开发贷款的增速下跌得比较厉害，今年很多银行给的房地产开发的贷款额度增幅是零，这是我了解到的，比如建行的好多分行，我知道某一家股份制商业银行上次和他的公司部的老总一起吃饭，他们说今年银监会要求他们要压缩30%，过去放太多了，去年、前年增长太快，还要求它压缩，所以基本上这种增幅很小这样的情况是很多的，如果增幅为零是什么概念，必须要有一笔老的贷款还回去，才有新的贷款贷出去。在这种情况下，房地产企业如果依照过去就把这笔钱还了，现在预期一旦还回去，再也很难贷了，现在能还的也尽量不还，能拖尽量拖，所以现在的贷款非常紧张，很多银行审过的，批过的项目没有放款额度。能抢的就是幸运儿，在这种争抢中往往受伤的是中小房地产企业和民营房地产企业，在有限的额度里银行一定会保它的重点客户。
在这种情况下，来自于银行的资金在下降。另外，很多的一块来源就是房地产开发中间，甚至占到了资金总额的60%过去的销售回款这一块，由于受到调控的影响，特别一线重点城市房地产下降的趋势非常明显，一会儿还有一个图，看到北京、上海、广州、深圳今年一季度和去年四季度相比，房地产销售下跌非常厉害。这样的话，因为销售下降，同时现在不仅开发贷收紧，连个贷都收紧，按揭贷款都放不下来，原来开发商依赖的两大资金来源都受到了控制。
另外，信托和证券市场融资，信托过去和前年特别是很多房地产企业的一个重要来源，哪怕成本高一点能够拿到，但是从去年下半年起，银监会对房地产信托的压力也非常大。一个是刚才我说了，现在新的规定要事前审批，另外，很多银行业未打招呼不准再代销信托产品。大家知道信托的销售很大一部分由银行代销，这样相对就会受到影响。另外证券市场，2009年全国只有一家中小板的房地产企业上市，2010年完全没有，原来有一些企业就走了借河上市定向增发的方式，去年银监会全给停掉了。反过来海外的融资，香港上市的一些房地产企业，因为受调控的影响，现在估值比较低，所以再融资，在香港的IPO的房地产企业也非常少，反倒是在香港上市的房地产企业从上半年起在香港发债，这是一个很新的动向，高息债大概13—14%的利息，在香港有些低一点，有些略高一点，平均下来13—14%的高息债券，从去年到现在这个半年的时间粗略的统计大概有300—400亿的量，所以这块增长非常迅猛。
与此同时，一些创新的融资渠道，像房地产、私募基金、瑞士，瑞士的发展时机逐渐的成熟，私募基金现在面临着一个黄金发展的时机。在格局变化之间，还有一个就是中小企业确实面临生存压力，所以我部分赞成钟伟教授的一些看法。
首先，它的生存压力主要来自于资金压力和销售压力，资金链紧张。在这个情况下，房地产基金应该面临它的机遇与挑战。我们看看房地产资金的市场需求急剧上升，刚才讲了，它这个需求来自于两个方面，一个是用款方，就是需要基金去投资的这一方，以开发企业为主。开发企业由于销售下降，大家看这个最右边这个数是今年一季度的数据，是北京、上海、广州、深圳，大家可以看到基本上每个城市环比销售额都下降了大概5成，有的甚至更多，下降到了6成、7成。今年一季度和去年年底相比，当然这中年有过年的因素，我觉得一线城市调控的限购令确实起到了很大的冲击。
从房地产开发贷款的角度也得到了收紧，也被收紧，这个是刚才讲的，信托、证券市场也被收紧，所以说开发企业现在对基金的投资需求非常的强，我们非常能够感觉到，今天讲完之后，大概我们公司从明天起，就会在某一个省，去路演，大概每天都是不同的城市，大概10个城市，上午一个、下午一个，连续跑五天，大概就这一次路演大概有12个项目，大概30亿的基金要推出来，这只是一个省的数字，现在就是这种需求，非常的强。
另外，我们去路演要有投资人买，投资人今年对房地产理财产品的需求也是空前旺盛，过往主要几个原因，一个是目前强烈的通胀预期，大家都觉得不能再把钱放在银行里躺着了，因为一天天在缩水，在贬值，那么拿出来后又正好赶上股票市场不太争气，股票资金老百姓买了之后受伤得比较多。股票不好，想买房子也是原来一个重要的投资领域，正好赶上了限购和限贷款，原来说买房还可以贷款，现在贷款不好贷，买房也不好买。这个时候由买房投资到买房地产理财产品投资，相对来说银行的其他参加，房地产私募基金这块还是比较有吸引力的。
