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物业基本法⑧ 碧桂园服务周年考

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第八期：碧桂园服务。

一年之前的6月19日，港交所迎来碧桂园服务公司挂牌上市，碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强与碧桂园服务控股有限公司员工代表周炽荣一起敲锣。

周炽荣是谁？一位在碧桂园勤勤恳恳做了二十多年的物业保安估计从来没有想象过自己能够站在港交所的大厅里，挥动木槌敲响直径有2米的大钟。

2017年，王卫在顺丰上市的时候也邀请了自己的员工敲钟，这位员工曾经无辜被掌掴，一度发酵为新闻事件，一家植根于千千万万的快递员的公司通过这种方式既收服了人心，也做足了宣传。

同样依赖于万千物业员工的碧桂园服务也希望将公司的属性及态度通过这一个员工代表有所体现，还有什么比邀请他一起参与敲钟效果更立竿见影的呢？

背靠大树好乘凉

周炽荣当天只参与了敲钟，详解未来公司的战略还需更了解公司顶层设计的高层去解析。

在上市敲钟现场，碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江彼时表示，本次分拆上市，碧桂园服务将成功获得独立上市地位及独立集资平台，有利于更好地发展业务，并改善运营及财务表现。

“我相信，公司和股东都将因此受惠”，李长江说。

一家公司必须对投资者及股东负责，这是一个基本的商业逻辑。毕竟，短期内来看，碧桂园服务的主要业务依然来自于大股东碧桂园集团。

背靠碧桂园，首先保证了碧桂园服务在管理面积上的一个“家底”，这是获得资本市场认可的基础和进一步扩大规模的本钱，更现实来说，这也是碧桂园服务在分拆上市就能成为管理面积第二大物业公司的客观原因。

凤凰网房产根据财报统计，截至2018年末，香港上市的规模物业公司管理面积超过1亿平方米的公司分别为碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活。其中较早布局者彩生活通过收购与内生快速扩张，在管面积突破5亿平方米。碧桂园服务位居第二。

同样在营收规模上，绿城服务以67亿元排名第一，碧桂园服务同样位于亚军。

据凤凰网房产了解，碧桂园服务服务收费管理面积，在2017年底为1.23亿平方米，到2018年年底该数字增长至1.82亿平方米，其中由碧桂园开发的物业收费管理面积有1.45亿平方米，这意味着目前碧桂园服务超过4/5的收费管理面积来自于集团。

背靠碧桂园，碧桂园服务的第一份年报答卷可谓靓丽：年内收入46.75亿元，同比增长约49.8%，近三年复合增长率达40.9%。碧桂园服务全年毛利约17.62亿元，同比增长约70.1%；整体毛利率由2017年的约33.2%增长至约37.7%。

甚至在净利润上，增长约112.1%至约9.34亿元，在国内14家上市物管企业中排名第一，而其归属于公司股东的净利润约为9.23亿元，增幅达129.8%。

正如资本市场长期看好物业板块一样，评级机构相继给予了碧桂园服务不错的评价。大和资本认为，服务毛利率或继续维持高水平，重申“买入”的投资评级；高盛也重申了“买入”级别，提高目标价46%，由18.5港元升至27港元。

李长江的平衡木

评级公司一面高调看好多家物业公司，另外也将对这个板块未来的增长押注在持续扩展至更多非自有项目，以及商厦、公众设施及增加增值服务。而大和资本给予碧桂园看多的另一个重要理由也在于“公司在积极拓展独立第三方项目”。

资本市场不仅看重物业公司已有的规模，也开始更加重视未来的增长空间来自何方？背靠大树好乘凉逻辑固然自洽，但是存在风险。

去年8月21日，在母公司碧桂园举办的中期业绩会上，总裁莫斌正式宣布，集团现在要提质控速：“我们会相对放慢发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。”

