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物业基本法⑦华润物业科技“断奶” 上市计划正稳步推进中

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第七期：华润物业科技。

成立时间长、背靠头部房企的华润物业科技服务有限公司（以下简称“华润物业科技”）含着“金钥匙”出生。如今华润物业科技将断奶，分拆上市的计划正在稳步推进中。

华润物业科技想借助资本力量扩大版图的野心跃然纸上。但如果断奶后、盈利能力较弱的华润物业科技又该如何赢得资本市场的认可，或许是当下需要解答的课题。

上市计划稳步推进

在房企物业分拆上市浪潮中，华润物业科技并没有走在前列。近期高层再次表示华润置地旗下的物业管理业务分拆上市计划仍在稳步推进，意味着华润物业科技将从母公司断奶，开启独立资产市场运作的旅程。

2019年3月26日，华润置地董事局副主席唐勇在华润置地有限公司2018年全年业绩会上表示，华润置地旗下的物业管理业务分拆上市计划仍在稳步推进，但2019年或许还没能完成，希望物业分拆上市能给公司带来更大的发展促进。

同策研究院总监张宏伟表示，目前物业上市还是风口期，并且物业行业的市场集中度不高，整个市场的布局刚刚开始。对于有分拆物业计划的华润置地来说，必然不会错过布局存量市场的机会。

张宏伟指出，华润物业科技上市之后或许可以借助资本的力量进行市场化扩张增加物业规模和占据行业市场份额，同时也会获得融资支持物业板块和母公司的发展。

理想丰满，现实骨感。走向资本市场固然可以为华润物业科技带来规模扩张，但同时也意味着华润物业科技将要面对来自资本市场的检验，并且需要有深度的商业模式支持。

自2017年起，华润物业科技便一直向公众展示其“智慧”的底牌。

2017年下半年，华润置地开始布局智慧物业服务，其将下属全资子公司华润物业服务有限公司企业名称更为华润物业科技服务有限公司，并在原有的经营范围上添加智慧物业及职能控制系统技术开发等相关服务。

2018年5月11日，华润物业科技正式发布“悦+”战略，以“智慧服务生活”为品牌理念，将科技与物业相结合，在提升物业服务品质的同时，整合资产托管、智慧物联、平台创新等战略业务,继而形成“悦+”产品体系——“悦服务”、“悦资产”、“悦智慧”、“悦生活”。

自此，华润物业科技正式确立了“平台型泛社区经济服务商”的企业定位。

2018年度中期報告中，华润置地也正式将“开发物业+投资物业+X战略”商业模式中的物业管理更改为物业服务。物业服务同康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等业务的一同列入创新发展的X战略，持续向城市综合投资开发运营商转型。

华润物业科技副总经理姚淼曾表示，科技作为华润物业科技创新的重要手段，其核心在于解放人的时间和精力，去思考和完成更智慧的事情，从而为客户提供更好的生活解决方案，这也是华润物业科技不同于其他竞争品牌的立场。

对于华润物业科技悦智慧的服务，财经评论员严跃进表示，本质上体现了“悦”的概念，有助于形成更好的用户体验。同时此类服务也打通了用户从入住到生活中的各环节，即智慧化的覆盖面很全，这是值得肯定的。

盈利能力较弱

背靠大树、有智慧服务的增值服务固然是华润物业科技的优势所在，但如果断奶后，营收占比较少、盈利能力弱或许是华润物业科技需要面临的难题。

1982年，华润物业科技成立，经历了20余年的发展，并且名列2018年中国指数研究院排名的中国物业管理服务百强企业的综合实力排名第11名。

相较于其他物业公司，华润物业科技自出生起便自带“优势基因”，其背靠头部房企华润置地。

华润置地2018年年报显示，全年综合营业额为1211.9亿元；开发物业营业额为1051.5亿元，占比86.76%；物业投资及管理营业额为86.86亿元，占比7.17%；酒店经营营业额为14.27亿元，占比1.18%；建筑、装修及其它方面的营业额162.9亿元，占比为13%。

年报称，华润置地聚焦城市升级、消费升级和产业升级，坚持深化“2+X”商业模式，推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展、协同发展，向城市综合投资开发运营商转型。

 “2”是指开发物业和投资物业，至于“X”则是多元化的创新业务。

值得注意的是，物业服务属于“X”板块。但从来自建筑、装修及其他方面的收入数据来看，目前这些多元化化业务尚未能为公司收入、利润做出显著的贡献。换句话说，物业服务作为多元化业务之一，营收占比更少，同样并未给母公司带来太多的业绩贡献，盈利难题待解。

不过，陷入盈利困境的的华润物业科技的体量却处于国内物业企业的头部位置。从2018年服务面积来看，华润物业科技在13家上市物业管理公司中位列第4位。

体量优势之余，华润物业科技的后续增长潜力较为充足。年报显示，2018年，华润物业科技母公司华润置地集团新进入国内9个城市。以总地价人民币1,513.5亿元获取了103个项目，新增土地储备计容建筑面积达2,213万平米，同比增长84.9%。截至2018年12月31日，集团土地储备已覆盖全球70个城市，总土地储备面积达5957万平米，可满足集团未来三年的发展需求。母公司充足的土地储备，为华润物业科技发展提供后续保障。

物业分拆上市，机遇挑战并存。随着市场需求逐步提高，行业竞争日趋加剧，如果华润物业科技断奶后独自走向资本市场，创新盈利模式仍是其关键所在。

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