刚才讲了购房受限、银行自身的原来的信托、银行的理财、投到房地产的，现在少了，所以说在这种情况下，房地产基金的市场规模增长非常快。我去年年初做了一个预测，一个统计，不完全统计。我想这点是估算，从2010年年初100亿到2011年的1月份，大概市场成长到了500亿左右。我原来预测说我们市场可能有潜力在5年内达到5000亿，我感觉今年增长从我们自身一家公司的增长，我觉得今年上1000亿的可能性是非常大的，就是私募的房地产资金。
现在有很多传统的房地产企业，现在纷纷的合作，设立或者自己设立一些房地产人民币的基金，包括金帝这些，他们有的自己做，有的和人合作，多种形式都在进这个市场，在这个市场谁能找到好的项目，快速的在投资人心目中建立起信任，能够募集到资金，现在确实是黄金的发展时期。
说了这么多好的人民币基金，确实我觉得至少从我个人来说，最近的压力空前的大。我感觉到虽然好像两头都很好，但是我觉得中间这段我们的压力总是吃紧，房地产投资的风险，确实在增加，过去的房地产项目，只要敢买，只要敢投都能赚钱，今年不一样，很多投资者找到我说愿意三分利、四分利都愿意要钱，但往往这样的项目不是三分利、四分利我不要，往往这种项目到了我们评审的时候过不了，感觉有些项目资金压力太大，未来如果调控不放松，未来它的现金流这些确实面临问题，到期是否能够还款。我们现在感觉到，在这样风险面前，我们也觉得压力很大，所以措施就是项目选择上更需要谨慎。
另外，对投资项目的风险措施，甚至的要更为严谨，后续监管也更要严格，通过这几方面的措施，我们希望在业务快速发展的同时，能够有效的控制风险，这些就是风险措施，传统的股权控制、土地抵押、股权质押等等，不一定全都用，有些是单个措施，有的是多个措施，有的是组合使用。
除了对传统的房地产这种融资项目，我们严防死守加强监管，跟我们一起去跟政府谈一揽子的投资、计划这些。
我觉得这重点还是商机无线的，对资金未来的收益各方面我还是充满信心的，另外一方面我们也做资金募集的工作，和一些投资人有一些深入的探讨。首期100亿我觉得发行还是很有信心的，如果效果好我们准备逐步扩大规模。另外，我们关注的第二领域就是商业地产，刚才说了，现在商业地产越来越热，投入关注这个领域的越来越多，当然在这种鱼龙混杂，但是实实在在确实这方面还是有它的一些道理，之所以热起来，因为现在国家产业结构调整，增长方式调整中间一定会对商品流通领域造成很大的商机，现在是内涵式的增长，以前靠出口拉动现在靠内需，这样一定会对国家和商业的繁荣起到很的的作用。所以我觉得这一块，虽然进入这个领域比较谨慎，现在也有一些商业地产的开发商我们一直在谈，合作重组一些商业自己，去年我们已经尝试发行了两只，不是特别大，最近也在储备这方面的项目，开始全国的商业地产的布局。
养老地产从概念上看，一定是个方向，因为人口老龄化，将来养老问题从原来的靠子女养老现在要居家养老，靠自己，这一块的市场非常好，我只是说因为今天是一个行业性的论坛我才讲，但作为我们公司本身如何介入，怎么介入想得还不是特别明白，从这块上还是从理论上的觉得是未来的方向，目前还在积极研究，目前还没有想得太明白。关键我觉得是如何建立盈利模式。
另外，我们重点关注的，而且今年可能实质性投入比较大的是工业地产，特别是在产业经济园区的这种，我们觉得目前产业升级，特别沿海发达地区，退二进三从制造业向现代服务业高科技研发这方面去转型，现在由于沿海地区由于劳动力成本的问题，因为电力供应的问题，方方面面的原因，招不到工的原因，现在大量的内迁，内迁之后原来的工业地产，工业厂房，工业用地怎么更新换代，都做成住宅吗，肯定不现实，当地的产业怎么办，就业怎么办，税收怎么办，未来的长期可持续发展怎么办，这个时候一定要有针对性的去关注这个领域，这些城市的科学研发基地，总部的需求逐渐的增长，而且这些项目都会得到地方政府的关注和支持。
我们今年正在筹组一个产业园区这么一个投资资金，我们和业内做得最好的品牌公司一起合作，我们可能会在东部沿海发达地区选择一些比较好的项目开始全国型的，支持他们向全国性发展，这块是相对来说我们研究得比较透，也比较愿意去投入的领域。
以上就是我们对今年的房地产基金，房地产投资，房地产市场的一些观察和体会。
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