有人担心，在控速方针指导下，碧桂园的开发节奏将受到一定程度的影响，这将不可避免“牵连”碧桂园服务。

李长江当时的回应是，“碧桂园服务做的更多是存量市场，现在碧桂园的调整至少要在1年半甚至2年左右，才可能对我们的面积增长产生影响。”但另外一方面，李长江也在天平的另外一端多放了几块“砝码”。

“我们面对的市场太大了，也会逐步扩大第三方合作方面的份额。”言下之意，李长江有信心，碧桂园服务未来新增长的第三方合作面积，从而对冲母公司控速带来的影响。

说完这句话的3个月后，碧桂园服务分别按固定现金代价2.52亿元和2.19亿元，向第三方收购北京盛世物业服务70%股权，以及上海睿靖实业100%股权。此外包括成都佳祥物业管理的100%股权、成都清华逸家物业管理的100%股权、南昌市洁佳物业的100%股权也同期被碧桂园纳入囊中。

2019年3月，碧桂园服务又以9000万元收购北京盛世余下30%股权，完成收购后，持股量将增加至100%。

事实上，据凤凰网房产了解，更早之前碧桂园服务已经启动对第三方物业的布局，从2018年公司年报中可以发现，独立第三方物业开发商开发的物业收费管理面积同比增幅约170.3%，远高于自有物业的增幅。其占比在2018财年为19.9%，按年上升九个百分点。

此外，尽管有扩张需求，但李长江也强调不会“见人就爱”。去年碧桂园服务在并购类合作成功的几率大概是1/50，公司在对外并购设置了门槛，进行收并购时会选择具共同理念的公司，追求“门当户对”。

红海赛道

一家企业只对股东和投资者负责，就不是一个长久的商业逻辑。

在拓展第三方项目比例的同时，碧桂园在横向规模之外还要做到的纵向对他的业主深度服务，也要让自己并购的项目具备同样的理念，也就是李长江所谓的“门当户对”。

不过蓝海正在变成红海，赛道的竞跑者也在提速。

截至2019年5月，14家物业管理公司上市，招商蛇口、龙湖、保利、蓝光等旗下物业公司均已走上申请IPO之路。据统计，目前物业行业共有1家A股上市公司，13家港股上市公司，51家新三板的上市公司。

彩生活为拓展对业主增值服务提出 “三彩”业务，而它管理的总物业面积中来自花样年的物业比例仅为0.9%；万科物业早在2015年就加大扩张力度，接管377个非万科开发的住宅项目，此外万科物业将住宅物业和商业物业拆分，推出“万物商企”子品牌，以实现“住宅商企两翼齐飞”······

“一点压力都没有。”李长江在2018年业绩会上坚定地说道。在他看来，现在物管行业里规模化、优质的公司多了起来，上市的物业公司越多，对行业越有利，这时候考验的则是谁走的更稳更好，不急不躁。

当下碧桂园服务也在强调稳与好，这与母公司碧桂园的“行稳致远”不谋而合。6月25日，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏对外详解了公司的稳与好。

在黄鹏看来，物管公司做到稳和好在于两点：一是提供恰到好处的服务，第二则是面向股东与社会责任的平衡。

所谓恰到好处，关键在于既不过低、没有底限、又不无限追求情怀的服务。所谓平衡，在于向社会提供增值服务的同时衡量这个服务能否达到足够的收益。

从数据可以看出，2018年碧桂园服务物业收入约34.45亿元，占总收入比例进一步下降至73.7%；社区增值服务收入约4.17亿元，较去年同比增长72.53%，约占总收入的8.9%；非业主增值服务收入约7.92亿元，同比增长约141.17%，约占总收入16.9%，较2017年上升6.4个百分点。

公司利润的增幅远大于营收增幅的最主要原因，很重要原因来自于增值服务业务的贡献。凤凰网房产了解到，碧桂园服务物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务的毛利率分别是31.9%、66.1%及48.1%。

碧桂园最大的幸运是，公司已经注意到了关键所在并以此为目标去努力。不幸的也是，不仅碧桂园看到了这一点。

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