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物业基本法⑨“小而美”奥园健康的突围之路

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第九期：奥园健康。

刚刚过去的2019年3月18日，奥园健康生活集团有限公司（03662.HK）登陆港交所主板，成为中国奥园集团股份有限公司旗下首个独立拆分上市的子集团。奥园健康成为2019年第2家成功登陆主板的物业服务企业，也是主板上市的第14家，港股上市第13家物业服务企业。

作为奥园健康的营收主力，奥园物业2018年营业收入为4.53亿元，增加42.6%，占奥园健康总营收约73.2%。

截至2018年12月31日止，奥园物业为中国11个省份、直辖市及自治区25个城市的61处物业提供物业管理服务，涉及在管面积超过1040万平方米。

相对于规模过亿的彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活，奥园健康可谓“迷你”。在这激烈的行业竞争中，与其他房企分拆的物业管理公司相比，奥园健康竞争力如何？

盈利逐年上升 依赖母公司

根据CIA及中国房地产Top10研究组的资料，就综合实力而言，奥园健康在中国物业服务百强企业中排名第16位。

5月24日，在“2019中国物业服务百强企业研究成果发布会”上，奥园物业获“2019年中国物业服务百强企业TOP15”奖项。

龙头物业公司彩生活，在管面积已突破5亿平方米，2018年收入33.77亿元；到2018年年底，碧桂园服务管理面积增长至1.82亿平方米，收入46.75亿。从物业服务规模和营业收入来看，奥园健康在业内的体量比较小，在房企上市物业公司的排名中，自然靠后。

凤凰网房产查阅财报获悉，2018年，奥园健康总收入约6.19亿元，同比上升41.9%。净利润7825.5万元，同比增长11.9%，其中归母净利润7814.4万元，同比增长12.03%。2018年，奥园健康核心净利润为9380万元，较去年增长25.7%。

数据显示，2015年至2018年，奥园健康的收入分别为1.79亿元、2.65亿元、4.36亿元和6.19亿；2015年至2018年，奥园健康毛利率分别为27.8%、31.1%、34.1%以及33.7%，毛利从4990万元增加至2.09亿元；净利润则从2015年的2700万元增长至2018年的7826万元。

奥园健康生活集团由健康产业、商业运营、物业管理三大业务版块组成，其中物业管理板块、即奥园物业是集团的收入主力。

2015年至2018年，奥园物业在管建筑面积分别约为520万平方米、710万平方米、860万平方米及1040万平方米。截至2019年3月底，奥园物业在管总建筑面积增长至1122万平方米。

稳定增长的背后，奥园健康对母公司的依赖程度也非常高。

来源：奥园健康2018年财报

2018年在管建筑面积1043万平方米中，正管理母公司集团及其关联方物业建筑面积987.4万平方米，占比达94.7%。这一比例在2017年底是97.1%，去年管理第三方物业建筑面积仅上升2.4%。

招股书显示，从2015年到2018年前5个月，母集団及其关联方所开发的物业分别占奥园健康计算收益的总建筑面积约99.6%、98.4%、95.4%及93.6%。

分拆上市时，奥园健康生活首席财务官及财务管理中心总监徐晓东对此表示，奥园健康生活第三方物业管理占比将会进一步提升，上市募集的资金将有大部分用来外拓业务。

物业营收下降 增值服务收入低

奥园物业成立于2011年，奥园健康上市后，将通过战略收购、投资、内生增长等方式，扩充奥园物业服务组合，除住宅之外，向服务式公寓、高端别墅、写字楼、商业园区、学校、医院等提供物业管理服务。

于2017年6月，奥园健康推出线上线下平台，如今悦服务2.0模式以线下悦管家、线上奥悦家APP为载体，以悦活动、悦社区、悦健康三大内容为核心构筑奥园社区悦生活生态圈。

凤凰网房产获悉，截至2018年12月31日止，奥悦家APP涵盖56处奥园健康所管理的住宅物业，拥有约2.77万名注册用户。

借上市之机，奥园健康正式落地“悦服务模式”，通过整合“悦管家”、“奥悦家”两大APP，打通中国奥园旗下复合产业资源，为社区居民构筑医、食、住、行、玩一体的健康生活服务圈。

目标清晰指向“提升业主体验”，这是值得称赞的，但如果从2018年的收益数据来看，奥园健康的社区增值服务成绩却不尽如人意。

数据显示，2017年，奥园健康社区增值服务收入占奥园物业收入的12.3%，而到2018年，占比下降到10.7%。

来源：奥园健康2018年财报

相较于其他从房企分拆出来的物业公司，奥园健康计划扩张的是住宅物业之外的其他物业，而布局的第二大重点是大健康产业。在物业服务规模小和行业竞争激烈的当下，奥园健康显然在做出不同的选择。

正如其在招股书所表明，奥园健康将“延续轻资产战略”，“三大业务版块服务类型多元化，应对不断变化的市场需求”。增加高端物业服务管理项目，扩大商业管理布局，发展“社区+医养”、“商业中心+医美”的多元健康产业，奥园健康或能寻求崭新的上升路径。

5月底，尚乘使用现金流折现模型，得出奥园健康2019年12月每股6.0港元的目标价格，长期增长率为2%，相较目前股价有50%上升空间。背靠千亿级房企中国奥园，奥园健康的发展还令人期待。

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