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物业基本法 ⑤反哺“输血”，金科服务的资本想象

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第五期：金科服务。

主攻社区服务运营及智慧体系建设，金科物业服务集团有限公司（以下简称：金科服务）正在物业扩围与借道ABS融资的通途之下融入资本市场，在资本的支撑下准备进一步扩大版图。

作为同时成立于1998年的金科服务与金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”.000656SZ），既相互依托，又相互补充。

与母公司共生长

与母公司共同成长，依赖于母公司的输血，金科物业正呈现“反哺”效应。

1998年，金科服务在重庆成立，距今已经成立21年。相较于其他房企，以地产开发为主、物业管理为辅的模式，金科出生自带开发销售与物业运营管理的双重基因金科服务自出生开始便自带“优越感”，并在近年来的发展过程中呈现逐年增长的趋势。

2018年年报显示，金科业务主要分为三大部分，分别为房地产开发销售、物业管理和风电新能源业务，营业收入占比分别为92.17%、4.21%和0.45%。物业管理在2016年与2017年的占比分别为3.02%、3.53%，虽然目前占比不大，却显示出稳步增长的趋势。

2018年金科销售额为1188亿元，实现营业收入412亿。换句话说，金科物业管理在营收中贡献了8.652亿元金科。

事实上，2018年金科销售额首次突破千亿之后，物业管理在公司的业务版图中开始呈现越来越重要的角色中扮演的角色也越来越突出。

数据显示，金科物业管理方面金科服务营业收入增长率为 41%，净利润同比增长 49%。新增项目 227 个，新进驻城市 23 个，累计合同管理面积 2.43 亿平方米，进驻城市 149 个。

虽然物业发展增速略有提升，但是相较于其他较早上市房企物业版图金科物业的发展趋势仍处于中等位置。

某研究机构数据显示，在2018年上市物管企业营业收入排行榜中，绿城服务营业收入为67.10亿元，同比增速30.54%；碧桂园服务营收为46.75亿元，增速49.76%；中海物业营收为41.75亿元，增速23.73%，彩生活、雅生活、新城悦、永生生活服务、佳兆业同比增速分别为121.87%、91.78%、32.73%、33.86%。金科营收增速高于已经上市的佳兆业与永生生活服务。

虽然金科物业尚未走上资本市场，不过从数据来看其体量已经在国内物业板块处于头部位置。

即便营收方面有待进一步加强，但是金科服务的规模较大已经成为不争的实事。

数据显示，截至2019年4月，金科物业已经进入中国149个城市，管理规模超2.8亿平方米，管理项目超700个，服务150万个家庭、超过500万业主，其业态范围涵盖住宅、商业中心、写字楼、高校、政府、酒店会所等，在生活、商务、商业等多重维度。

在此背景下，在管面积最大的彩生活共3.63亿平方米，除此之外，房企物业管理面积基本都在2亿平方米以下。

对此，有业内人士称，金科物业拥有较大的面积及规模做支撑，上市或许是借助资本力量快速实现市值增加的有力途径，这样更有利于反哺母公司，实现共同发展。

物业ABS曲线融资

事实上，金科服务借助资本力量很早便有迹可循。

作为成立时间较早的物业公司，金科很早便搭上了ABS融资的捷径。2015年8月29日晚，金科股份（000656，SZ）对外披露公告，公司拟发行关于金科物业资产支持专项计划，通过其对金科物业的委托贷款债权，向合格投资人转售资产支持证券产品，获得不超过15亿元融资，用于补充新能源产业及辅业产业流动资金，这成为继世茂集团之后的全国第二单物业费ABS案例。

在当下房企融资饥渴，但其他融资路径逼仄的情况下，房企借道转向ABS等资产证券化融资已是屡见不鲜。

据统计，截至2018年6月30日，沪深交易所和银行间市场累计发行物业费ABS项目合计12单，发行总额147.68亿元。

近年来，金科地产先后发行物业费ABS、购房尾款ABS、物业费ABN等证券化产品，本项目是金科首次尝试发行供应链金融ABS。

2018年7月31日，由金科集团旗下重庆市金科商业保理有限公司作为原始权益人发起的”天弘创新-美好生活供应链第1-8期资产支持专项计划”，在上交所成功获批。

业内人士表示，物业费ABS关键在于收费率及融资融券标的，运作ABS产品，需要设立特定的招商计划，再在这一基础上通过上市交易平台，发行资产支持证券，物业公司往往会将运营的物业项目特定期间的物业服务费收入质押给专项计划，作为委托贷款的还款来源.

例如，金科商创融-金科物业资产支持专项计划 1 号便是将金科物业旗下运营管理的金科花园、金科丽苑68个物业作为质押对象。天弘创新-美好生活供应链第1-8期资产支持专项计划本交易共涉及90个物业项目，建筑面积1767.82万平方米，包含住宅、商业、办公写字楼及工业物业，其中住宅物业占比达到88.78%左右。

业内普遍认为物业ABS成功获批的关键主要看收费率及融投项目。有数据显示，金科服务进驻的项目在交付1年内满意度约为88％，5年以内项目约为92％，5年以上项目近97％，呈逐年增长趋势。

对此，时任金科股份副总裁兼董事会秘书刘忠海曾接受媒体采访时表示，金科这款物业费ABS产品作为公司创新资本运作模式，也顺应了当前资产证券化的政策和市场形势。

资本想象

曲线绕道ABS融资或许难以满足金科物业进一步做大的决心，是否会进一步加速自己的资本计划成为市场对金科物业的最大期待之一。

进入公开资本市场，接受更多投资人的检验，资本需要金科既要给出宽度上的扩张计划，更有深度上的核心模式。

除了在资本市场持续深耕，金科服务正在向外界讲述一个在邻里文化与智慧服务方面的“故事”也在做加法。

2008年，金科服务主做邻里文化，以交互为目的，推出让邻里关系更加和谐概念， 2014年，金科物业开始尝试生活服务体系，对业主开放社区供应、家居家政、房屋租售等服务；2016年，以互联网思维切入做智慧体系，金科物业将科技运用到物业中，通过互联网和物联网交付，达到全业态生态链。

对此，金科服务研发“金科大数据中心”、“云服务中心”两大中心系统，借助科技平台、服务平台，发挥流量入口的属性，通过对客户需求的分析，为展开多元化、个性化服务提供重要的数据支持

金科先后搭建“邻里万家宴、邻里旅游季、邻里艺术节、邻里亲情节、邻里运动会、邻里踏青季”六大邻里系列活动平台，并构建金科520日、大社区志愿者日、福邻社、邻里节等邻里亲情活动平台，通过金科的倡导，已有近50万业主通过邻里平台的枢纽，重新认识、定义邻里。

此外，金科服务正逐步向行业下游延伸，布局全行业生态链；而金科物业公司靠地产兄弟公司，占有拿地资金优势，也在加速自身企业的快速发展。

虽然金科服务成立时间较长，管理面积在同行业房企物业公司中占据优势，但是是否能够在玩转资本市场的套路，并获得投资者的支持，仍需要时间验证。

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