到好几个央企的房地产企业，他们都感觉到资金的压力满大的，以前他们从来都是银行的宠儿，被银行所追逐，我了解到一个央企的老总，他说他们现在拿钱，到银行去拿钱，起码上浮50%，甚至还要更多，这样的情况都出现了，这在过去几年是非常少见的。

今天只有我一家之言，我干一行吆喝一行，站在房地产金融的角度，刚才我的好朋友赵总也说到今天银行收紧，信托最近有一些新的政策出题，有的信托多多少少受到了一些限制。昨天一个信托公司的老总，昨天告诉我上周四接到了银监会的通知，所有的房地产信托要事前宝贝，以前是事后宝贝，窗口指导的意义非常强，而且内部都有掌握，对每家信托公司所能做的都有一些比例的控制等等。各条线传来的消息都是很好，那么房地产资金如何来看这个市场，我把我的一家之言和大家做一些分享。

“寻找房地产投资的新蓝海”，原来准备的题目和这个稍微有点不同，可能文件装得有问题，但大致内容差不多。今天我们讲讲房地产基金的机遇和挑战。主要的题目是这样，两大部分内容：一个是我们认为宏观调控给房地产格局，特别是房地产金融的格局带来了哪些变化，首先，我们认为房地产调控对市场的格局产生了深刻的影响，第一个观点是房地产的调控已经成为常态，大家可以看到2010年是我们国家有史以来出台房地产调控政策最密集的，从1月份的国十一条，都4月份的新国十条，到后面的关于土地增值税的性清算，个贷标准，一直到今年年初的新国八条。

从去年的1月份到今年的1月份大的小小的宏观调控政策密集的出台，目的只有一个就是遏制房价上涨。从去年年初的这些政策还比较温柔，效果不太显著，4月份之后基本上政府出重拳而且是组合拳，一系列的调控政策出台，这些大家都非常清楚。每一个政策都砸在了各自的身上也包括我们的身上。

那么，分析这次调控最大的不同，就是以前运动式的调控变成了常态化的调控，以前政府基本上是头痛医头、脚痛医脚，我觉得用得都不是一些正规的招数，而且在房地产调控之间，过去的调控并没有采用釜底抽薪的办法，只是用了扬汤止沸，每次都是政策出台，房价调控一段时间，然后报复性的反弹，越调越高。但是去年的这一次我觉得政府的调控想明白了。

调控的主要思路是要把双轨制的住房保障体系，住房供应体系建立起来，以前每一次调控出台都会造成开发商，房地产投资的下降，不拿地不卖房，同时政府就会体会到GDP的这种压力，相关行业的压力，包括民工返乡。今年，政府想明白了，如果调控引发负面效应，政府保障房这块就业GDP就能保住一部分，在这种情况下，在保障房没有到位之前，政府用了各种各样的形式手段，哪怕现在所谓的限购、限价、限售、限贷，而且个贷都在限，用各种各样的行政手段强制的压制住房价，等待开发商现在的保障房大量上市的那一天。

从2003年起房地产一直在调控，中间这条线是房地产的景气指数，随着调控起起落落，这样的3600万套未来五年的保障房一定会对商品住宅的市场产生很大的冲击。3600万相当于，像今年的1000万套，昨天很多人都讲了，去年8万多开发商去年完工的一年总量也就是800万套，其中商品住宅只有600万套，还有一些是商品自建，那么今年要再加1000万套，这样的集中建设带来的问题是什么，我们觉得3600万套其实从总量上来说并不一定多了，等到3600万套建成了，保证面大概是20%，但是在集中的、短期内推出，因为剩下的80%是过去30年，特别是近10年、12年建设出来的，我们要在三年内建出来，量是集中上市，可能会造成甚至连保障房都会没有市场的穷困局面。

比方说重庆市原来有公租房的申请标准，原来是2000元的月收入，现在因为没有这么多人去申请，大量上市，提高到了5000元。上海的原来的经济适用房从个人月收入2300元现在提到了2900元，下一步有可能提到3300元。北京市是国家给了2万套，市政府多安排了5%，等到有一天申请标准达到了月收入5000元，必然会对市场产生很大的冲击，因为保障的不是应保的那部分，“应保未保”，真正需要的人不是收入最低的人，能够买得起经济适用房的，也不是这个社会最底层的20%的人，可能是30-50%这个区间的人买了，该保障的没保障到，不该保障的保障了。

回过头来，房地产大量的供应一定会对房地产的格局产生深刻的变化，住房供应结构发生变化，保障房比例上升，过去我们不是没有保障房，原来也建过一些经济适用房。比如在2000时全国也有3760万平米的保障建设，当时因为整体的房产市场比较小，3760万平米占了当时普通销售住宅的23%，过了9年之后，到了2009年时全国的经济适用房的数量不增反减到了3012万，这个时候占普通商品房的比例只有4%，当时这样的肯定是有问题的。

现在政府想做的大量发展安居工程，当时有提到安居工程和经济适用房，去年政府在调控房地产的同时，也把保障性住房的建设提高到了前所未有的高度，大幅增加土地供给，提高保障房用地比例，提出保障房用地优先保证，减免税费，鼓励保障房的建设。另外通过金融支持来支持保障房的建设。最近国家发改委还出台了一个新的政策，为了保障房专门运行专门发行地方政府债券，这些都是在支持保障房的举措。另外，保障房的供应比例大量提升，必然会造成的一个结果是受到未来大量保障房上市预期的挤压，低端市场逐步要被保障房所取代，高端豪宅成为市场的主流产品，但是大家都去做高端，但是大家知道这是金字塔，越是塔尖的部分，客户是有限的。

现在一线城市的商品房市场，越来越显高端化趋向，2009年之后它的恢复和投资增长明显的超过了普通住宅平均增长率。另外商业地产成为近期投资的形式，今年商业地产比较热闹，大量的人进入到这个市场，以前很多企业是不做的，比如万科除了配套的一些商品，基本上以住宅为主，我们看到万科去年也布局在商业地产了。他在上海的商业项目很快就会亮相，越来越多的企业进入到这个行业，大家都感觉进行一些战略的转移。因为商品房不限购，另外现在政府也出台转变经济增长方式的政策，大家都预期未来消费在拉动国家经济的三驾马车中间的作用得到很大的扶持，预先做一些布局，商业地产投资额去年达到了6000多亿，同比增幅达到了34%，销售额和办公楼和商业用房的销售额分别都增长了3成1和4成6，销售面积也有了较大幅度的增长。

在这样的格局下，房地产企业面对这样的格局，需要进行，我的个人观点需要进行一些改变，首先投资区域要进行一些调整，目前一个很大的趋势就是像二、三线城市，向调控的非热点城市转移，向中西部地区转移，这个趋势非常的明显，二、三线城市受调控政策影响较小，另外产品结构发生了一些变化，现在比较多的开始关注商业地产，也有一些现在在考虑大规模的进入到保障房建设的领域。毕竟，政府一定要开拓一块1000万套一年的市场，你可以去选择不去管它，仍然在原来那块领地去做，但是现在很多，你想坚持都没有办法，很多土地的出让一点要配建一部分保障房。在这种情况下，保障房投资越来越受到大家的关注，特别是一些现金流比较好的保障房类型，像一些双限房、经济适用房这种项目相对资金压力比较小，受到大家的追捧。

那么，房地产企业除了投资区域调整，产品结构调整，还有一个是资金来源现在也悄然的在发生变化。长期以来，原来的房地产开发的主要资金来自于几个方面。一个是自由、自筹资金，另外银行开发贷款，还有销售回款，其中包含了一些银行的按揭，有些企业通过信托、通过证券市场、融资还有其他的一些融资渠道等等，最为传统的渠道是银行开发贷款。但是，从宏观调控开始以来，去年特别到了去年的四季度和今年的一季度，房地产贷款今年上半年逐渐收紧。现在普通房地产银行的房地产贷款额度，特别是开发贷的额度基本上非常紧张，很多地方每个季度的额度下来之后，基本上银行把开发企业叫来，很多时候是价高者得，谁愿意出高价，你愿意上浮三成，他愿意上浮四成，这个愿意上浮五成，我最多的听过银行的钱拿出来也要15%，还要有指定的财务顾问费，指定的财务顾问等等方式，变相提高资金。

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